Kaip viskas prasidėjo?
Pastarųjų kelerių metų nekilnojamo turto kainų augimo tempai pranoko net drąsiausius lūkesčius. Lietuvoje staigus kainų augimas buvo aiškinamas pirmiausia mūsų menku apsirūpinimu būstu, t.y. žmonėms paprasčiausiai reikėjo kur nors gyventi, tačiau tokie patys procesai vyko ir Amerikoje, ir Europoje. Nuo 1996 metų nekilnojamojo turto kainos eurozonoje pakilo 30 proc., JAV — 50 proc., o labiausiai — Didžiojoje Britanijoje (net 115 proc.), buvo rašoma, kad kas savaitę Londone padaugėdavo milijonierių, t.y. žmonių, kurių turto vertė viršija milijoną svarų sterlingų. Žinoma, tie „naujieji milijonieriai“ susidurdavo su nemenkais nekilnojamojo turto mokesčiais, kurie dažnai neatitikdavo jų pajamų ir neretai priversdavo milijoninio turto atsisakyti, tačiau tai jau kita tema. Tačiau kartu šie faktai liudija tai, kad ekonomikos procesai yra labai nevienareikšmiai, nors toji ekonomika neretai įsivaizduojama kaip daržininkystė: pasėjai morkas, tai ir išdygs morkos.
Rytų Europoje nekilnojamo turto kainų augimas prasidėjo kiek vėliau, ir Lietuva buvo iš tų šalių, kur kainos kilo bene labiausiai — sakykim, 2004-aisiais, paties bumo metais, — 25 proc. Latvijoje — net 30 proc. Estijoje — taip pat 25 proc. Kitose šalyse — kiek mažiau: Danijoje — 12,6 proc., Švedijoje — 11 proc., Lenkijoje — 10 proc., Suomijoje — tik 6 proc., o Čekijoje, taip pat priklausančioje tai pačiai erdvei, — tik 4 proc.
Tačiau nekilnojamojo turto burbulas — tai ne paprastas nekilnojamojo turto kainų augimas, kad ir koks didelis jis būtų, o augimas, nepagrįstas jas paaiškinančių ekonomikos veiksnių. Tad, pasirodo, nustatyti burbulą nėra taip lengva, dėl to ginčijasi net ekonomistai, tad sunku pasakyti ir tai, kaip viskas klostysis.
Dabar nekilnojamojo turto srityje — sąstingis, ir apie tai kalbėsime toliau, tačiau jis visiškai logiškas ir paaiškinamas, nėra taip, kad burbulas sprogo, ir vaikšto visi — nuo statytojų, nekilnojamo turto brokerių, bankininkų iki paprastų žmonių — jo purslais aptaškyti.
Burbulo požymiai
Kaip jau sakėme, „burbuliškas“ kainų augimas turi turėti nepagrįstumo požymių. Sakykim, kaip butai senos statybos namuose, kurių kainos augo kaip ant mielių. Tačiau, kita vertus, jų kainas labai pagrįstai diktavo paklausos-pasiūlos dėsniai, nes daugelis žmonių naujos statybos ar prestižinių butų neįpirko, nes jų kainos — pagristos jos būtų ar ne — jiems buvo neįkandamos, kitaip sakant, neužteko pajamų įrodyti bankams, kad galės išmokėti paskolą.
Kitas neabejotinas nekilnojamo turto burbulo požymis — didelė spekuliantų, žmonių, kurie perka ar rezervuoja nekilnojamąjį turtą su tikslu uždirbti, dalis rinkoje. Jie, sukurdami „netikrą“ paklausą, dar labiau stimuliuoja kainas. Šis rodiklis taip pat yra sunkiai nustatomas, tad spekuliantų dalis rinkoje buvo skaičiuojama nuo 5 iki 20 proc. pačiu pakilimo momentu.
Tačiau krachu ar bent dideliu smūgiu ekonomikai baigiasi ne visi nekilnojamojo turto bumai ir burbulai, o tik vidutiniškai keturi iš dešimties. Iš tikrųjų sprogus burbului bendrasis vidaus produktas gali smukti iki 8 proc. Kaip dramatiško atvejo pavyzdys dažnai imama Japonija, kur į nematytas aukštybes iškilusios kainos per 13 metų sumažėjo 35 proc.
Panašu, kad nekilnojamojo turto burbulo sprogimas buvo eilinė siaubo pasaka, sukurta mums bauginti.
Taigi burbulas sprogsta ne visada. Viskas priklauso nuo jo dydžio ir įsiskolinimo, perkant nekilnojamąjį turtą, lygio. Nors pastaraisiais metais Lietuvoje nekilnojamo turto finansavimas augo dviženkliais skaičiais, tačiau jis prasidėjo praktiškai nuo nulio (anksčiau finansavimo sąlygos buvo visiškai drakoniškos, prieinamos vienetams), tad mūsų įsiskolinimai net ir po paskolų bumo nėra dideli — gerokai atsiliekame ne tik nuo ES senbuvių, bet ir nuo kaimyninių Baltijos šalių. Pavyzdžiui, būsto paskolų ir bendrojo vidaus produkto santykis Lietuvoje siekia 7 proc., o Estijoje — 17 proc., Latvijoje — 21 proc., eurozonoje šis rodiklis — apie 35 proc.
Taigi panašu, kad nekilnojamojo turto burbulo sprogimas buvo eilinė siaubo pasaka, sukurta mums bauginti. Vis dėlto nekilnojamojo turto rinkoje šiuo metu vyksta kai kas įdomaus — kainos po truputį krenta. Gal šie procesai kam nors naudingi?
Viskas bankų rankose?
Ekspertų teigimu, Lietuvoje nekilnojamojo turto rinkos padėtis nėra labai tragiška, tiesiog ji išgyvena iš anksto prognozuotus sunkumus. Juk nekilnojamojo turto burbulas negalėjo pūstis iki begalybės. Beveik dešimtmetį tęsėsi vien kilimo fazė, todėl sustojimas ir kelia baimę. Lietuvos padėtis kitokia Vakarų Europos šalyse ir net kitokia, nei Latvijoje ir Estijoje — mūsų šalyje nėra būsto perviršio, paklausa dar nepatenkinta. Tad atsiradus bent jau pakenčiamoms sąlygoms pirkti būstą, žmonės vėl bandys jį įsigyti. Tad šiuo metu viskas priklauso nuo bankų — juk ne tik gyventojai ima paskolas būstui pirkti, bet ir nekilnojamojo turto statytojai savo veiklą finansuoja iš paskolų. Šiuo metu bankai laukia, kol nekilnojamo turto situacija išsilygins, ir gal, kaip tikisi su nekilnojamo turto verslu susiję žmonės, gal apie šių metų vidury leis įkvėpti nekilnojamo turto rinkai šiek tiek oro — juk bankai veikia ne tam, kad miegotų ant pinigų maišo. Kai tik padėtis taps aiškesnė, kai tikimasi, jie vėl jį atvers.
Tačiau labiausiai tikėtina šių metų politika nekilnojamo turto politika — gerokai kritusios būsto kainos ir lanksčios pardavimo kainos. Planuojama ir kainų duobė, kai vidutiniškai Lietuvoje kainos kris 25-30 proc. tačiau vis dėlto kainų lygis nepasieks tų, kurios buvo prieš prasidedant didžiajam augimui. Žodžiu, šiuo metu vėl verta laikyti ranką ar nekilnojamo turto rinkos pulso — ir turintiems paskolas, ir vis dar ketinantiems jas imti.
