Paskelbus epidemiją ir sustabdžius daugelio įmonių veiklą, verslininkai suka galvą ne tik kaip išlaikyti veiklą, darbuotojus ir nebankrutuoti, bet ir iš ko susimokėti nuomos mokestį, kai nėra galimybės užsidirbti pinigų.
Visiems tikintis, kad šiuo atveju turėtų įsigalioti sutartyje numatytas force majeure punktas, tenka nusivilti – ar nuomos mokestis bus sumažintas, ar jo išvis nereikės mokėti karantino laikotarpiu, priklauso tik nuo nuomotojo geranoriškumo.
Nepadeda ir valstybė. Teisingumo ministerija laikosi nuomonės, kad dėl COVID-19 susiklosčiusi epideminė situacija, paskelbtas karantinas, ne visų sutarčių vykdymo atvejais galėtų būti vertinamas kaip force majeure aplinkybė, taip pat neturi būti valstybės lygiu pripažįstamas nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybe.
Tačiau, pasak advokatės Astos Jakės, išeitis yra.
3 parduotuves uždariusi keramikė: Visi turime eiti į individualius mūšius su nuomotojais
Keramikos studijų „Interios“ savininkė Violeta Ganusauskienė jau pirmą karantino dieną turėjo uždaryti dvi parduotuves Lietuvoje, o dar vieną – Prancūzijoje. Dvi savaites įmonės veikla nevykdoma, darbuotojai išleisti prastovai.
„Šiuo metu esame kritinėje situacijoje. Karantinas kirto pačiu skaudžiausiu metu. Visos panašaus tipo įmonės nuo sausio antros pusės iki kovo patiria štilį, prekyba sumažėja per pusę. Šį laikotarpį vadiname tuščiuoju metų laiku, per kurį kaupiame prekių rezervą sezono metui. Jį dengiame iš lapkričio–gruodžio mėnesį sukauptų lėšų ir visuomet nekantriai laukiame sezono atsigavimo. Tačiau sezono atsigavimo neturėsime, o savo finansines sąnaudas jau esame išeikvoję“, – pripažįsta V.Ganusauskienė.
Pastaruosius mėnesius keramikės įmonė dirbo į priekį – savo produktus kaupė prekybiniams mėnesiams. Šiuo metu visi dirbiniai paruošti išvežimui į Paryžiaus parduotuvę, į galerijas, tačiau viskas sustojo. Daugiau produktų nėra kur sandėliuoti, bet nėra poreikio ir jų gaminti.
Nors V.Ganusauskienei savo dirbinių pardavinėti nebegali, mokesčius už parduotuvių nuomą, panašu, kad teks susimokėti. O nuomotis vietą geriausiose prekybinėse Lietuvos ir Prancūzijos vietose, pasak jos, yra labai brangu.
Mažmeninės prekybos taškai yra visiškai eliminuoti, ši veikla yra uždrausta, tai kodėl mes turime mokėti?
„Mane labai trikdo tiek Lietuvos, tiek kitų šalių vyriausybių blaškymasis, ar force majeure punktas yra taikytinas, ar ne. Juk situacija nepriklauso nuo mūsų, mes negalime vykdyti veiklos, todėl ir nuomos mokesčio neturėtumėme mokėti, – svarstė Violeta.
– Aš nuomojuosi taip pat ir biurus bei dirbtuves ir nuomą už šias patalpas tikrai mokėsiu, nes galiu eiti dirbti prie kompiuterio. Bet mažmeninės prekybos taškai yra visiškai eliminuoti, ši veikla juk yra uždrausta, tai kodėl mes turime mokėti?“
Vienas iš Violetos nuomojamų patalpų valdo Vilniaus arkivyskupijos Ekonomo tarnyba. Pasak verslininkės, jie bent jau kol kas jokių nuolaidų nuomininkams teikti nežada.
„Po mano kreipimosi, kad mums taikytų force majeure aplinkybę ir atleistų nuo atsakomybės, jie nusprendė nuomos mokestį tiesiog atidėti. Vadinasi, jis niekur nedingsta, o mes turėsime kuprą, kuri vėliau augs. Juk kai baigsis karantinas, dar nežinia, kada grįš apyvarta, pirkėjai, turistai? Mes ir taip patirsime nemažai nuostolių, bet turėsime dar ir nuomos skolą“, – kalba keramikė.
