Būsto įperkamumas mažėja
Jis pristatė, kad per konferenciją bus išsamiau nagrinėjami naujausi būsto rinkos iššūkiai, tendencijos, jų priežastys ir galimos pasekmės.
„Visų pirma norėčiau atkreipti dėmesį į vieną ypatingos svarbos ženklą. Turiu galvoje tą nepaneigiamą faktą, kad būsto kainų augimo tempas aplenkė atlyginimų didėjimą. Pirmą kartą (skaičiuojant nuo ankstesnės finansų krizės laikų) šį pokytį užfiksavome pernai. Šiais metais tendencija yra, deja, ta pati. O tai reiškia, kad būsto įperkamumas akivaizdžiai prastėja – antrus metus iš eilės“, – sako G.Šimkus.
Būsto įperkamumas yra viena iš pagrindinių šių metų konferencijos temų. Kodėl būtent ji?
Todėl, kad įperkamumo tema aktuali mums visiems – net ir tiems, kurie negalvoja nei pirkti, nei parduoti būstą, teigia G.Šimkus.
„Todėl kad būstas yra ne tiek NT objektas, kiek visų pirma bazinis žmogaus poreikis – stogas virš galvos, vieta auginti vaikus, saugumo ir reikalingumo visuomenei jausmas. Tai gali būti argumentas pasilikti šalyje arba paskata palikti šalį“, – kalbėjo Lietuvos banko valdybos pirmininkas.
Pasak jo, būsto įperkamumo svarbą žmogui ir visuomenei patvirtina ne tik mokslininkų analizės, bet ir gyvi įrodymai – konkretūs, rezonansiniai visuomenės gyvenimo įvykiai, nutinkantys, kai stogas virš galvos tampa pernelyg sunkia finansine našta. Tai, anot jo, rodo ne vienos valstybės pavyzdys.
Per pandemiją staiga išaugęs būsto pirkimo bumas kainas Lietuvoje 2020–2022 m. padidino 38 proc. Tokį skaičių konferencijoje pateikė Jokūbas Markevičius, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius. Anot jo, tai vienas didžiausių kainų šuolių ES – minėtu laikotarpiu sparčiau NT kainos didėjo tik Estijoje, Čekijoje ir Vengrijoje.
NT kainoms ir infliacijai Lietuvoje pralenkus atlyginimų augimą, kuris nominaliąja verte atitinkamu laikotarpiu sudarė 26, o įvertinus infliacijos įtaką – vos 1 proc., būsto įperkamumas pradėjo mažėti. Pastarasis rodiklis, skaičiuojamas pagal tai, kiek vidutinių mėnesinių atlyginimų reikia norint įsigyti vidutinį būstą, gerėjo po pasaulinės finansų krizės 2008 m. Prieš tuometinę krizę vidutiniam būstui įsigyti reikėjo 190 vidutinių mėnesinių atlyginimų, t. y. beveik 16 metų. Per 13 metų nuo 2008 iki 2021 m. šis rodiklis pagerėjo beveik tris kartus – 2020 m. pabaigoje vidutiniam būstui įsigyti jau pakako 67 vidutinių mėnesinių atlyginimų, t. y. mažiau nei 6 metų. Tačiau per pandeminį NT kainų bumą būstas atitrūko nuo fundamentaliaisiais ekonominiais ir demografiniais veiksniais paaiškinamų verčių. Naujausiais turimais duomenimis, vidutiniam būstui įsigyti reikalingas vidutinių mėnesinių atlyginimų skaičius išaugo iki 75, t. y. maždaug aštuntadaliu. Lietuvos banko ekonomistų vertinimu, būstas šiuo metu yra pervertintas maždaug 6 proc.
G.Šimkaus teigimu, įperkamumo prastėjimo tendencijoms šalyje užsitęsus, tai gali tapti problema: „Neturėdami būsto, žmonės delsia kurti šeimas, mažėja gimstamumas. Ilgai taupant būstui, mažiau laiko ir pinigų lieka taupyti pensijai. Kylančios kainos verčia vis didesnę pajamų dalį atsidėti taupymui, o tai reiškia – vartojimui lieka mažiau. Net ir tuo atveju, jei pavyksta sutaupyti pradiniam įnašui, skolintis tenka vis didesnes sumas, taip gyventojai tampa labiau pažeidžiami netikėtų sukrėtimų“.
Priemonės būsto įperkamumui skatinti
Jo įsitikinimu, svarbu, kad galiausiai būtų imtasi adekvačių veiksmų.
