Į ką atkreipti dėmesį renkantis naujos statybos būtą – kurios „vietos“ yra pačios kritiškiausios ir vertos išskirtinės apžiūros? Apie tai kalbamės su advokatų kontoros „Virketis ir partneriai“ vyresniąja teisininke Karolina Jonaitiene ir MB „Laupetra“ ypatingo statinio statybos, techninės priežiūros vadovu Robertu Morkūnu.
– Į ką atkreipti dėmesį renkantis naujos statybos būstą – kurios „vietos“ yra pačios kritiškiausios ir vertos išskirtinės apžiūros?
Robertas Morkūnas: Renkantis naujos statybos butą, privalu patikrinti viešai prieinamus duomenis apie vystytoją, pareikalauti galiojančios redakcijos statinio statybos projekto, patikrinti, ar nurodytas objekto baigtumo procentas atitinka realųjį.
Labai svarbu atlikti pagrindinių inžinerinių sistemų patikrą, taip pat, ar pagamintų ir sumontuotų langų bei durų kokybė atitinka statinio energetinę klasę. Tuo pačiu pateikus šią informaciją tikrinančiam inžinieriui, galima tikėtis objektyvaus realios statinio statybos būklės situacijos vertinimo – jeigu kalbama apie butą.
Renkantis namą ar kotedžą taip pat svarbu tikrinti, ar statinio statybos projekto sprendiniai atitinka realybę, medžiagiškumus. Dažniausiai pasitaikantys naujos statybos defektai: nekokybiškai įrengti pamatai, fasadai, stogo konstrukcijos bei dangos, langai ir durys, kurie dažniausiai netenkina minimalių, šio tipo gaminiams keliamų, reikalavimų, nekokybiškai ir nesandariai įrengtos statinio inžinerinės sistemos, neleistinos laikančiųjų statinio konstrukcijų deformacijos, o kartais ir avariniai defektai.
Karolina Jonaitienė: mano vertinimu, įsigydami vieną svarbiausių ir brangiausių gyvenimo pirkinių, didžiausią klaidą daro tie pirkėjai, kurie atvykę į vietą apžiūri statinį ir nutaria jį pirkti nevertindami jo dokumentų. Pritariu, jog svarbu detaliai patikrinti su statiniu susijusius dokumentus ir faktinę situaciją: ar tai, kas užfiksuota dokumentuose yra įgyvendinta iš tiesų.
Būsto paskirtis. Kasdien kartoju – prieš sudarydami preliminarią sutartį patikrinkite viešajame registre su turtu susijusią informaciją – ar ketinamas pirkti būstas iš tiesų yra registruotas gyvenamosios paskirties.
Savo praktikoje turiu daugybę ginčų dėl to, kad tik sudarę preliminarią sutartį dėl turto įsigijimo ir pateikę paraišką bankams dėl kredito suteikimo pirkėjai sužino, kad ketinamas įsigyti būstas yra negyvenamosios paskirties. Tokiame statinyje/patalpose gyventi negalima, bankai įsigijimo nefinansuoja, arba finansuoja kur kas prastesnėmis sąlygomis – gali prireikti net 30 proc. dydžio įnašo.
Sužinoję apie tokias sąlygas pirkėjai negali sudaryti notarinio sandorio, pavyzdžiui, nepakanka nuosavų lėšų įnašui, o pardavėjas atsisako avansą grąžinti. Jau ginčo stadijoje žmonės teigia, jog jiems faktiškai apžiūrint patalpas net menkiausia mintis nekilo, kad statinys/patalpos galėjo būti registruotos kaip negyvenamosios.
Svarbu paminėti ir tai, jog įsigijus negyvenamosios paskirties statinį/patalpas jame iš tiesų ne tik negalima gyventi, ką pažeidus gresia administracinė atsakomybė, tačiau reikia ir pamiršti įvairias lengvatas, pavyzdžiui, šildymui, elektrai, GPM lengvatą. Be to, tokį statinį kur kas sunkiau parduoti.
Dažnai pirkėjai patiki ir tomis pardavėjų „pasakomis“, kad paskirtį galėsite pakeisti. Tačiau toli gražu ne kiekvieno statinio paskirtį pakeisti galima, kartais tai neįmanoma pagal miesto bendrąjį planą, nes sklype stovi jau vienas gyvenamosios paskirties statinys ir pan.
Taip pat būtina įvertinti statinio projektą ir kitus išvardintus dokumentus ir ar faktinė situacija atitinka nurodomą dokumentuose. Susidūrę su statybos defektais ir pasitelkę statinio statybos bei techninės priežiūros specialistus trūkumams nustatyti pirkėjai be kita ko sužino, kad faktinė situacija neatitinka užfiksuotos dokumentuose: namas pastatytas nesilaikant projekto sprendinių, langai neatitinka statinio energetinės klasės arba sumontuoti netinkamai, dėl ko yra nesandarūs, negana to, pavyzdžiui, drėksta ir peršąla sienos.
