Kyla natūralus klausimas, ar negaunant pajamų iš įprastinės veiklos, verslas vis dar turi vykdyti savo įsipareigojimus, mokėti nuomos mokesčius pilna apimtimi. Nuomos sutartyse dažnai nurodoma nenugalimos jėgos sąvoka ir šiandien neaišku, ar COVID-19 pandemija bei paskelbtas karantinas gali būti laikomas nenugalimos jėgos aplinkybe, atleidžiančia šalį tiek nuo jos prievolių vykdyti sutartis, tiek ir nuo civilinės atsakomybės.
Reikia išpildyti kelias sąlygas
Apžvelgiant iki šiol galiojusią teismų praktiką, galima teigti, kad Lietuvoje galioja pakankamai griežtos sąlygos, kurias nuomininkas turi išpildyti, norėdamas įrodyti, kad negali vykdyti savo įsipareigojimų dėl force majeure. Nenugalima jėga yra pripažįstamos tik nenumatytos, nenuspėjamos aplinkybės, kurios neegzistavo iki sutarties sudarymo ir kurios iš esmės trukdo šaliai vykdyti sutartinius įsipareigojimus.
COVID-19 pandemija pasaulį užklupo netikėtai, tačiau šioje situacijoje gyvename jau daugiau nei metus. Todėl svarbu pabrėžti, kad šie veiksniai galėtų būti laikomi nenuspėjamais tik iki pirmojo karantino, kai tik pradėjo plisti naujienos apie virusą. Todėl jei sutartis buvo sudaryta po to arba Vyriausybei jau pradedant įgyvendinti pandemijos valdymo priemones, vargu, ar COVID-19 pandemija ir karantinas tenkins nenuspėjamumo kriterijus.
Kalbant apie sutartis, kurios buvo sudarytos anksčiau, svarbu atkreipti dėmesį į konkrečią sutartį ir jos nuostatas. Kai kuriose sutartyse šalys labai aiškiai apibrėžia, kokie konkretūs atvejai nebus laikytini nenugalimos jėgos aplinkybėmis. Tokiu atveju, pirmiausiai reikėtų vadovautis sutartimi.
Svarbu suprasti, kad paskelbtas karantinas, nepriklausomai nuo individualių aplinkybių, savaime nesuteikia teisės nebevykdyti nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų.
Laukiama išaiškinimo
Verslo situacija tampa labai nevienareikšmė, jei sutartyje įtvirtintos tik labai bendro pobūdžio nuostatos. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas dar neatsakė į klausimą, kaip tai turėtų būti vertinama sutartinių santykių kontekste. Tačiau iš užsienyje taikomų praktikų matyti, kad tam tikrais atvejais teismai nuomininko veiklos varžymo ribojimus vertina palankiai nuomininkui ir atleidžia jį nuo nuomos mokesčio, kaip tai buvo padaryta sporto klubų atveju.
Svarbu suprasti, kad paskelbtas karantinas, nepriklausomai nuo individualių aplinkybių, savaime nesuteikia teisės nebevykdyti nuomos sutartimi prisiimtų įsipareigojimų. Tačiau jei verslas karantino laikotarpiu apskritai negali vykdyti jokios veiklos ir negali gauti bei negauna jokių su tuo susijusių pajamų, tokiu atveju galėtume kalbėti apie nenugalimos jėgos egzistavimą.
Kol kas yra įvairių vertinimų, tačiau galutiniai teismo sprendimai šiose bylose dar nėra priimti. Šis klausimas vis vien anksčiau ar vėliau turėtų pasiekti Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą, kuris ir suformuos vieningą praktiką.
Galima bandyti susitarti, o nepavykus – kreiptis į teismą dėl sutarties keitimo
Tokiu atveju, kai šalims neišeina susitarti dėl nuomos sutarties keitimo ar kitų sąlygų, ginčas persikelia į teismą. Teismai turėtų vertinti, ar atitinkami pažeidimai egzistavo tik karantino laikotarpiu, ar, priešingai, šalis savo įsipareigojimų nevykdė dar iki tol. Taip pat svarbu, kaip nuomininkas bendradarbiavo su nuomotoju dėl sutarties vykdymo bei kokius įrodymus pateikė. Bet kuriuo atveju, karantino ir pandemijos kontekste nuomininkai turi galimybę kreiptis į nuomotojus dėl sutarties sąlygų peržiūrėjimo: nuomos mokesčio atidėjimo ar mažinimo. Jeigu derybos nepasiseka, galima kreiptis į teismą dėl sutarties keitimo teismo tvarka.
Kai kuriose šalyse pandemijos akivaizdoje nuomos mokestis skaičiuojamas atsižvelgiant į nuomininko uždirbtas pajamas – nuomininkas moka tam tikrą procentą nuo savo pajamų.
Nuomininkams patartina būti aktyviems ir bendradarbiauti su nuomotoju dėl pasikeitusių aplinkybių bei nuomos sutarties sąlygų. Bendradarbiavimo pareiga šiuo atveju tampa labai svarbi. Kaip minėta, tuo atveju, jei kita sutarties šalis neveda derybų ar bendro sutarimo rasti nepavyksta, nukentėjusi šalis visuomet gali kreiptis į teismą dėl sutarties keitimo. Tai beje, aktualu ir nuomotojams, pastebint galimus piktnaudžiavimo atvejus, kai siekiama pasinaudoti susiklosčiusia situacija ir išvengti savo įsipareigojimų vykdymo.
Ko gero, šios pandemijos padarinius rinka jaus dar ilgą laiką. Norint toliau vykdyti verslą ir gauti pajamas reikės prie to prisitaikyti. Nuomos sutarčių sąlygų peržiūrėjimas ir didesnis lankstumas ateityje yra būtinas. Ženkli dalis prekybininkų šiuo metu keliasi prekiauti į internetą, todėl fizinių prekybos patalpų poreikis yra sumažėjęs. Kai kuriose šalyse pandemijos akivaizdoje nuomos mokestis skaičiuojamas atsižvelgiant į nuomininko uždirbtas pajamas – nuomininkas moka tam tikrą procentą nuo savo pajamų. Tikėtina, kad tokia praktika – rizikos pasidalinimas tarp nuomotojų ir nuomininkų – gali dar labiau įsitvirtinti.
Užsienio pavyzdžiai
COVID-19 pandemija verslą paveikė visame pasaulyje, todėl gerųjų praktikų ir pavydžių galima paieškoti plačiau. Pavyzdžiui, Austrijoje pandemijos kontekste pakankamai lanksčiai žiūrima į nuomos sutarčių nutraukimą dėl paskelbto karantino. Tuo tarpu Prancūzijoje gali būti taikomas proporcingas nuomos mokesčio mažinimas arba atleidimas nuo baudų už pradelstus mokėjimus, jei verslo pobūdis, pajamos ir darbuotojų skaičius tenkina nustatytus kriterijus. Vis dėlto, force majeure sąlygos taikymas piniginiams mokėjimams vis dar lieka komplikuotas ir užsienio praktikoje. Kaip rodo valstybių pavyzdžiai, stengiamasi ieškoti interesų pusiausvyros ir daugiau orientuotis į sutarties keitimą, nuomos mokesčio atidėjimą, baudų netaikymą (pavyzdžiui, Ispanija, Vokietija), o ne į besąlyginį atleidimą nuo sutarties vykdymo.
Almina Ivanauskaitė yra teisės firmos „Sorainen“ vyresnioji teisininkė.
