Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis trukusiomis ne vienerius metus. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose. Nors esu išrinktas Kaune, Dainavavos apygardoje, tačiau susidūriau su tuo, kad priimant gyventojus ir su jais bendraujant, problemos susijusios su daugiabučių valdymu, priežiūra ir administravimu kyla ne tik mano apygardoje, bet ir visoje Lietuvoje.
Siekiant išgryninti konkrečias problemas visos Lietuvos mastu Seime inicijavau viešas konferencijas šia tema, kuriose dalyvavo: gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai bei jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos, turėjusios galimybę teikti savo pastabas ir pasiūlymus. Pastarieji ir virto siūlomo projekto normomis, nes kiekviena pastaba ar pasiūlymas buvo atitinkamai vertinami ir įtraukiami į rengiamą teisės aktą.
Atsižvelgiant į tai, kad esama situacija bendrosios nuosavybės valdyme negali būti toleruojama, teisinė bazė yra tobulintina remiantis ne tik STT (Specialiųjų tyrimų tarnybos), Seimo kontrolieriaus rekomendacijomis bet ir nuolat gaunamais savininkų skundais, todėl mes, kaip įstatymų leidėjai, privalome imtis iniciatyvos, nes kiekvienam gyventojui atskirai kylančios problemos sudaro mūsų visų bendrai esančias problemas.
Kokios problemos daugiabučių namų gyventojams kyla dėl dabar esančio teisinio reguliavimo?
- Įstatymo projekto aktualumą patvirtina gauta STT išvada, kurioje nustatyta teisinio reguliavimo stoka ir korupcijos rizika. Geriausias to pavyzdys - darbų ir paslaugų pirkimas iš valdytojų susijusių įmonių – gyventojai gauna nepagrįstus mokesčius, o valdytojai dvigubą pelną.
- Šiuo metu bendrojo naudojimo objektų valdymą reguliuoja bene trys teisės aktai, kas apsunkina jų taikymą praktikoje, gyventojams yra sunku suprasti koks teisės aktas ką reguliuoja. Konkrečiai: bendrijų veiklą reglamentuoja – daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, administratorių – Vyriausybės nutarimu patvirtintos daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatos bei civilinis kodeksas, todėl kyla natūralus klausimas kaip neturinčiam teisinio išsilavinimo gyventojui orientuotis jų gausoje?
- Dabartinis reguliavimas nėra pakankamai efektyvus – savivaldybių vykdomosios institucijos neturi pakankamai teisinių priemonių užtikrinti, kad valdytojai tinkamai vykdytų funkcijas. Galiojantys teisės aktai numato galimybę gyventojams kreiptis į atsakingą savivaldybės instituciją dėl bendrųjų objektų valdytojų veiklos. Kiek man teko susidurti, tik keletas gyventojų skundų pasiekė rezultatą – valdytojams buvo taikytos poveikio priemonės, nors skundai pripažindi pagrįstais beveik kiekvienoje situacijoje. Susiklosčius tokioms aplinkybėms gyventojų teisės yra visiškai neapgintos, paliekama terpė valdytojams piknaudžiauti vykdant savo veiklą.
Tai pagrindžia ir Aplinkos ministerijos pateikti duomenys: vien 2017-aisias metais nustatyti daugiau nei 1,5 tūkstančio bendrijų veiklos pažeidimų ir tik 13 jų taikytos poveikio priemonės (atitinkamai– administratoriai – pažeidimų daugiau nei 1,5 tūkstančio , poveikio priemonės - 27).
Matant kylančias problemas pagrindinis tikslas rengiant šį projektą buvo – įstatymu užtikrinti daugiabučių namų gyventojų teises.
Kaip naujasis teisinis reguliavimas išspręs dabar esančias problemas?
- Svarbus pokytis - administratoriams nustatomas nepriekaišingos reputacijos principas. Administratoriais negalės būti asmenys teisti už nusikaltimą ar baudžiamąjį nusižengimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas dėl šių nusikaltimų neišnykęs. Tikimės, kad tokia nuostata neleis į šių paslaugų rinką „ateiti“ teistiems.
- Svarbu, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina. Ši nuostata yra svarbi, nes suteikia gyventojams svarbią teisę – kokias konkrečiai prekes, darbus ar paslaugas reikia pirkti ir už kiek, spręs išimtinai tik savininkai, o valdytojai bus įpareigoti laikytis savininkų nustatytų kainų.