Kitų verslininkės patalpų savininkas yra privatus asmuo. Pastarasis, kaip elgtis šioje situacijoje, dar nenusprendė, todėl Violeta yra palikta nežinioje.
„Tas žmogus tenori išlaikyti savo pinigus... Bet aš negaliu suprasti, kodėl į šiuos konfliktus ir draskymąsi su nuomotojais yra įvelti įmonių vadovai? Visi turi eiti į individualius mūšius, nors tai yra teisiniai reikalai, jie turėtų būti bendri visiems.
Paklausus teisininkų, ar dėl koronaviruso gali būti taikytinas force majeure, jie sako, kad kiekvienu atveju reikia žiūrėti individualiai, kiekvienas turi asmeniškai kalbėti su nuomotoju. O kas yra nuomotojai? Jūs įsivaizduokit, kas yra Lietuvos prekybos tinklų, senamiestyje esančių patalpų ar Prancūzijos kvartalų savininkai – tai yra milžiniško kapitalo įmonės, turinčios labai didelę įtaką ir galinčios daryti spaudimą per savo advokatus, interpretuoti įstatymus, kad neprarastų pinigų“, – svarsto V.Ganusauskienė.
Jūs įsivaizduokit, kas yra nuomos patalpų savininkai – tai milžiniško kapitalo įmonės, turinčios didelę įtaką ir galinčios daryti spaudimą per savo advokatus, kad neprarastų pinigų.
Prancūzijoje esančios parduotuvės mokėjimas už nuomą kol kas yra sustabdytas. Tačiau galutinis sprendimas vis dar neaiškus.
„Tiek Lietuva, tiek Prancūzija yra užstrigusios, neapsispręsdamos, ar galima taikyti force majeure – abiejose šalyse vyksta karšti debatai ir ginčai šiuo klausimu. Ir aš net pagalvoti nenorėčiau, ką reikėtų daryti, jei tektų mokėti nuomą Paryžiuje – ten mūsų parduotuvė yra įsikūrusi korporacijos „Edmond de Rothschild“ patalpose. Tai man su ja reiktų galynėtis? Įsivaizduojate, kokia jų įtaka ir galia?“ – kalba verslininkė.
V.Ganusauskienė irgi turi patalpų, kurias nuomoja kitiems. Pastaruoju metu ir ji pati sulaukė klausimų lavinos, kaip bus sprendžiama ši situacija. Tačiau verslininkė sako laukianti bendro šalies sprendimo.
„Aš laukiu bendro sprendimo. Savo nuomininkams pasakiau – jei man atidės nuomą, aš jiems irgi atidėsiu nuomą. Jei man pasakys, kad galioja force majeure ir nuomos mokėti nereikia, leisiu nemokėti ir savo klientams. Aš negaliu savo nuomininkų atleisti, o pati mokėti už viską. Taip yra nesąžininga“, – kalbėjo V.Ganusauskienė.
Advokatė: dėl sutarties sąlygų pakeitimo galima kreiptis į teismą
15min susisiekus su advokatų profesinės bendrijos „Adlex“ advokate Asta Jake, ši pripažino, kad force majeure aplinkybes taikyti visiems teisiniams santykiams vienodai negalima, kiekvienas teisinis santykis, kiekviena sutartis turi būti vertinama individualiai. Nuomos santykių atveju teisininkė pataria nenuleisti rankų, jei iš nuomotojo nesulaukėte supratimo įmonei sunkiu metu. Bandykite susitarti, o jei nepavyks – kraštutiniu atveju gali padėti teismas.
– Ar tai, kas šiuo metu vyksta Lietuvoje, galima laikyti force majeure situacija?
– Dauguma verslo žmonių force majeure aplinkybes suvokia kaip visuotinas. Ypač dabar, kai dabartinė situacija tarsi liečia visas įmones, visus gyventojus, atrodo, kad visais atvejais tai turi būti force majeure.