Praktikoje turėjau ir situaciją, kada statytojas neatliko grunto tyrimų, dėl ko namo pamatus įrengė netinkamai. Namas tiesiogine to žodžio prasme ėmė smegti, nes pamatai buvo per silpni ir atremti į durpių sluoksnį. Visus šiuos defektus galima pastebėti dar iki sprendimo įsigyti būstą priėmimo pasitelkus tinkamus specialistus ir atlikus statinio bei jo dokumentų vertinimą.
Taip pat itin svarbu įvertinti statytojo naudotas medžiagas, kas, pavyzdžiui perkant butą, leis apskaičiuoti garso izoliaciją.
– Ką daryti, jeigu trūkumus aptikome iki pirkimo, ir ką tokiu atveju, jeigu jie atsiskleidė jau įsikėlus į būstą po kurio laiko?
R.M.: Aptikus statinio ir/arba jo dalies defektus iki pirkimo, privalu įvertinti šių defektų mastą bei bendrąją reikšmę statinio ir/arba jo dalies eksploatacijai. Dėl to galite kreiptis į specialistus ir ekspertus, kurie nustatę defektus, pateiks atitinkamos formos dokumentą su defektų konstatavimo fotofiksacija – išvada, kuri remiasi Lietuvos Respublikoje galiojančiais statybų tvarkos reglamentais, statybos įstatymu.
Gavus išvadą, priklausomai nuo defektų pobūdžio ir vertinimo bendrojoje statinio perspektyvoje, kreipiamasi į pardavėją dėl defektų ištaisymo ir/arba kainos sumažinimo, kartais atsisakoma pirkti. Mano praktikoje buvo atvejis, kai naujos statybos kotedžui buvo nustatyta avarinė būklė jo dar neįrengus, o pardavėjas, gavęs išvadą atsisakė grąžinti avansą.
Ginčas persikėlė į teismą, kuriame pirkėjas atgavo pinigus, o statybos inspekcija, gavusi specialisto išvadą, atliko savo patikrą, kurioje patvirtino specialisto išvados turinį ir panaikino statybą leidžiantį dokumentą bei skyrė baudą vystytojui. Todėl siūlome klientams kreiptis į specialistus dar iki avanso sumokėjimo.
Jeigu defektai išryškėjo jau įsigijus būstą, būtina kreiptis į atitinkamą kvalifikaciją turinčius specialistus, kurie nustatys defektus bei motyvuotai įkainos jų šalinimo kaštus. Paprastai atlikti statinio tyrimą jau gyvenant statinyje yra daug brangiau, nes dažnu atveju tenka atlikti ir ardomuosius darbus.
K.J. jeigu pirkėjas apie kokybės trūkumus sužinojo iki preliminariosios sutarties sudarymo ir/ar avanso sumokėjimo, įvertinęs trūkumų mąstą jis gali apsispręsti paprasčiausiai turto nepirkti arba derėtis su pardavėju dėl kainos arba trūkumų pašalinimo, jei jie nėra esminiai ir nepašalinami. Tokiu atveju svarbu susitarimą išdėstyti raštu.
Tačiau dažnesnė situacija, kai statinio trūkumus pirkėjas pastebi jau po preliminariosios sutarties sudarymo ir avanso sumokėjimo. Tokios situacijos dažnai susiklosto tada, kai pirkėjai statinius perka „iš brėžinių“, t. y. sudaro sutartis dėl dar nepastatytų statinių ir negalėdami patikrinti kokybės.
Atvykę apžiūrėti statinio ir pamatę jo trūkumus atsisako sudaryti notarinę sutartį, kol pastarieji nebus pašalinti, tuo tarpu pardavėjas kartais ignoruoja net judančią statinio pertvarą įžūliai siųsdamas kvietimą notariniam sandoriui sudaryti.
Tokiu atveju reikia elgtis itin apgalvotai, jog netektų prarasti sumokėto avanso. Visų pirma reikia užfiksuoti statinio trūkumus kvalifikuotų specialistų pagalba, raštu siųsti statytojui pranešimą ir kelti atitinkamus reikalavimus. Vadovaujantis teismų praktika, pirkėjas turi teisę ir atsisakyti pirkti kokybės reikalavimų neatitinkantį statinį, o pardavėjas privalo grąžinti sumokėtą avansą. Savo praktikoje pirkėjams rekomenduoju derėtis ir mokėti kuo mažesnį avansą preliminarios sutarties sudarymo stadijoje, nes kuo didesnį avansą pirkėjas sumoka, tuo dažniau statytojas/pardavėjas elgiasi įžūliai ir ignoruoja pirkėją.
