Dar gegužės viduryje Konkurencijos taryba paskelbė nuosprendį, kad franšizės davėja „Capital Realty“ ir 10 NT agentūrų sudarė susitarimą nuo 2015 m. vasario NT pirkėjams taikyti minimalų 3 proc. komisinį mokestį (pridedant PVM).
Nuo 2017 m. prie tokio susitarimo prisijungė dar 10 NT agentūrų, pasirašiusių su „Capital Realty“ franšizės sutartis dėl prekės ženklo „Capital“ naudojimo. „Capital“ franšizės tinklas veikė beveik visoje Lietuvos teritorijoje.
Nuspręsta, kad tokie susitarimai apribojo tarpusavio konkurenciją ir už tokį pažeidimą iš viso skirta 710 751 euras baudų.
Apie tai daugiau galite skaityti čia: 20 NT agentūrų sudarė kartelį: susitarė klientams taikyti 3 proc. komisinį mokestį
„Su šitu nutarimu kategoriškai nesutinkame ir planuojame jį apskųsti teisme. <...> Manau, galutinis teismo sprendimas turėtų būti mums palankus“, – spaudos konferencijoje antradienį pareiškė D.Semionovas.
„Teko stebėti jų [Konkurencijos tarybos] darbą iš arti ir, manau, tai yra gan dažnai neteisėta ir netgi žalinga praktika. Tai yra tas dinozauras, kuris turi keistis ir ta praktika, kad reikia bet kokia kaina nubausti ir kuo didžiausia suma, nežiūrint į pasekmes, aplinkybes, manau, tikrai yra žalinga“, – papildė jis.
Kaip tikino D.Semionovas, šis tyrimas buvo pradėtas po to, kai pati bendrovė kreipėsi pagalbos į Konkurencijos tarybą. 2019 m. ji nusiuntė Tarybai parengtą Etikos kodeksą, skirtą NT agentūroms, norėjo institucijos patvirtinimo, kad viskas tinkama. Dėl šio klausimo 3 mėn. nesulaukta jokio atsakymo, bet tada į svečius netikėtai užsuko 8 Tarybos darbuotojai, kurie pareiškė, kad pradėtas tyrimas.
„Norėjome patarimo, o gavome tyrimą – beveik 3–4 metų košmarą. Rezultate gavome baudą.
Pamenu, į mano kabinetą atėjo 8 žmonės, parodė pažymėjimus, pasakė, kad negaliu niekur išeiti, skambinti, pradėtas tyrimas. Buvo pažeistos mano, kaip asmens, teisės. Patikrinimo metu jie lindo į mano telefoną, prašė atidaryti soc. tinklus, nuotraukų galeriją, lindo į mano portfelį, stalčius“, – pasakojo jis.
Jis skundėsi ir tuo, kad Konkurencijos taryba prašydavo pateikti reikiamus dokumentus vis netinkamu metu, pavyzdžiui, gruodžio viduryje ir duota laiko iki sausio 1 d. Anot jo, tai – šventinis laikotarpis, atostogų metas, darbuotojai turėjo kitų planų.
Galų gale ir tyrimo išvados buvo 100 puslapių apimties, o pati byla – 120 tomų. Vienas topas vidutiniškai sudarė 200 puslapių, tad iš viso būta apie 24 tūkst. puslapių dokumentų, kuriems išnagrinėti duotos 3 savaitės. O tai, anot D.Semionovo, gerokai per mažai laiko.
Ištraukta iš konteksto?
Anksčiau skelbtais Konkurencijos tarybos duomenimis, nuo 2015 m. vasario iki 2020 m. gruodžio vyko reguliarūs susitikimai, kurių metu „Capital Realty“ ir NT agentūros bendrai sprendė, kokių priemonių imtis, kad franšizės tinkle nebūtų taikomas mažesnis nei 3 proc. komisinis mokestis ir agentūros tarpusavyje nesivaržytų klientams siūlydamos pigesnes tarpininkavimo paslaugas.