Tačiau taip nėra. Kiekviename teisiniame santykyje – ar tai yra asmenų santykiai, ar tai yra juridinių asmenų tarpusavio santykiai, grįsti sutartimi, reikėtų imti konkrečią sutartį ir žiūrėti, ar sutartis negali būti įvykdyta būtent dėl šiuo metu paskelbtų draudimų, t.y. egzistuojančių force majeure aplinkybių.
Ir tai reikia daryti vertinant Vyriausybės nutarimus, kuriais yra įvestas karantino režimas. Tuose nutarimuose yra numatyta, kokia juridinių ir fizinių asmenų veikla yra apribota ir kuri draudžiama. Todėl ir vieno atsakymo nėra – reikia kaskart individualiai nagrinėti, ar veikla yra draudžiama, ar ne, kokias pasekmes draudimas sukelia, ar šalis pagal sutartį iš tikrųjų neturi galimybės jos įvykdyti.
– Ar uždrausta ne maisto prekių parduotuvių ar restoranų veikla nėra pakankamas argumentas nuomai taikyti force majeure?
– Būtent su nuomos teisiniais santykiais kyla daugiausia klausimų. Tačiau lėšų neturėjimas atsiskaityti nėra force majeure aplinkybė, tai nėra nenugalima jėga.
Lėšų neturėjimas atsiskaityti už nuomą nėra force majeure aplinkybė, tai nėra nenugalima jėga.
Juk Vyriausybės nutarimai nedraudžia mokėti įmokų pagal nuomos sutartį. Lygiai taip pat nuomininkui nedraudžiama naudotis patalpomis, jam nereikia grąžinti nuomotojui patalpų, išsinešti savo daiktų. Iš esmės, nuomininkas ir toliau naudojasi tomis patalpomis, tik tiek, kad neturi teisės vykdyti veiklos. Bet tai, kad jis neturi teisės vykdyti veiklos, galima sakyti, yra verslo rizikos faktorius.
Supaprastinkime situaciją – pavyzdžiui, kokiame nors restorane įvyktų salmoneliozės protrūkis. Ateina valstybinė institucija, konstatuoja faktą ir uždaro viešojo maitinimo įstaigą, liepia dezinfekuotis, mėnesį ji nedirba. Tai kuo situacija skiriasi nuo dabartinės – lygiai taip pat kažkoks protrūkis, valstybės skiria privalomus nurodymus nevykdyti veiklos. Negi verslininkas ir tuo atveju eis pas nuomotoją, sakys, kad nevykdo veiklos, neturi pinigų ir prašys leisti nemokėti nuomos mokesčio?
– Bet šiuo atveju, juk verslininkai nekalti dėl to, kad negali vykdyti savo veiklos. Kodėl nuomos sutartyse nebūna numatytas toks punktas?
– Nuomotojai tikrai nėra suinteresuoti prisiimti nuomininko veiklos rizikos. Jų tikslas yra gauti pajamas iš nuomos, nesvarbu, kokią veiklą žadama ten vykdyti – sėkmingą ar nesėkmingą. Jie nesikiša į nuomininko veiklą, į jo priimamus sprendimus.
Tačiau ką daro įmonės, susidūrusios su šita problema, – jos vis tiek kreipiasi į nuomotojus, net jei žino, kad joms teisiškai nepriklauso jokios nuolaidos. Prašoma atidėti, perkelti arba išvis atleisti nuo nuomos mokesčio.
Pati šiuo metu daugiausia susiduriu su viešojo maitinimo įstaigomis. Beveik visais atvejais restoranai, kavinės, barai nuomojasi patalpas. Jų veikla yra uždrausta ir jie neturi apyvartinių lėšų, o 90 proc., jei ne daugiau, gyvena būtent iš jų. Ką vieną mėnesį surenka, kitą mėnesį išmoka atlyginimams, nuomos, valstybės mokesčiams ir taip gyvena. Jų pelnas yra toks mažas, kad jie tikrai nesukaupia tiek kapitalo, iš kurio galėtų tokioje situacijoje išgyventi užsidarę. Todėl jiems belieka tik kalbėtis su nuomotojais.
– Kaip šioje situacijoje elgiasi nuomotojai – naudojasi situacija ar geranoriškai bando ją išspręsti?