Jei trūkumai buvo pastebėti jau po turto įsigijimo taip pat svarbu pasitelkti kvalifikuotus specialistus, kurie atliktų trūkumų fiksavimą ir pateiktų techninio vertinimo išvadą. Tokiais atvejais specialistai atlieka viso statinio patikrą ir beveik visada paaiškėja, kad trūkumų yra kur kas daugiau, nei pirkėjas pastebėjo. Gavus specialistų išvadą rekomenduoju nieko nelaukiant kreiptis į pardavėją raštu su pretenzija pasirenkant pažeistų teisių gynimo būdą, pavyzdžiui, reikalaujant trūkumus pašalinti ar kompensuojant trūkumų šalinimo nuostolius.
– Ar statybiniam brokui ir kitiems trūkumams egzistuoja kokia nors senatis? Pvz., po pusmečio pradėjo skilinėti sienos ar įsimetė pelėsis. Kas už tai atsakingas?
K.J.: LR civilinio kodekso 6.698 straipsnyje ir LR statybos įstatyme numatyta, kad:
5 metų garantija taikoma visiems matomiems statinio elementams;
10 metų garantija taikoma paslėptiems statinio elementams (konstrukcijoms, vamzdynams ir pan.);
20 metų garantija taikoma esant tyčia paslėptiems defektams.
Šalys gali susitarti ir dėl ilgesnių garantinių terminų, tačiau ne dėl trumpesnių.
LR statybos įstatymas numato atsakomybę tiek nekilnojamojo turto vystytojui, tiek rangovui už garantiniu metu atsiradusius defektus. Taigi, dėl per garantinį terminą paaiškėjusių trūkumų pirkėjas gali kreiptis tiek į pardavėją, tiek į rangovą.
Vadovaujantis LR civiliniu kodeksu ir statybos įstatymu garantinio termino pradžios momentas skaičiuojamas nuo visų rangovo atliktų statybos darbų perdavimo statytojui (užsakovui) momento. Perdavimo momentas paprastai fiksuojamas raštu, statybos užbaigimo aktu arba statybos deklaracijos apie užbaigimą pasirašymu. Svarbu paminėti, kad pasikeitus statinio savininkui pastarasis taip pat turi teisę naudotis nepasibaigusia garantija.
Dažnai praktikoje girdžiu mitų, jog jei statinį statė ir pardavė fizinis asmuo, o ne įmonė, jam atsakomybė nėra taikoma, tačiau garantija nėra skirstoma ir suteikiama pagal tai, kas buvo statytojas ar užsakovas.
Tuo atveju, jeigu darbų trūkumai paaiškėja po garantinio termino pabaigos, teisė reikšti reikalavimus po garantinio termino pasibaigia.
– Kaip sprendžiami statybiniai trūkumai? Ką pirkėjas turi žinoti apie savo teises?
R.M.: Statybiniai trūkumai sprendžiami atsižvelgiant į specialisto ir/arba eksperto išvadų turinį, privalomąsias pastabas. Didžiąją dalį defektų siekiant optimalaus statinio ir/arba jo dalies tarnavimo laiko privalu šalinti, dažnai labai brangiai.
K.J.: keliamų reikalavimų turinys priklauso ir nuo užfiksuotų trūkumų ir jų masto. Pavyzdžiui, jei trūkumai yra tokie esminiai, kad statiniu nebegalima naudotis ir/ar jų neįmanoma pašalinti, pirkėjas turi teisę reikalauti nutraukti sutartį, susigrąžinti sumokėtą kainą bei reikalauti nuostolių atlyginimo. Mano jau minėtu atveju, kada įsigijus naujos statybos namą dėl netinkamai įrengtų pamatų po penkerių metų jis buvo pripažintas avarinės būklės, teismas tenkino pirkėjų reikalavimą ir nutraukė sutartį įpareigodamas pardavėją grąžinti sumokėtą kainą ir atlyginti kitus nuostolius.
Tačiau jei trūkumus pašalinti įmanoma, rekomenduotina rinktis kitus pažeistų teisių gynybos būdus, pavyzdžiui, reikalauti pardavėjo trūkumus pašalinti arba atlyginti trūkumų šalinimo išlaidas arba sumažinti pirkimo kainą. Taigi, įstatymas numato alternatyvius pažeistų teisių gynimo būdus.
Kiekvienu atveju svarbu tik tinkamai pasiruošti procesui, susirinkti įrodymus dėl trūkumų atsiradimo priežasčių ir kt.
Jeigu pirkėjui buvo atskleisti turto trūkumai arba buvo tokie akivaizdūs, kad pastebėti neįmanoma, tai riboja pardavėjo atsakomybę už trūkumus.