Susitikimų stenogramose užfiksuota, kad „Capital“ agentūros neturi taikyti mažesnio komisinio mokestio, nes 3 proc. dydis yra „standartas“ ir „bendra taisyklė“ (kalba netaisyta): „<...> kaip visada mes visgi kalame tą vinį ir laikomės standartų. Turime bendrą kultūrą, bendras taisykles, bendras vertybes, kurias puoselėjame <...>. Yra šiai dienai trys procentai ne mažiau komisinis plius PVM pasirašius sutartį su savo klientu.“ „Trys, ne mažiau trys procentai plius PVM yra mūsų standartinis „Capital“ komisinis <...> mūsų kompanijoje. Jis negali būti mažesnis <...> dėl to, kad mes laikomės vienodų standartų. Na, ir gerbiame savo ir kolegų darbą bei savo paslaugos kokybę. Dar kartelį noriu priminti, kad tas komisinis negali kristi <...>“.
Tačiau D.Semionovas neigė ir tai. Pasak jo, Konkurencijos taryba ištraukė iš konteksto tik dalį sakinių ar žodžių ir „pateikė taip, kaip jiems naudinga“.
Jis pabrėžė, kad Taryba ištraukė tik tuos sakinius, kur minima, jog standartas yra 3 proc. komisinis mokestis, tačiau nenurodė tų pokalbių dalių, kuriose nurodoma, kad toks skaičius yra tik rekomenduojamas, o tai nurodyta ir franšizės žinyne.
Bendrovės vadovas tikino ir tai, kad biurų vadovai ir brokeriai turėjo teisę patys nuspręsti, kokį komisinį mokestį taikyti, ir neva neretai tas mokestis būdavo mažesnis nei 3 proc.
Jo duomenimis, 2015 m. vidutinis komisinio dydis siekė 2,43 proc., o 2020 m. – 2,67 proc. Per tą laikotarpį didesnių skaičių nebuvo matyti.
Franšizė negali tapti priedanga
„Šioje byloje būtina nagrinėti ne horizontalius franšizės narių santykius, o vertikalius – santykį tarp „Capital Realty“, kaip franšizės davėjo, ir „Capital“ tinklo narių, kaip franšizės gavėjų. Konkurencijos taryba puikiai žino, kad rekomendacijų teikimas franšizės tinkle yra visiškai teisėta praktika, tačiau vis tiek pasirinko kelią bet kokia kaina įrodyti pažeidimo egzistavimą ir visiškai nepagrįstai prilyginti teisėtus franšizės tinklo narių veiksmus konkurentų karteliui“, – kalbėjo advokatas dr. Darius Miniotas kartu pridurdamas, kad tiek Lietuvos, tiek ir ES teisėje franšizės davėjo teikiamos kainų rekomendacijos laikomos teisėtomis ir pagrįstomis siekiant išlaikyti vieningą franšizės tinklą.
Jo teigimu, ilgus metus trukęs, Konkurencijos sprendimu, draudžiamas susitarimas buvo pagrindžiamas tik keliais 2017 metų el. susirašinėjimais. Pasisakius apie tai teismo posėdyje Konkurencijos taryba, kaip tikino advokatas, tokius įrodymus pašalino.
Jis taip pat pabrėžė nesuprantantis, kokią konkurencijos problemą Taryba sprendžia.
„Juk mes kalbame apie santykius, kurie vyko tik franšizės tinkle, užimančiame mažiau nei 20 proc. rinkos. Mes nekalbame apie kartelinį susitarimą, kurį sudarė visi Lietuvos brokeriai.
Tai sakyti, kad padarėme žalą vartotojams, pakėlėme kainas, apribojame konkurenciją, yra mažų mažiausiai neteisinga, nes kai turi nedidelę rinkos dalį, negali paveikti rinkos procesų. Visada atsiras kitas biuras, dalyvis, kuris pasiūlys kainą, kurią vartotojas gali ir norim mokėti. Vadinasi, vartotojas turi didelį pasirinkimą – jei netinka šitas pasiūlymas, gali eiti į kitą biurą“, – kalbėjo D.Miniotas.
Visgi Konkurencijos tarybos pirmininkė Jolanta Ivanauskienė anksčiau buvo akcentavusi, jog „franšizės sutartys negali tapti priedanga verslo atstovams sudaryti konkurenciją ribojančius susitarimus“.
„Capital“ franšizės tinklui priklausančios agentūros yra konkurentės ir tarpusavyje gali varžytis dėl klientų, perkančių tiek gyvenamąjį, tiek komercinį nekilnojamąjį turtą. Jeigu susitarimo nebūtų buvę, agentūros už brokerių paslaugas savo klientams būtų galėjusios savarankiškai nustatyti mažesnį komisinį mokestį“, – sakė J.Ivanauskienė.
