Klausimas
Ar galima nutraukti sodo namo pirkimo–pardavimo sutartį, kai įsigijus turtą paaiškėja įsigyto turto trūkumai?
15min GYVENIMAS skaitytojas
Atsako advokatų profesinės bendrijos „Jankauskas ir partneriai“ advokato padėjėjas Mažvydas Gerdvila
Užtikrinti parduodamo nekilnojamojo daikto kokybe yra pardavėjo pareiga. Įstatymas numato, kad pardavėjas privalo perduoti pirkėjui daiktus, kurių kokybė atitinka pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas bei daiktų kokybę nustatančių dokumentų reikalavimus (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau CK) 6.333 straipsnio 1 dalis).
Apie nekilnojamam daiktui keliamus reikalavimus galima spręsti ir iš kitokių aplinkybių, pvz., iš pardavėjo pateikiamos daiktų reklamos, kurioje nurodomos konkrečios daiktų savybės, taip pat iš jo siūlomų daiktų pavyzdžių, modelių, prekių aprašymų, katalogų, šalių elgesio iki sutarties sudarymo ir pan., jei tai leidžia nustatyti šalių suderintą valią dėl pirkimo–pardavimo sutartimi perduodamo daikto kokybės.
Pardavėjas atsako už bet kokį neatitikimą, kuris buvo nuosavybės teisės perėjimo momentu, net jeigu tai paaiškėja vėliau, t. y. už paslėptus (neakivaizdžius) daikto trūkumus atsakomybė tenka pardavėjui (CK 6.327 straipsnio 3 dalis). Tačiau pardavėjas už bet kokį daiktų neatitikimą, jeigu sutarties sudarymo metu pirkėjas žinojo arba negalėjo nežinoti apie tokį neatitikimą neatsako (CK 6.327 straipsnio 2 dalis).
Taip pat svarbu paminėti, kad pirkėjas netenka teisės remtis daiktų neatitikimu, jeigu jis per protingą laiką po to, kai neatitikimą pastebėjo ar turėjo pastebėti, apie tai nepraneša pardavėjui ir nenurodo, kokių reikalavimų daiktas neatitinka. Įstatymas numato, kad kai nenustatytas daikto kokybės garantijos ar tinkamumo naudoti terminas, tai pirkėjas reikalavimus dėl daikto trūkumų gali pareikšti per protingą terminą, bet ne vėliau kaip per dvejus metus nuo daikto perdavimo dienos, jeigu įstatymai ar sutartis nenumato ilgesnio termino (CK 6.338 straipsnio 2 dalis). Ieškiniui dėl parduotų daiktų trūkumų pareikšti taikytinas šešių mėnesių ieškinio senaties terminas (CK 1.125 straipsnio 5 dalies 2 punktas).
Tai reiškia, kad ieškinio senaties terminas ieškiniui dėl parduoto daikto trūkumų pareikšti prasideda nuo to momento, kai pirkėjas per garantinį laikotarpį pateikęs pardavėjui pretenziją, gauna atsakymą, kuriuo pardavėjas atsisako tenkinti pirkėjo reikalavimą arba kai per pirkėjo nustatytą, o jeigu toks nenustatytas – per protingą terminą pardavėjas nepateikia jokio atsakymo.
Svarbu paminėti, kad įstatymai numato kitus nekilnojamojo daikto garantinius terminus, per kurios rangovui atlikusiam statybos darbus ar nekilnojamojo turto vystytojui galima pateikti pretenzijas dėl statinio defektų (CK 6.698 straipsnis, Lietuvos Respublikos statybos įstatymo 41 straipsnis).
Įstatymas įtvirtinta netinkamos kokybės nekilnojamąjį daiktą nusipirkusio pirkėjo teisę reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas (CK 6.334 straipsnio 1 dalies 4 punktas, 6.399 straipsnis). Lietuvos Aukščiausias teismas 2015 m. kovo 13 d. nutartimi civilinėje byloje Nr. 3K-3-142-687/2015 yra pažymėjęs, kad minėtas teisių gynimo būdas taikomas tuomet, kai negalima pasinaudoti kitais teisių gynimo būdais nurodytais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.334 straipsnio 1 dalies 2–3 punktuose, o būtent reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina ar, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus arba atlygintų pirkėjo išlaidas daikto trūkumams pašalinti.
Teisė reikalauti grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties galima tik tuomet, kai daikto trūkumai yra esminiai, t. y. tokie reikšmingi, kad jie pateisina sutarties nutraukimą. Esminiais daikto trūkumais laikomi tokie trūkumai, kurie negali būti pašalinti; trūkumais, kuriuos daikto pardavėjas atsisako ištaisyti ar atlyginti trūkumų pašalinimo išlaidas.
Taigi įstatymas gina Jūsų, kaip nekokybišką nekilnojamąjį daiktą įsigijusio asmens, teises kartu sukurdamas saugiklius ginančius ir pardavėjo interesus. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties nutraukimas taikomas tik išimtinais atvejais, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Nustatant ar sutarties pažeidimas yra esminis, būtina įvertinti, ar nukentėjusios šalies interesai dėl tokio pažeidimo buvo iš esmės suvaržyti, ar nukentėjusi šalis negavo didžiąja dalimi to, ką pagal sutartį per visą jos terminą pagrįstai tikėjosi gauti, ar nukentėjusios šalies lūkesčiai dėl numatytų sutarties vykdymo rezultatų lieka neįgyvendinti vien dėl sutartį pažeidusio pardavėjo veiksmų ar dėl kitų priežasčių (Lietuvos Aukščiausiojo teismo 2012 m. balandžio 18 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-168/2012).
Klausimus teisininkui siųskite adresu gyvenimas@15min.lt.
Daugiau aktualių temų rasite skiltyje „Teisininkas atsako“.
