Pirkėjai išlieka pasyvūs
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų vasarį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 195 būstai, fiksuoti 23 sutarčių nutraukimai. Palyginti su sausiu, pardavimai išliko labai panašiame lygyje – pirmąjį šių metų mėnesį sostinėje parduota 216 naujų būstų.
Kita NT bendrovė „Inreal“ vasarį fiksavo 202 suminius pardavimus (243 nauji susitarimai, 41 grąžinimas) Vilniaus miesto pirminėje būsto rinkoje – 17 proc. mažiau nei 2024 metų sausį (atitinkamai: 244, 272, 28), bet 3 proc. daugiau nei 2023-ųjų vasarį (atitinkamai: 197, 221, 24).
Rezervuotų būstų skaičius ūgtelėjo nuo 981 iki 1050.
NT bendrovės „Citus“ duomenimis, Vilniaus pirminėje rinkoje praėjusį mėnesį sudarytas 251 preliminarusis naujų būstų (butų ir kotedžų) įsigijimo sandoris. Tai yra 2,7 proc. mažiau nei sausį (258), tačiau 10 proc. daugiau nei prieš metus bei šiek tiek gausiau nei sudaro pernykštis mėnesinis sandorių vidurkis (apie 225 sandorius per mėnesį).
Nors vertinama ta pati rinka, įmonių pateikti skaičiai skiriasi dėl skirtingų skaičiavimo metodikų.
„Vasarį sostinės pirminė NT rinka išliko lėta ir rami. Tokį pirkėjų pasyvumą iš dalies galėjo lemti ir trumpesnis vasario mėnuo, ir dar labiau jį „sutrumpinusios“ moksleivių atostogos, kurių metu daug gyventojų išvyksta pailsėti – tą savaitę praktiškai nefiksuota pardavimų ar susitikimų su potencialiais pirkėjais. Pastarųjų kol kas labiau nepaskatino ir šiek tiek pasipildęs būstų sandėlis“, – komentuoja „Realco“ pardavimų direktorius Marijonas Chmieliauskas.
Pasipildė pasiūla
„Realco“ duomenimis, 2024-iųjų vasarį sostinės naujo būsto sandėlis pasipildė 486 būstais, esančiais keturiuose naujuose projektuose ar jų etapuose. 4074 būstų sandėlis buvo didžiausias nuo 2021 metų vasario. Palyginimui, šių metų sausį Vilniaus rinkoje buvo 3797 būstai.
Anot „Citus“, per mėnesį sostinėje ūžtelėjo pasiūlos banga: naujų būtų asortimentas pasipildė 446 butais viename naujame projekte ir dviejuose anksčiau pradėtų projektų etapuose. Kotedžų pasiūla sostinėje šiek tiek sumažėjo, nes naujų projektų nebuvo.
Tokio staigaus pasiūlos augimo „Citus“ analitikai teigia nematę jau senokai. Tiesa, bendras būsto sandėlis išaugo ne taip reikšmingai: per mėnesį jis didėjo nuo 4 418 iki 4 789 vnt. ir tai sudarė 8,4 proc. augimą. Prieš metus vilniečiai galėjo rinktis iš 4 329 būstų (augimas – 10,6 proc.).
„Vienas projektas Vilniuje buvo netikėtai didelės apimties – apie 230 butų vienu ypu. Esame įpratę matyti smulkesnius projektus ar etapus. Net ir be šio projekto pasiūlos prieaugis yra gan reikšmingas, tačiau tai vertinu labiau kaip išimtį nei tendenciją. Dėmesį reikėtų atkreipti ir į pasiūlos kokybę. „Citus“ skaičiavimu, sostinėje yra beveik 950 būstų, kuriuos galima laikyti nelikvidžiais: jie šeimininkų neranda dvejus metus ir ilgiau. Ir iš šios statistikos buvo eliminuoti laikinai sustabdyti ir vėliau atnaujinti projektai. Gali būti, kad tokie būstai ir toliau nevilios pirkėjų, taigi, reali pasiūla yra mažesnė apie 20 proc.“, – vertina „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Pasak M. Chmieliausko, kiek gausiau pasipildęs būstų sandėlis – gera žinia pirkėjams dėl atsivėrusių galimybių rinktis. „Visgi stipresnio naujų projektų spurto dar turėsime palaukti – trys iš keturių sandėlį vasarį būstais papildžiusių projektų yra anksčiau į rinką paleistų projektų nauji etapai“, – pabrėžia ekspertas.
