Rinkos aktyvumas menksta
Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų gegužės mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 204 būstai ir fiksuoti 8 sutarties nutraukimai. 112 būstų parduota ekonominiame, 87 vidutiniame ir 5 prestižiniame segmente.
„Palyginti su balandžiu, kai buvo nupirktas 191 būstas, gegužę stebėtas vos didesnis pirkėjų aktyvumas – parduota 7 proc. daugiau būstų nei ankstesnį mėnesį. Vertinant pernykščio gegužės mėnesio rezultatus, kuomet buvo nupirkti 249 būstai, šiųmetiniai pardavimai sumenko 18 proc. Šiandien matomą sumažėjusį būsto rinkos aktyvumą lemia suprastėjusios ekonominės aplinkybės“, – komentuoja „Realco“ pardavimo direktorius Marijonas Chmieliauskas.
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, kad 2023 metų gegužės mėnesį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduotas 241 naujos statybos butas ir užfiksuota 17 nutraukimų. Praėjusių metų gegužę buvo parduoti 226 butai, o 2021 metų gegužę buvo sudarytos 561 preliminari sutartis.
Išankstiniais nekilnojamojo turto projektų valdymo ir NT paslaugų kompanijos „Citus“ analitikų duomenimis, gegužę Vilniuje susitarta dėl 252 naujų butų ir kotedžų (antras geriausias rezultatas šiemet), o laikinojoje sostinėje – dėl 49. Naujų butų ir kotedžų įsigijimo sandorių kiekis didžiausiuose šalies miestuose pratęsia pozityviai stabilią tendenciją.
„Inreal“ duomenimis, gegužės mėnesį pirminės būsto rinkos aktyvumas Vilniuje, lyginant su balandžio mėnesiu, išliko panašus. Susitarta dėl 249 būstų įsigijimo (neskaitant atšaukimų) – 12 proc. daugiau nei balandį (223) ir 8 proc. daugiau nei pernai gegužę (230). Kita vertus, bendras pardavimų skaičius, įvertinus atšauktus susitarimus, lyginant su balandžio mėnesiu, sumažėjo 14 proc. (nuo 207 iki 177). Didžiausią įtaką tam turėjo 72 į rinką grąžinti būstai (balandžio mėnesį tokių buvo 16), skelbia „Inreal“.
„Didžiausią gegužės atšaukimų dalį sudarė vieno projekto korpuso grąžinimas į pasiūlą. Visi šio pastato būstai buvo pažymėti kaip parduoti 2022 m. spalį. Tuomet darėme prielaidą, kad vystytojas planavo šių butų nuomą arba pardavimą instituciniam investuotojui tuo pačiu nuomos tikslu, arba tiesiog numatė šių būstų pardavimus pradėti vėliau. Panašu, kad taip ir įvyko – būstai buvo grąžinti į rinką“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Kiti atšaukimai pasisklaidę pavieniui ar po kelis butus skirtinguose sostinės projektuose.
Ekonominės ir vidutinės klasės būstas, kotedžai brango
„Hanner“ duomenimis, vidutinė parduoto buto 1 kv. m. kaina siekė 3 299 eurus. Birželio pradžioje didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente – 1 423 butai, kurių kainos nuo 3 000 eurų/kv. m. iki 3 700 eurų/kv. m., o mažiausia – ekonominiame segmente su 1 092 butais, kurių kaina siekia iki 3 000 eurų/kv. m. Prestižiniame segmente pirkėjams siūlomi 1 160 butų, kurių kainos viršija 3 700 eurų/kv. m.
„Inreal“ skaičiavimais, vidutinė būsto kaina naujų būstų ekonominės klasės segmente per mėnesį padidėjo nuo 2659 iki 2694 eurų/kv.m.
Vidutinės klasės būsto kainos ūgtelėjo nuo 3814 iki 3824 eurų/kv.m.
Prestižiniame segmente kainos sumažėjo nuo 5381 iki 5269 eurų/kv.m. Loftai taip pat šiek tiek pigo – nuo 2327 iki 2260 Eur/kv.m, o kotedžų kainos padidėjo nuo 1848 iki 2080 eurų/kv.m.
Kainų svyravimai, pasak „Inreal“ gegužės mėnesį nebuvo dideli, įtakos jiems turėjo tiek pasiūlos struktūros pokyčiai (nauji projektai, parduoti butai), tiek kainodaros pokyčiai atskiruose projektuose.
„Citus“ skaičiavimais, sostinėje vidutinė, orientacinė pasiūloje esančių naujų butų kaina fiksavo stabilius rezultatus,: gegužę skaičiuojama 40 eurų arba 1,22 proc. smukimas (nuo 3 283 iki 3 243 eurų/kv.m). Nuo metų pradžios vidutinės pirminės rinkos pasiūlos kainos, pasak „Citus“, Vilniuje nusileido 1,52 proc.
Apriboja augančios palūkanos, verčia dairytis nuomojamo būsto
Pasak M.Chmieliausko, esminę įtaką pardavimams daro išaugusi 6 mėnesių EURIBOR palūkanų norma – šiuo metu ji siekia 3,78 proc., kai praėjusį mėnesį buvo 3,622 proc. Atitinkamai išduodama ir mažiau naujų paskolų – Lietuvos banko duomenimis, šiemet jų suteikta 17 proc. mažiau, palyginti su tuo pačiu laikotarpiu 2019 metais.
„Jei pernai būsto įperkamumas mažėjo dėl NT kainų augimo, dabar gyventojų perkamąją galią labiausiai mažina augančios palūkanos ir dėl to brangstančios paskolos“, – sako M.Chmieliauskas.
