Taip pat ne visada nuosavo būsto įsigijimas norint jį nuomoti yra efektyviausia investicija, norint uždirbti iš NT. „Profitus“ marketingo vadovė Monika Lenčickaitė išanalizavo aktyvų ir pasyvų investavimą į NT ir pateikė pagrindinius šių būdų skirtumus bei privalumus.
Nuosavo būsto įsigijimui jau yra alternatyva – investavimas į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas (SFP). Šis sprendimas leidžia investuoti kiekvienam vos nuo 100 eurų. Tokiu investavimu naudojasi ne tik tie, kas neturi galimybių įsigyti nuosavo turto ar tik pradeda savo investavimo kelionę – per SFP į NT projektus investuoja ir žmonės, vienai investicijai galintys skirti nuo keliasdešimt iki kelių šimtų tūkstančių eurų.
Taip pat ir įmonės, investiciniai fondai, šeimų biurai ar net kredito unijos bei kai kurie mažieji bankai. SFP jos renkasi, kaip galimybę išskaidyti savo investicijas po skirtingas profesionalų atrinktas verslo paskolas, taip subalansuodami savo investicijų portfelį ir sumažinant prisiimamą riziką.
Toks profesionalių investuotojų pasitikėjimas sutelktiniu finansavimu rodo, kad investuoti į verslo projektus su nekilnojamojo turto įkeitimu ne perkant savo, o per SFP, yra ir patikimiau, ir paprasčiau. O neretai – ir pelningiau.
Beje, tai – išskirtinė galimybė smulkiam investuotojui investuoti į tą patį projektą kartu su patyrusiais ir profesionaliais investuotojais bei prisidėti prie išskirtinių projektų finansavimo.
Lietuvos banko duomenimis, tik apie 10 proc. Lietuvos gyventojų galėtų įsigyti būstą nuomai. Viena pagrindinių priežasčių yra palyginti didelis pradinis kapitalas, nes didžiausią grąžą generuojantiems didmiesčių ar kurortų NT reikėtų bent keliasdešimties tūkstančių eurų.
Norintiems NT įsigyti kitose šalyse, prisideda papildomų rūpesčių bei procedūrų, neretai – ir visiškai kitokia mokesčių sistema nei Lietuvoje, kurią būtina perprasti valdant savo NT.
Pavyzdžiui, Ispanijoje hipotekos bei mokesčiai brokeriams yra gerokai didesni nei Lietuvoje, gali tekti pakloti nuo kelių iki keliolikos tūkstančių eurų. Investuojant per SFP tuo nereikia rūpintis, vienintelis galimas mokestis – gyventojų pajamų mokestis palūkanoms, jeigu per metus uždirbama daugiau kaip 500 eurų.
Kalbant apie galimą riziką, būtina įvertinti uždarbį ir sąnaudas. Perkant būstą nuomai reikia apskaičiuoti, ar užteks lėšų būstui išlaikyti, jeigu nuoma sektųsi ne taip, kaip suplanuota, būtų mažesnės pajamos ar prireiktų netikėto didesnio remonto.
Taip pat svarbu nepamiršti, kad įsigijus būstą nuomai, jo priežiūra reikalauja ir laiko. Jeigu neužsiimama būsto nuoma profesionaliai, tokio būsto priežiūra gali tapti rimta našta.
Į ką dar būtina atsižvelgti, renkantis – investuoti per SFP, ar taupyti nuosavam investiciniam NT:
Investicinė suma. Norint įsigyti pajamas generuojantį būstą didmiestyje ar pajūryje, reikia turėti (arba skolintis) bent 50 tūkstančių eurų. SFP „startinė“ investicija – tik 100 eurų. Šią sumą galima nuolat didinti, kas mėnesį skiriant konkrečią sumą, kuri investavus iškart pradeda uždirbti grąžą, nereikia jos laikyti „neįdarbintos“.
Investicinė grąža. Nuomojamas NT, jeigu tai butas, generuoja apie 6-8 proc. grąžą. Nuomojant būstą paprastai skaičiuojamos 10 mėnesių metinės pajamos, nes būtina atidėti dalį būsimiems remontams. Jeigu pirkimui imama paskola, jos palūkanas taip pat reikia dėti prie sąnaudų. Pastarieji dveji metai parodė, kaip jos gali keistis ir sujaukti planus.
Investuojant per SFP į verslo paskolas su NT įkeitimu, šiuo metu galima tikėtis 9-12 proc. grąžos, priklausomai nuo to, kokią sumą skiriate ir kokio rizikingumo projektus pasirenkate. Investuojant per SFP papildomų sąnaudų ar įsipareigojimų bankams nėra.
Mokesčiai. Įsigyjant nuosavą turtą yra neišvengiamų vienkartinių mokesčių (NT brokeriui, notarui) nuomojant – Gyventojų pajamų mokestis. Taip pat gali tekti mokėti ir NT mokestį. Perkant būstą su paskola teks jį apdrausti, tai kainuos dar keliasdešimt eurų per mėnesį.
Investuojant per SFP, mokamas tik GPM nuo uždirbtos sumos, ir tik tuo atveju, jeigu per metus gautos palūkanos viršija 500 eurų. Tuomet apmokestinamas minėtą sumą viršijantis skirtumas. Tai yra, jeigu uždirbsite 700 eurų palūkanų, mokestį turėsite mokėti tik nuo 200 eurų.
Grąžos terminas. Nusipirkus savo NT, jis realiąją grąžą pradeda generuoti tik po 10-15 metų, kai atsiperka visa investuota suma. Investuojant per SFP, investuotos santaupos grąžą pradeda generuoti jau pirmaisiais mėnesiais, o investuotą visą sumą galite atsiimti po 3, 12 ar 18 mėnesių, pasibaigus terminui, kuriam skolinami jūsų investuojami pinigai.
Labai svarbus ir investicinis saugumas. Perkant savo būstą jam dažnai skiriamos visos santaupos. Per SFP galima investuoti kad ir į kelias dešimtis skirtingų projektų ir ne tik Lietuvoje. „Profitus“ šiuo metu siūlo investicijas į NT projektus Latvijoje, Estijoje bei Ispanijoje.
Kuomet investuojama į vieną objektą, jo vertė kur kas labiau priklauso nuo ekonominių svyravimų – kitaip, nei per SFP, investavus į skirtingus NT projektus. Juolab, kad galima investuoti ne tik į skirtingas šalis, bet ir į komercinio NT projektą, ne tik į gyvenamąjį.
Pavyzdžiui, per „Profitus“ galima investuoti į tunelinių plovyklų plėtrą Latvijoje, viešbučių rekonstrukcijas Vilniaus ir Kauno centre, buvusio banko būstinės Vilniaus centre pertvarkymą į nuomojamų biurų pastatą, poliklinikos Rygoje pertvarką į gyvenamuosius būstus ir komercines patalpas. Taip diversifikuojant investicijas, jos gerokai saugesnės nei investuojant tik į vieną NT.