Padalijo baudas
Už Konkurencijos įstatymo pažeidimą bendrovėms skirtos baudos: „Capital Smart“ – 266 410, „Capital Realty“ – 88 880, „Capital Team“ – 60 540, „R.E. Experts“ – 46 580, „Capital Real Estate“ – 29 860, „Reitai“ – 27 730, „Vita fortis“ – 26 590, „Capital Klaipėdai“ – 26 450, „NT partneriams“ – 25 500, „Kesei“ – 18 380, „CRB partners“ – 17 660, „Pauliui ir Brokeriams“ – 16 280, „Capital centrui“ – 16 150, „Kapitalo ekspertams“ – 13 500, „Capital Home“ – 7750, „Nervelitai“ – 8210, „Capital Property“ – 6150, „Mano rezidencijai“ – 3790, „Eurobrokeriams“ – 2700, „Grosenai“ – 1640 eurų. Agentūrai „FM Fuel“ skirta 1 euro dydžio bauda, nes bendrovė negavo pajamų 2023 m.
Nesurinkus pakankamai įrodymų dėl pažeidimo, tyrimo procedūra buvo nutraukta 7 agentūrų atžvilgiu.
Pasak D.Semionovo, kai kurioms bendrovėms sumokėti tokio dydžio baudas gali būti išties sudėtinga.
„Nuolatinės užklausos, sąnaudos teisininkams, baudų mokėjimas, deja, neleidžia plėstis. Mums užtenka resursų tik palaikyti normalų pačios franšizės veikimą Lietuvoje“, – paminėjo jis.
Ne pirmas atvejis
Elonas Šatas, Konkurencijos tarybos vyresnysis patarėjas, atsakingas už tyrimų procedūrų koordinavimą, sureagavo į „Capital Realty“ nepasitenkinimą ir paminėjo, jog tai nėra pirmasis atvejis, kai įmonės, nubaustos už Konkurencijos įstatymo pažeidimą, nesutinka su Konkurencijos tarybos sprendimu.
„Prieš priimdama galutinį nutarimą bet kurio pažeidimo atveju Konkurencijos taryba atlieka išsamų tyrimą, vertina ir analizuoja surinktus duomenis, jų pagrindu suformuluoja preliminarias išvadas dėl Konkurencijos įstatymo pažeidimo. Įmonės, kurios įtariamos pažeidimu, turi galimybę pateikti savo argumentus dėl preliminarių išvadų pagrįstumo. Tik įvertinusi įmonių pateiktus argumentus Konkurencijos taryba priima galutinį sprendimą dėl pažeidimo (ne)buvimo.
Nagrinėjamu atveju atlikusi visus minėtus tyrimo veiksmus ir surinkusi pakankamai įrodymų institucija nustatė, jog „Capital Realty“ ir 20 agentūrų ribojo tarpusavio konkurenciją, derindamos minimalų komisinį atlygį už teikiamas paslaugas. Tokiais susitarimais buvo apribotos vartotojų galimybės įsigyti nekilnojamojo turto brokerių paslaugas pigiau, o bendrovės galėjo uždirbti daugiau būtent vartotojų sąskaita.
Tai, jog įmonės šiuo atveju veikė franšizės tinkle, nereiškia, jog jos nebuvo viena kitos konkurentėmis. Būtent todėl sprendimus dėl savo paslaugų kainų jos turėjo priimti savarankiškai, nederindamos tokių veiksmų su kitomis franšizės tinklo dalyvėmis.
Lietuvoje priežiūros institucijų priimtų sprendimų pagrįstumą ir teisėtumą vertina teismai, o ne įstatymus pažeidusios bendrovės, kurių pagrindinis siekis neretai yra išvengti sankcijų ar išsaugoti reputaciją. Tad pažeidime dalyvavusios įmonės, nesutinkančios su Konkurencijos tarybos sprendimu, turi teisę ir galimybę ginčyti jį teisme.“
Nutarimas gali būti skundžiamas Regionų administraciniam teismui per vieną mėnesį nuo jo įteikimo arba paskelbimo institucijos svetainėje dienos.
Tai – jau antras sprendimas, susijęs su NT agentūrų veiksmais. 2022 m. gruodį Konkurencijos taryba nustatė, kad Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacija ir jos 39 narės susitarė nevilioti vienos kitų klientų bei brokerių. Už Konkurencijos įstatymo ir Sutarties dėl Europos Sąjungos veikimo pažeidimą iš viso buvo skirta 969 060 eurų baudų.