- Prekių, paslaugų ir darbų pirkimas iš susijusių įmonių – bus draudžiamas.
- Siūloma nustatyti, jog bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą. Pasitaiko atvejų kai bendrija sudaryta iš daug namų, didelėse bendrijose nesusirenka kvorumas sprendimams priimti, todėl renkasi įgaliotiniai, kurie, neretai, tinkamai juos įgaliojusių asmenų neatstovauja.
- Naikinamas įgaliotinių institutas. Gyventojai nežino kokius už juos sprendimus priima įgaliotiniai, todėl atsiranda terpė neskaidrumui.
- Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto. Tikimės, kad tai išspręs gyventojų nesutarimus ir užtikrins socialinį teisingumą.
- Projekte numatyta, kad savininkai sprendimus galės priimti elektroninėmis ryšio priemonėmis, taip siekiama užtikrinti aktyvų savininkų dalyvavimą priimant sprendimus dėl bendrosios nuosavybės valdymo.
- Siekiant užkirsti kelią piknaudžiavimui numatyta, jog bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne. Nepatvirtinus valdytojo veiklos ataskaitos, valdytojas neteks įgaliojimų nuo tokio savininkų sprendimo priėmimo dienos.
- Savininkas turi teisę: dalyvauti savininkų susirinkimuose ir juose balsuoti; be balsavimo teisės dalyvauti bendrijos narių susirinkimuose; įstoti į bendriją; teikti pasiūlymus ir gauti informaciją visais bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimosi, priežiūros, remonto, atnaujinimo ir disponavimo klausimais; reikalauti atlyginti nuostolius, patirtus savininkams nevykdant savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą); gauti informaciją apie nustatytus mokėjimus, įmokas ir tarifus, susijusius su bendrojo naudojimo objektais; apskųsti valdytojo, bendrijos narių ir savininkų sprendimus; gauti savininkų, bendrijos narių sąrašus;įgalioti kitą asmenį jį atstovauti.
- Bendrojo naudojimo objektai valdomi, naudojami, prižiūrimi, remontuojami, atnaujinami ir jais disponuojama vadovaujantis šiais principais: savininkų aktyvaus dalyvavimo – savininkai savo teises ir pareigas įgyvendina aktyviai; solidarumo – bendrojo naudojimo objektai išlaikomi savininkams prisidedant proporcingai jų daliai bendrojo naudojimo objekte; lygiateisiškumo – bendrojo naudojimo objektai valdomi užtikrinant visų savininkų lygybę ir teises; demokratiškumo – sprendimai dėl bendro naudojimo objektų priimami savininkų balsų dauguma savininkams aptarus priimamų sprendimų pasekmes, o daugumos valia reiškia atidžių, protingų ir tikrąją reikalų padėtį žinančių savininkų interesą; tarpusavio susitarimo ir pagalbos – savininkai palaiko dalykinius ryšius, nesutarimus ir ginčus pirmiausia stengiasi išspręsti abipusiu susitarimu, vieni kitiems teikia visokeriopą pagalbą sprendimams dėl bendrojo naudojimo objektų priimti.
Noriu pabrėžti, kad mano pagrindinis lūkestis teikiant šį naująjį įstatymą yra ugdyti bendruomenę, skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų reikalų, klausimų sprendime. Apskritai žiūrint į planuojamą rezultatą, norėčiau, kad įrodinėjimo našta tektų ne pačiam savininkui, o paslaugos tiekėjui, kuris privalo atsiskaityti paslaugos gavėjui.
Dar kartą noriu akcentuoti, kad mano, kaip politiko tikslas yra įžvelgti ir išgirsti gyventojo problemą ir jos pagrindu keisti teisinę bazę taip, kad ši problema išnyktų. Tad esu tvirtai įsitikinęs, kad naujas reguliavimas užtikrins gyventojų interesus ir išspręs kylančias problemas tarp valdytojų ir daugiabučių namų gyventojų .
Plačiau su šiuo nauju daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymu kviečiu susipažinti Seimo teisinėje bazėje.
Lauras Stacevičius, Lietuvos Respublikos Seimo Teisės ir teisėtvarkos komiteto narys.