– Aš dirbu tiek su nuomininkais, tiek su nuomotojais. Atsakymų būna įvairių. Vieni nuomotojai solidarizuojasi, kažkiek padeda, atideda nuomos mokestį, kiti – leidžia išvis nemokėti karantino metu.
Iš praktikos matau, kad nuomotojai šį klausimą linkę spręsti geranoriškai. Piktnaudžiauja nedidelė dalis.
Kita vertus, yra ir piktnaudžiaujančių nuomininkų, kurie gali vykdyti veiklą ir ją vykdo nuotoliniu būdu, bet vis tiek rašo prašymus sumažinti ar atleisti nuo nuomos mokesčių. Tai, pavyzdžiui, visas IT sektorius, teisininkai, kūrybininkai.
Yra ir piktnaudžiaujančių nuomininkų, kurie gali vykdyti veiklą ir ją vykdo nuotoliniu būdu, bet vis tiek rašo prašymus sumažinti ar atleisti nuo nuomos mokesčių
– Ką daryti tiems nuomininkams, su kuriais nuomotojai nesileidžia į jokias kalbas ir nebando ieškoti sprendimų?
– Civiliniame kodekse yra numatyta alternatyva, kada galima pakeisti nuomos mokesčio dydį ar kitas nuomos sutarties sąlygas. Susidarius tokioms aplinkybėms, kai nuomininkui tampa ypač sudėtinga vykdyti sutartį, jis turi teisę kreiptis į nuomotoją ir prašyti laikinai pakeisti sutarties sąlygas. Pavyzdžiui, leisti laikinai nemokėti, leisti laikinai sumažinti, leisti atidėti.
Jeigu nuomotojas nesutinka – tuomet įgyjate teisę kreiptis į teismą. Teismuose yra praktikos, kai sutartys būna pakeičiamos. O kadangi manau, kad dauguma nuomotojų yra teisiškai išprusę, žino šias normas, gal dėl to solidarizuojasi ir ieško abiem pusėms tinkamų sprendimo būdų.
Pabrėžiu, kad teismas yra kraštutinė priemonė. Mano patarimas – visais atvejais tartis ir nenuleisti rankų gavus pirmą neigiamą atsakymą. Bandykite dar kartą. Reikia suprasti, kad dabar nuomotojai vienu ypu gauna šimtus vienodų prašymų. Gali būti, kad bandos principu visiems vienodai atrašo neigiamą atsakymą. Pabandykite parašyti labiau individualizuotą prašymą, pagrįsti jį, išdėsčius argumentus, motyvus. O jei vis tiek nepavyksta susitarti, nebijokite kreiptis į teismą dėl laikinų sąlygų pakeitimo. Aš to nebijočiau, tikrai rekomenduočiau.
Mano patarimas – visais atvejais tartis ir nenuleisti rankų gavus pirmą neigiamą atsakymą.
– O kaip dėl delspinigių klausimo? Nuomotojai gali juos taikyti?
– Delspinigiams galiotų force majeure aplinkybė tuo atveju, jeigu sutartis būtų neįvykdyta dėl force majeure aplinkybės, tačiau nuomininkai nuo jų nebūtų atleidžiami. Civilinis kodeksas dėl nenugalimos jėgos leidžia atleisti nuo civilinės atsakomybės tik tuo atveju, jeigu pagrindinė prievolė neįvykdyta dėl nenugalimos jėgos, taigi – nuomos atveju tai nebūtų taikoma.
– Jeigu paklausčiau jūsų nuomonės. Ar manote, kad tokia situacija yra sąžininga nuomos atžvilgiu, kad šiuo atveju nėra taikoma force majeure aplinkybė?
– Kadangi vertinu šią situaciją objektyviai ir teisiškai, nes visgi mąstau kaip teisininkė, o ne kaip verslininkė, tai taip, manau, kad tai yra sąžininga. Pagalvokime iš kitos pusės, iš nuomotojo pusės: jis moka paskolas, palūkanas bankams, moka draudimo įmokas, prižiūri pastatus, nuomos mokestis galbūt jam taip pat vienintelis pajamų šaltinis. Tačiau kiekvienas nuomotojas turi skirtingas galimybes, todėl ir siūlau tartis.
