Ar galima priversti keisti kainą, nustatytą preliminariojoje sutartyje?
Vienas iš būdų, kuriuo nekilnojamojo turto vystytojai bando išspręsti susiklosčiusią jiems nepalankią situaciją, padidinti preliminariojoje sutartyje numatytą būsto pardavimo kainą. Tai įprastai daroma ėmus derėti su pirkėju. Natūralu, kad būsto pirkėjams kyla klausimas, ar nekilnojamojo turto vystytojai gali pakelti preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą vienašališkai.
Atsakant į šį klausimą, visų pirma, reikėtų vertinti patį preliminariosios sutarties turinį. Jei jame nustatyta pardavėjo teisė esant tam tikroms sąlygoms vienašališkai keisti ar perskaičiuoti parduodamo turto kainą, galima situacija, kad pardavėjas tokią teisę įgyvendina visiškai teisėtai. Tačiau įprastai iki šiol pasirašytose preliminariosiose sutartyse nekilnojamojo turto vystytojo teisė keisti kainą buvo siejama tik su padidėjusi faktiniu būsto plotu, o ne pasikeitusia ekonomine situacija.
Tiesa, įstatymas numato galimybę keisti sutartį, jeigu po sutarties sudarymo susiklosto aplinkybės, kurios pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t. y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Toks pasikeitimas turi būti itin reikšmingas, fundamentalus tam, kad šalis, kuriai sutartį įvykdyti tapo sunkiau, galėtų pasinaudoti šia įstatyme numatyta sutarties keitimo teise. Be to, pardavėjas preliminariąja sutartimi neturėtų būti prisiėmęs tokių aplinkybių atsiradimo rizikos.
Įprastai iki šiol pasirašytose preliminariosiose sutartyse nekilnojamojo turto vystytojo teisė keisti kainą buvo siejama tik su padidėjusi faktiniu būsto plotu, o ne pasikeitusia ekonomine situacija.
Konkrečios sutarties vykdymo suvaržymai vertintini individualiai, atsižvelgiant į nustatytą pokyčio mastą, sutartimi prisiimtos rizikos laipsnį, sutarties šalių statusą ir kitas reikšmingas aplinkybes. Todėl atsakyti, ar egzistuoja nekilnojamojo turto vystytojo teisė pakeisti nepalankias preliminariosios sutarties sąlygas, nenagrinėjant konkretaus nekilnojamojo turto vystymo projekto atvejo, neįvertinant prognozuotos ir realios, pasikeitus ekonominei situacijai, jo įgyvendinimo savikainos, neįmanoma.
Tačiau įstatymas tokią objektyvią galimybę, esant esminiams sutarties vykdymo suvaržymams, numato.
Nekilnojamojo turto vystytojas, norėdamas pasinaudoti šia įstatyme numatyta galimybe pakeisti preliminariąją sutartį dėl pasikeitusių aplinkybių, dėl kurių jam iš esmės padidėja būsto pastatymo kaštai, visų pirma turėtų kreiptis į būsto pirkėją, prašydamas sutartį pakeisti.
Šis prašymas turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Jeigu per protingą terminą šalys nesusitaria dėl sutarties pakeitimo, abi turi teisę kreiptis į teismą. Teismas gali arba nutraukti sutartį ir nustatyti sutarties nutraukimo datą bei sąlygas, arba pakeisti sutarties sąlygas, kad būtų atkurta šalių sutartinių prievolių pusiausvyra, tai yra šiuo atveju nustatyti naują būsto pardavimo kainą.
Kokios galimos pasekmės nekilnojamojo turto vystytojams, nutraukusiems preliminariąsias sutartis?
Kai kurie nekilnojamojo turto vystytojai pasirinko drastiškesnes priemones susiklosčiusiai situacijai spręsti – nutraukė preliminariąsias sutartis, kuriose numatyta jiems nebepalanki būsto pardavimo kaina.
Prie tokio sprendimo, matyt, buvo prieita įvertinus, kad nutraukti preliminariąją sutartį, sumokėti pirkėjui joje numatytą baudą ir parduoti būstą pagal šios dienos realias kainas, yra vis tiek naudingiau nei parduoti būstą už preliminariojoje sutartyje numatytą kainą. Tokiu būdu nekilnojamojo turto vystytojai planuoja gauti pelną ir išvengti didelių nuostolių, vykdant nepalankias prieš kainų šuolį pasirašytas preliminariąsias sutartis. Ar tikrai toks sprendimas yra išeitis nekilnojamojo turto vystytojams?
Teismų praktika, o ypač paskutinės jos tendencijos, yra ne itin naudinga nekilnojamojo turto vystytojams, nusprendusiems tokiu būdu vis tiek gauti pelną.
Teismai jau ne vienoje byloje yra pasisakę, jei pirkėjas, su kuriuo nepagrįstai buvo nutraukta preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis, per protingą laiką nuo preliminariosios sutarties nutraukimo faktiškai sudarė analogiško turto pirkimo-pardavimo sutartį su kitu pardavėju ir už šį turtą sumokėjo brangiau, tai jis turi teisę reikalauti, kad preliminariąją sutartį nutraukęs pardavėjas sumokėtų šį kainų skirtumą.
Teismų praktika yra ne itin naudinga nekilnojamojo turto vystytojams, nusprendusiems nutraukiant preliminarąsias sutartis vis tiek gauti pelną.
Be kita ko, neseniai Lietuvos Aukščiausiasis Teismas priėmė nutartį, kurioje konstatavo, kad pardavėjui nepagrįstai neįvykdžius preliminariosios pirkimo-pardavimo sutarties ir tą patį turtą pardavus naujam pirkėjui už didesnę kainą, pirkėjo, su kuriuo sudaryta preliminarioji sutartis buvo nepagrįstai nutraukta, nuostoliais laikytini pardavėjo gauta nauda, pardavus turtą brangiau.
Taigi, nekilnojamojo turto vystytojams tokios priemonės kaip preliminariųjų sutarčių nutraukimas, siekiant parduoti tą patį turtą brangiau, gali ir neatnešti laukiamo rezultato – pelno, nes jį gali tekti sumokėti dėl preliminariosios sutarties nutraukimo nukentėjusiam asmeniui.