Todėl, siekdamas paskatinti rezultatyvų dialogą, kuris nulemtų teisingus sprendimus ir veiksmus, G.Šimkus paminėjo kelias į būsto įperkamumą orientuotas priemones.
„Visų pirma, žinoma, valstybės finansinė paskata jaunoms šeimoms, įsigyjančioms pirmąjį būstą regionuose. Siekis gerinti būsto įperkamumą jaunoms šeimoms yra neabejotinai sveikintinas. Bet ar negalėtų ši pagalba būti kryptingesnė, tikslingesnė ir kartu – veiksmingesnė?“ – klausė G.Šimkus.
Jo nuomone, tikrai galėtų. „Dabar matome, kad paskolos su paskata ir parama sudaro didelę dalį viso būsto paskolų srauto vietovėse šalia didžiųjų Lietuvos miestų. Bet juk galimybės su paskata nusipirkti būstą arti didžiųjų miestų iš esmės neatitinka paskatos tikslo dėl regionų plėtros skatinimo. Dargi atvirkščiai – prisideda prie disbalanso formavimosi prie didžiųjų miestų esančiuose rajonuose. Šį trūkumą Lietuvos bankas išskyrė savo parengtoje išvadoje dėl 2023 m. valstybės biudžeto“, – kalbėjo Lietuvos banko valdybos pirmininkas.
Taip pat, jo galva, neturėtume pamiršti ir tinkamai sukalibruoto NT mokesčio – jį turime matyti kaip priemonę, kuri ilguoju laikotarpiu gali prisidėti prie tvaresnės būsto rinkos raidos.
„Tinkamai sukalibruotas mokestis mažintų paskatas būstą pirkti investiciniais tikslais ir išlygintų būsto kainų svyravimus. Todėl labai tikiuosi, kad netrukus vėl galėsime pratęsti diskusijas dėl mokesčio peržiūros politiniu lygiu“, – teigė G.Šimkus.
Jis paminėjo ir efektyvius, jo galva, būsto plėtros reikalavimus. „Pandeminiu laikotarpiu matėme, kad būstų pasiūla nespėjo paskui padidėjusią paklausą, o tai reikšmingai prisidėjo prie paspartėjusio kainų augimo ir prastesnio įperkamumo. Todėl svarbu rasti balansą – plėtrai taikomų reikalavimų poveikis būstų pasiūlai ir būstų kokybei turi būti įvertintas objektyviai, vadovaujantis sąnaudų ir naudos analizės principu“, – sakė G.Šimkus.
Būsto rinkos aktyvumas lėtėja
Pasak jo, būsto įperkamumas yra itin svarbus klausimas, veikiantis visuomenę dabar ir veiksiantis dar ne vieną dešimtmetį ateityje.
Vis dėlto lygiai taip pat, jo galva, svarbu matyti, suprasti ir reaguoti į tai, kas rinkoje vyksta šiandien.
„Kaip jau užsiminiau, matome vis daugiau ženklų, kad būsto rinkos aktyvumas lėtėja. Registrų centro duomenimis, per šių metų pirmus tris ketvirčius Lietuvoje įregistruota aštuntadaliu mažiau būsto pirkimo ir pardavimo sandorių nei tuo pačiu laikotarpiu pernai. Itin ryškus lėtėjimas – pirminėje naujų butų rinkoje. Išaugo nutraukiamų preliminarių sutarčių skaičius. Kitaip tariant, atoslūgis atrodo akivaizdus“, – beda pirštu G.Šimkus.
Tačiau klausimas yra dėl vertinimo. Jo teigimu, akivaizdus, jei lyginsime su prieš metus matytomis istorinėmis aukštumomis.
„Tačiau atkreipsiu dėmesį į tai, kad, net ir tie sumažėję skaičiai, yra beveik identiški ikipandeminiams 2019-ųjų rodikliams, kuriuos tada irgi kvalifikavome kaip istorines aukštumas. Todėl pastaruoju metu žemyn krypstančiose kreivėse galbūt turėtume įžvelgti ne vėsimą ar slūgimą, krizę, o tiesiog – rinkos normalizavimąsi arba dar paprasčiau – grįžimą į įprastas vėžes“, – sako G.Šimkus.
Pasak Lietuvos banko valdybos pirmininko, svarbu aptarti ir būsto kainas. Nepaisant sumažėjusio pardavimų skaičiaus, būstų kainos ir toliau sparčiai kyla, o pasiūla, ypač pirminėje rinkoje, tebėra ribota. Tam įtakos, anot jo, turi apie penktadaliu per metus padidėjusios statybos kainos, kurios, tiesa, pastaruoju metu stabilizuojasi. Jam natūraliai kyla keletas klausimų – kiek kainų augimo tendencija yra tvari? Kokia tikėtina tolesnė jų raida? G.Šimkui antrino ir J.Markevičius, sakydamas, kad būsto kainų augimą reikia valdyti.