T.S. Kvainickas antrina, kad augant EURIBOR rodikliui, didėja ne tik bendra paskolų įmoka, bet ir kinta proporcija tarp mokamų palūkanų ir grąžinamos paskolos dalies.
„Kartu su realiu būsto įperkamumo sumažėjimu tai skatina didesnę dalį gyventojų būstą nuomotis, tačiau esant aukštoms palūkanoms ir išliekant brangiai būsto plėtrai tikėtinos ir nuomos mokesčių korekcijos“, – prognozuoja T.S. Kvainickas.
Tuo metu „Citus“ analitikai pastebi, jog, nepaisant augančio EURIBOR, būsto rinka išlieka gyvybinga, o jos suaktyvėjimo galima laukti kitų metų pradžioje.
„Paskutinio pavasario mėnesio pardavimų rezultatas yra daug pasakantis Lietuvos NT rinkos lakmuso popierėlis. Bendros šalies ekonominiai rodikliai triumfuoti pagrindo nesuteikia, todėl būsto pardavimų skaičius visiškai atitinka aplinkybes. Praėjusiais metais paklausai atslūgus šiemet ji stabilizavosi ir sudaro apie 220 sandorių per mėnesį. Aš tai priskirčiau akivaizdžiai „naujajai normalybei“, kuri artimiausiu metu išliks ir prie kurios plėtotojai sėkmingai prisitaikė, todėl stabilizaciją matome visose srityse – taip pat ir kainų bei pasiūlos“, – teigia „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Ekspertas padėtį vertina kaip pozityvią, nes pirkėjų susidomėjimas išlieka aukštame lygyje, lyginant su ankstesniais rinkos sulėtėjimais. Taip pat auga darbo užmokestis, mažėja infliacija, todėl šiais metais galime matyti ir aktyvesnių laikotarpių, o didesnis rinkos sujudimas projektuotinas kitų metų pradžiai, kada, tikėtina, mažėjantis EURIBOR ims didinti konkurenciją tarp pirkėjų.
„Augantis EURIBOR prisideda prie NT rinkos atvėsimo ir įperkamumo trumpuoju laikotarpiu suprastėjimo, nors bankų maržos leidžiasi žemyn. Tačiau ilguoju laikotarpiu, esant stabilioms būsto kainoms ir augant darbo užmokesčiui, įperkamumo tendencija turėtų būti pozityvi, o aukštesnės būsto paskolų įmokos bus tik trumpalaikiu reiškiniu. Todėl būsto rezervavimui šiuo metu yra geros sąlygos. Pavyzdžiui, rezervuojant būstą, kurio pirkimo–pardavimo (notarinis) sandoris bus sudaromas vėliau, fiksuojama kaina bus šiandienė, o palūkanos, tikėtina, mažesnės“, – pažymi Šarūnas Tarutis.
Pasiūla traukiasi
„Realco“ skaičiuoja, kad pirminėje Vilniaus NT rinkoje šiuo metu galima rinktis iš 127 projektų ir 3649 būstų sandėlio, iš kurių 604 – nepradėtuose statyti, 1316 – statomuose ir 1729 – baigiamuose statyti arba pastatytuose projektuose. Būstų sandėlis antrą mėnesį iš eilės mažėja – palyginti su balandžiu, gegužę jis sumenko 3,5 proc., nors į rinką buvo įlieti 2 nauji projektai su 78 būstais. Pernai, „Realco“ duomenimis, tuo pačiu laikotarpiu gyventojai rinkosi iš kur kas mažesnio projektų skaičiaus ir būstų sandėlio – atitinkamai 109 ir 2719.
„Hanner“ duomenimis, gegužės mėnesį Vilniaus rinkai buvo pasiūlyti 252 butai. Bendra butų pasiūla Vilniuje šiuo metu siekia 3 675 vnt.
„Inreal“ antrina, kad gegužės mėnesį fiksuota mažesnė naujo būsto pasiūla – 64 objektai. Tai beveik 4 kartus mažiau nei balandžio mėnesį (231) ir beveik 5 kartus mažiau nei pernai gegužę (294). Tiesa, į stebėjimus nebuvo įtrauktas naujas projektas Užupyje, apie kurio pardavimus nors ir buvo paskelbta, bet išsami tinklapio informacija dar nėra prieinama viešai. Tikėtina, kad šio projekto būstai ir išankstiniai pardavimai bus atverti rinkai birželio mėnesį. Pasiūlos kiekis (butų, loftų, kotedžų, įtraukiant ir rezervuotus būstus) sumažėjo nuo 4482 iki 4369 vienetų.
„Dėl apsunkusių finansavimo galimybių ir pabrangusių paskolų, stagnacijos rinkoje neatsiranda naujų didesnių projektų, kurie galėtų papildyti vis dar negausų būstų sandėlį“, – teigia „Realco“ pardavimo direktorius.
„Citus“ skaičiuoja, kad praėjusį mėnesį Vilniaus naujų būstų „sandėlyje“ buvo 4 214 butų ir kotedžų.
Kalbant apie skirtingas būsto klases, tiek Vilniuje, tiek Kaune ekonominio segmento būstų dalis kryptingai mažėja: Vilniuje jų priskaičiuojama 1 732. Sostinėje vidutinio segmento būstų pasiūla yra 1 890 vnt.; prestižinių ir liukso klasės būstų beveik po lygiai, atitinkamai, 306 ir 282, pažymi „Citus“.
