Visų pirma, reikėtų atkeipti dėmesį, kad daugiabučio namo administratorius teikia paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų (laiptinės, stogo, lifto, laiptų, vamzdyno ir pan.) valdymu, priežiūra, remontu ar kitokiu tvarkymu. Taigi daugiabučio namo administratoriaus pagrindinės pareigos yra dvejopo pobūdžio: jis teikia einamąją bendro naudojimo objektų priežiūrą (valymas, stebėjimas, tvarkymas ir pan.) bei yra atsakingas už bendro naudojimo objektų avarijų likvidavimą (sprogusių vamzdžių užsandarinimas, prakiurusio stogo užtaisymas, lifto gedimų šalinimas ir pan.).
Itin svarbi administratoriaus paslauga avarijų likvidavimo atvejais – daugiabučio namo administratorius privalo imtis neatidėliotinų veiksmų namo bendro naudojimo objektams sutaisyti ir butų gyventojų gerovei užtikrinti. Verta atkreipti dėmesį, kad tokiais atvejais neabejotinai patiriamos papildomos ir dažnai didelės išlaidos. Nepaisant to, daugiabučio namo administratoriui, siekiant likviduoti avarijos padarinius, nebūtina prieš tai gauti gyventojų rašytinį pritarimą arba šaukti jų susirinkimą. Tačiau visais atvejais administratoriaus turi pateikti ataskaitą apie patirtas avarijos likvidavimo išlaidas butų gyventojams vėliau, kad pastarieji galėtų įsitikinti, jog tokios išlaidos buvo būtinos bei atitinka vidutinę rinkos kainą.
Antra, daugiabučio namo administratorius neturi teisės be gyventojų išankstinio pritarimo imtis savo iniciatyva gerinti bendrojo naudojimo objektus (perdažyti laiptinę, nuspręsti įrengti dar vieną namo aukštą, išvalyti laiptinės langus, įstiklinti bendrus balkonus ir pan.). Dėl visų darbų, kurie nėra susiję su bendro naudojimo objektų tinkamos būklės išsaugojimu, reikalingas išankstinis gyventojų sutikimas raštu ar pritarimas balsuojant žodžiu namo gyventojų susirinkime. Tuo atveju, jei buto gyventojas tokio sutikimo nebus davęs, jis turi teisę atsisakyti mokėti už tokio pobūdžio darbus.
Trečia, daugiabučio namo administratorius administravimo paslaugas dažniausiai teikia pagal sutartį, sudarytą su daugiabučio namo gyventojais ar daugiabučio namo bendrija. Tokiose sutartyse gali būti sutarta, kad daugiabučio namo gyventojai administratoriui perduoda administruoti tik dalį bendro naudojimo objektų ar tik dalį funkcijų, susijusių su bendro naudojimo objektų valdymu, stebėsena, priežiūra.
Pastaroji aplinkybė yra reikšminga, sprendžiant klausimą, kam kyla civilinė atsakomybė už žalą, padarytą tretiesiems asmenims dėl netinkamos daugiabučio namo bendro naudojimo objektų priežiūros. Pavyzdžiui, nukritus varvekliui ant automobilio, svarbu nustatyti, ar sutartyje su administratoriumi buvo sutarta, kad pastarasis atlieka sniego valymo nuo stogo darbus, o ne pati bendrija.
Ketvirta, daugiabučio namo administratoriui neturi būti trukdoma atlikti savo funkcijas, susijusias su bendro naudojimo objektų stebėsena ir priežiūra. Pavyzdžiui, daugiabučio namo gyventojai neturi teisės užgriozdinti daiktais bendro naudojimo patalpose esančių priėjimų prie namo kanalizacijos ar vandentiekių vamzdžių, avarinių išėjimų dėl elementarios priežasties – administratoriui negali būti trukdoma nedelsiant likviduoti avarijos padalinių.
Kita vertus, daugiabučio namo gyventojai patys turi pareigą įsileisti administratorių į savo butus, kuriuose yra bendro naudojimo vamzdynų dalis, tam, kad administratorius galėtų stebėti tokių vamzdynų būklę ir įvertinti, ar nėra būtina juos taisyti arba keisti. Jei daugiabučio namo gyventojai tokio pobūdžio pareigų nesilaiko, pastariesiems taip pat gali kilti pareiga atlyginti visą ar dalį žalos, atsiradusios dėl trukdymo namo administratoriui tinkamai vykdyti savo funkciją (dėl užliejimo, trūkus bendro naudojimo vamzdžiui ir pan.).
Dviejų vienodų ginčų teisme nebūna – kiekvienu atveju skiriasi faktinės aplinkybės, administravimo sutarties sąlygos, teisės aktai, kurie galiojo nagrinėjamos situacijos metu. Vis dėlto, įsiplieskus konfliktui, daugiabučio namo gyventojui ir administratoriui rekomenduotina pabandyti susitarti taikiai, nes varstyti teismų duris – daug laiko, emocijų ir papildomų išlaidų reikalaujantis dalykas. Minimalus nuostolis, padarant nuolaidą vienas kitam, neretai atneša daug didesnės naudos tolimesniame bendradarbiavime nei perspektyvių abipusiai naudingų santykių nutraukimas.
Rūta Poniškaitytė-Liatukė yra Vilniaus miesto apylinkės teismo teisėja.