„Globalaus neapibrėžtumo sąlygomis tikrumo, deja, nėra. Būsto rinkos aktyvumą ir jos raidą plačiąja prasme lemia daugybė veiksnių. Visų pirma – bendra ekonomikos būklė. Rugsėjo mėnesį įvertinti duomenys parodė, kad ekonomikos augimas lėtėja – prognozuojame, kad šiais metais Lietuvos ekonomika augs 2,1, o kitais – vos 0,9 proc. Ekonomikos augimo lėtėjimas ir iš to kylančios pasekmės, plius netoleruotinai aukšta, 22 proc. lygį pasiekusi infliacija – tai derinys, kuris apsunkina gyventojų galimybes sutaupyti būstui. Dar daugiau – net ir tuos, kurie įstengtų įpirkti, verčia devynis kartus pamatuoti prieš įsigyjant tokį didelį pirkinį“, – aiškino G.Šimkus.
Siekdami suvaldyti minėtą aukštą infliaciją, pasaulio centriniai bankai normalizuoja pinigų politiką ir didina palūkanų normas. Didesnės palūkanų normos ir kartu didesnės paskolų įmokos taip pat, pasak G.Šimkaus, vėsina per pandemiją įkaitusią Lietuvos būsto rinką, kadangi didžioji dalis – net apie 90 proc. – būsto paskolų suteikiama su kintamosiomis palūkanomis.
„Užsienyje jau matome aukštesnių palūkanų ir ekonomikos augimo lėtėjimo įtaką per pandemiją ir dar iki jos gerokai įkaitusioms būsto rinkoms, kuriose buvo susiformavę didesni disbalansai, o gyventojai yra daugiau įsiskolinę. Pavyzdžiui, Švedijoje būsto kainos jau sumažėjo daugiau nei dešimtadaliu, palyginti su buvusiomis istorinėmis aukštumomis. Už Atlanto – JAV ir Kanadoje – taip pat jau fiksuojamas būsto kainų mažėjimas“, – pavyzdį pateikė G.Šimkus.
Jo teigimu, neatmestina, kad būsto kainų augimo atvėsimas neaplenks ir mūsų šalies. Lietuvos banko apklausos rodo, kad beveik trys ketvirtadaliai namų ūkių nebesitiki būsto kainų augimo ateinančiais metais. Daugėja ir NT profesionalų, kurie tikisi santūresnio ir kartu tvaresnio, labiau pamatinius veiksnius atitinkančio būsto kainų augimo ar nedidelio kainų sumažėjimo didžiuosiuose Lietuvos miestuose.
Lietuvos banko apklausos rodo, kad beveik trys ketvirtadaliai namų ūkių nebesitiki būsto kainų augimo ateinančiais metais.
Išmoktos krizės pamokos
Toliau jis kalbėjo apie tai, kad svarbu, jog būtų išmoktos jau buvusios finansų krizės pamokos ir pritaikytume jas praktiškai tam, kad būtų užkardytas bet koks deja vu.
„Po finansų krizės įsigaliojusios Lietuvos banko makroprudencinės priemonės, įskaitant Atsakingojo skolinimo nuostatus, užtikrina besiskolinančių gyventojų ir kredito įstaigų finansinį tvarumą. Pradinio įnašo reikalavimas didina bankų atsparumą paskolų užstato verčių sumažėjimo rizikai. Suteikiant būsto paskolą įsitikinama dėl gyventojų galimybės paskolą grąžinti, atsižvelgiama ir į galimą paskolos įmokų padidėjimą, o tai yra ypač aktualu šiandien. Šios priemonės leido užtikrinti tvarų ir saugų gyventojų skolos augimą – Lietuvos namų ūkių skolos ir bendrojo vidaus produkto santykis yra mažesnis nei buvęs finansų krizės laikais ir vienas mažiausių Europos Sąjungoje“, – pastebėjo G.Šimkus.
Šiais metais įsigaliojo dar kelios papildomos Lietuvos banko nustatytos priemonės būsto rinkos tvarumui užtikrinti. „Nevardysiu jų visų, tik apibendrinsiu: taip, šiandien susiduriame su neapibrėžtumo laikotarpio iššūkiais. Tačiau į šį, tarkime sudėtingą kliūčių ruožą įžengiame finansiškai tvaresni ir pasirengę geriau nei bet kada anksčiau“, – tęsė jis.