„Realco“ skaičiavimais, pasiūloje ir toliau dominuoja būstai pastatytuose arba baigiamuose statyti projektuose – pirkėjai gali rinktis iš 2286 būstų, esančių 129-iuose projektuose. Statomuose projektuose pirkėjams siūlomi 776 būstai, nepradėtuose statyti – 1012 būstai.
„Realco“ duomenimis, daugiausia pirkėjų vasarį taip pat sulaukė pastatytuose arba baigiamuose statyti projektuose esantys vidutinės ir ekonominės klasės būstai – nupirkta atitinkamai 132 ir 54 būstai. Prestižinės klasės būstų vasarį parduota vos 9.
Kokios parduodamo būsto kainos?
„Inreal“ duomenimis, naujų būstų kainų tendencijos išlieka panašios.
Vertinant pasiūloje jau buvusių būstų kainos, jos buvo mažintos 72 atvejais, didintos – 116, o 2252 atvejais kainos nesikeitė. Vertinti tik tie kainų pokyčiai, kuomet būstas ir vasario, ir sausio mėnesį projekto svetainėje buvo žymimas kaip „laisvas“.
Kainų korekcijos ir pasiūlos struktūros pokyčiai lėmė, kad ekonominiame segmente vidutinė kaina padidėjo nuo 2769 iki 2791 Eur/kv.m., vidutiniame – nuo 3936 iki 4089 Eur/kv.m. Naujos pasiūlos įtaka ypač pastebima prestižiniame segmente, čia kaina padidėjo nuo 5425 iki 6827 Eur/kv.m.
„Inreal“ primena, kad prestižinis segmentas yra vienas mažiausių, ir tokių projektų kainos dažnai nėra nurodomos vystytojų svetainėse, todėl pavieniai, ir ypač didesni, projektai gali reikšmingai paveikti kainų vidurkį. Nedideli kainų pokyčiai fiksuoti ir loftų segmente, nuo 2746 iki 2846 Eur/kv.m, bei kotedžų segmente – nuo 2145 iki 2157 Eur/kv.m.
„Citus“ duomenimis, vidutinės Vilniaus pasiūloje esančių butų kvadratinio metro kainos per mėnesį pasikeitė nedaug – 1,25 proc.: sausio gale 1 kv. m naujame būste buvo parduodamas už 3 352 Eur, vasario gale – už 3 394 Eur. Per metus kaina taip pat kito nedaug: 2023 m. vasario pabaigoje ji siekė 3 319 Eur/kv. m, t. y. per 12 mėn. kaina padidėjo 2,26 proc.
„Vertinant kaip blynus institucijų kepamus reikalavimų pakeitimus, čia gali būti laikinas stabilumas. Kad ir prieš porą dienų patvirtinta naujoji Statybų techninio reglamento redakcija, kurioje apibrėžiama, kad, faktiškai, visi aukštesni nei 5 aukštų pastatai privalės turėti priedangos ekstremaliųjų situacijų atveju, projekto kainą gali padidinti bent 3–5 proc. Pridėkime per pastaruosius dvejus metus priimtus naujus reikalavimus, kurių įtaka pasijaus tik šiais, kitais metais, ir galime tikėtis bent 10 proc. būsto kainų augimo vien dėl šių pokyčių“, – neslepia Š.Tarutis.
„Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas antrino, kad vertinant išimtinai rinkos veiksnius, tikėtina, kad 2024 – 2025 metais būsto kainos dar gali augti, nes vis didesnė projektų dalis bus A++ klasės, bus gauti statybos leidimai projektams iš valstybės nuomojamoje žemėje, kuomet nuomos teisė buvo įgyta iki apmokestinimo, beveik visiems projektams bus taikomas infrastruktūros mokestis, prisidės ir papildomi priedangų įrengimo kaštai didesniems daugiabučiams. Žinoma, kokia dalis kaštų galės būti perkelta pirkėjams, didele dalimi lems ir pasiūlos bei paklausos santykis.
„Jeigu pasiūla rinkos atsigavimo atveju bus ribota, be galimybės pasiūlyti naujus projektus, bent jau brėžiniuose, pirkėjams teks konkuruoti dėl būsto, mokėti kiek brangiau, o dalis potencialių pirkėjų ir toliau negalės būsto įsigyti. Vystytojai šiame etape negali pasiūlyti perteklinės pasiūlos trumpuoju laikotarpiu, nes „šiandien ir rytoj“ būsto yra pakankama, tačiau galimybė greitai pasiūlyti naujus projektus yra labai svarbi“, – sako T.S.Kvainickas.
