Tai tikrai daro įtaką mūsų komercinio nekilnojamojo turto (NT) vertėms, tik ne taip žaibiškai, kaip galėtų atrodyti. Juk ECB mažindama bazines palūkanas, didina investuotojų apetitą skolai, o drauge ir toleranciją didesnei kainai.
Dažnai gaunu klausimą apie tai, kaip kils visų komercinių NT vertės dėl to, jog ECB pradėjo mažinti bazinę palūkanų normą, nes skolos našta NT objektams mažės, o tai didins tiek generuojamus srautus, tiek objekto vertę.
Valdydami komercinio nekilnojamojo turto fondus esame įsipareigoję kasmet atlikti nepriklausomus turto vertinimus, kurių tikslas yra kuo efektyviau atvaizduoti valdomo turto tikrąją rinkos vertę, kuri, savo ruožtu, atsispindi fondų rezultatuose.
Vertinimo pagrindinės prielaidos yra objekto būsimos grynosios pajamos laike, diskonto norma (norint įvertinti ateities pinigų srautų vertę dabar) bei kapitalizacijos norma – santykis tarp pastato generuojamų pajamų ir jo vertės rinkoje, o tai nustato ne kas kitas kaip pati rinka.
Sunkiausia nuspėti kapitalizacijos normą
Jei visos kitos aplinkybės nekistų, momentinė loginė seka pamažinus bazines palūkanas būtų galima, tačiau realybėje ji „vėluoja“ ir ne visai koreliuoja. Taip yra dėl to, jog objekto vertė priklauso nuo daugelio faktorių, kurių kombinacija lemia vertės pokytį.
Sunkiausiai nuspėjama turto vertės dedamoji yra kapitalizacijos norma, kurią nustato rinka – atlikti sandoriai. Investuotojai, pirkdami ar parduodami objektus, yra veikiami monetarinės bei fiskalinės politikos lūkesčių, finansavimo sąlygų, likvidumo poreikių, rizikos premijos suvokimo ir kitų faktorių. Kas vienam atrodo geras sandoris, nes reikia čia ir dabar padaryti investiciją, kitam gali būti visiškas grąžos lūkesčių neatitikimo variantas.
Be rinkos, objekto vertę labai stipriai lemia to turto generuojamas pinigų srautas, to srauto užtikrinimo sąlygos (turimi nuomos kontraktai) bei reikalingos atlikti investicijos.
Nepaisant to, ilgojoje perspektyvoje, ECB mažindama bazines palūkanas, didina investuotojų apetitą skolai, o drauge ir toleranciją didesnei kainai – tai lemia kapitalizacijos normų pokyčius. Pradėtas ECB palūkanų mažinimas bei lūkesčiai dėl pakartotinų mažinimų yra pozityvi žinia mūsų valdomiems objektams. Realūs rinkos paklausos pokyčiai bus matomi kiek vėliau. Tad tereikia šiek tiek kantrybės.
Norint išlaikyti geras objektų vertes svarbu dėmesį kreipti į objekto užimtumą, techninę būklę bei efektyvią kapitalo struktūrą, kuri užtikrina grąžą investuotojams. Tačiau apibendrinant tikiu, kad dėl palūkanų kainos turėtų kilti.
