Vilniuje parduota mažiau būsto, labiausiai domina vidutinės klasės būstas
Lapkritį Vilniuje, „Inreal“ duomenimis, per mėnesį parduotas 141 būstas (194 nauji susitarimai, 53 nutraukimai). Tai – apie penktadaliu mažiau nei prieš mėnesį (atitinkamai: 182, 249, 67) ir apie tris kartus mažiau nei prieš metus (451, 466, 15). Pirkėjus labiausiai domino vidutinės klasės būstas (111 pardavimų įvertinus atšaukimus).
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, jog lapkritį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 142 naujos statybos butai ir užfiksuoti 24 nutraukimai. Praėjusių metų lapkritį buvo parduoti 388 butai. 2020 metų lapkričio mėnesį buvo sudarytos 559 preliminarios sutartys.
„Tai lėmė išankstiniai naujų projektų pardavimai, projektų bei jų vietos patrauklumas, santykinai didesnė šio segmento pirkėjų perkamoji galia. Ekonominės klasės būstas dažniausiai yra orientuotas į mažesnes pajamas gaunančius gyventojus, todėl kainų pokyčiai šiame segmente turi ženkliai didesnę įtaką pirkėjų elgesiui“, – aiškina „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Preliminariais lapkričio mėnesio duomenimis, kuriuos fiksavo „Citus“ analitikai, sostinės pirminėje būsto rinkoje lapkritį „užderėjo“ 201 butų ir kotedžų įsigijimo sandoris. Palyginimui, spalio mėn. sandorių buvo 225, tačiau, bet kuriuo atveju, antrą mėnesį fiksuojamas didesnis rinkos aktyvumas nei kovo–rugsėjo periodu (vidutiniškai 178 sandoriai per mėn.).
„Nuolat stebėdami sandorių dinamiką, pastebime, kad kas kelis mėnesius į statistiką „sukrenta“ švieži naujų projektų pardavimai. Tai rodo, kad žmonės naujų produktų rinkoje labai laukia, o realus būsto poreikis nėra sumažėjęs tiek, kiek sumažėję pardavimai. Naujuose projektuose pirkėjai skuba pasinaudoti pirmumo teise rinktis norimą būstą, įvertinti plėtotojų pasiūlymus, nors ilgalaikė pasiūlos sausra vis dar neleidžia patenkinti viso būsto poreikio. Pardavimai, galimai, labiau susitraukė dar ir dėl to, kad sumažėjo „pirkimas dėl mados“, mažiau – emocinio pobūdžio pirkimų“, – vardija NT projektų valdymo paslaugų kompanijos „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Galimai prie rinkos aktyvumo prisideda ir stambesni investuotojai, butų fondai, kurie. Nors tokie įsigijimai pirminėje rinkoje kol kas dar sudaro gan nežymią dalį, bet pirmosios kregždės jau pasirodė – yra vien nuomai skirtų projektų.
„Kai kurie plėtotojai priima sprendimą „nemarinuoti“ laiko ir dalį savo projektuose esančių butų pasilieka sau. Šiuose butuose kartais įrengiama dalinė, kartais pilna apdaila, o kartais net – visiškas įrengimas su apstatymu. Tokius butus jie gali parduoti (greičiau ar brangiau) arba patys „paleisti“ į nuomos rinką. Taip pat vis aktyviau rinkoje veikia būstų fondai, kurie perka dideles projekto dalis, ištisus daugiabučius, kuriuos taip pat įrengia ir nuomoja. Stiprėdama ši tendencija gali kelti įtampą tiek nuomos, tiek pirminėje būsto rinkose“, – sako „Citus“ ekspertas.
Taip pat, pasak Š.Taručio, keičiasi rinkos žaidėjų žemėlapis Vilniuje: vis didesnį vaidmenį pirminėje rinkoje vaidina didieji plėtotojai, smulkių plėtotojų ir jų pardavimų dalis sudaro vis mažesnę dalį susitraukus bendrai pardavimų apimčiai. Šis balanso pokytis rodo, kad žmonės ieško patikimumo ir užtikrintumo, jog projektai bus sėkmingai užbaigti, o pirkėjų lūkesčiai – išpildyti.
Sutarčių nutraukimų sumažėjo
„Inreal“ duomenų bazė lapkričio mėnesį papildyta 213 naujų būstų – perpus mažiau nei spalį (400) ir dviem trečdaliais mažiau nei prieš metus (535). Sutarčių nutraukimų šiek tiek sumažėjo. Daugiausia jų įvyko ekonominės klasės segmente (33).
Anot, T. S. Kvainicko, taip pat svarbu pažymėti, kad „Inreal“ pardavimais įvardija tik tas išankstines sutartis, kurias patys vystytojai pavadina „pardavimais“. Dalis vystytojų išankstines sutartis, ypač statybos metu, įvardija „rezervacijomis“. Tokie būstai yra priskiriami laisviems, dar neparduotiems būstams, tačiau sutarčių nutraukimai gali vykti ir tokiu atveju, todėl de facto sutarčių nutraukimų yra kiek daugiau.
„Sutarčių nutraukimai išlieka lokalizuoti – atskiruose projektuose. Tikėtinos priežastys – tos pačios: anksti pradėti pardavimai ir ribota galimybė perkelti išaugusius plėtros kaštus likusių butų kainoms. Naujiems projektams ši rizika, esant ir taip aukštoms plėtros kainoms, yra sumažėjusi, tačiau pirkėjai turėtų įsivertinti pasirinkimo pirmumo keliamas ne tik naudas, bet ir rizikas, ypač, jei projektams dar nėra išduoti statybos leidimai“, – teigia T.S.Kvainickas.
Kainos kito neženkliai
„Hanner“ duomenimis, kainos pastarąjį mėnesį augo nežymiai ir siekė 0,3 proc. arba 11 eurų kvadratiniam metrui. Naujos statybos butų kainų augimas nuo metų pradžios vis dar artimas metinei infliacijai – 25 proc.
Per mėnesį būsto kainos, „Inreal“ duomenimis, keitėsi iki 1 proc. Ekonominės klasės būstas lapkritį vidutiniškai kainavo 2576 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2577 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 3610 Eur/kv.m (3589), prestižinės klasės – 4257 Eur/kv.m (4248), loftai – 2169 Eur/kv.m (2169), kotedžai – 1769 Eur/kv.m (1760). Pastarąjį pusmetį sąlyginai reikšmingesni kainų pokyčiai iš esmės yra fiksuojami vidutinės klasės bei kotedžų segmentuose. Pirmuoju atveju – dėl didesnės projektų įvairovės, o antruoju – dėl žemiausios palyginamosios bazės.
Didžioji dalis siūlomo būsto – dar nepastatyto
„Hanner“ pastebėjimu, pastaraisiais mėnesiais butų ir patalpų pasiūla nuosaikiai augo. Lapkričio pabaigoje bendra pasiūla, „Hanner“ skaičiavimais, siekė 3 504 vnt.
Anot „Hanner“, lapkričio pabaigoje didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente – 1 355 butai, kurių kainos nuo 2 900 eur/kv. m. iki 3 500 eur/kv. m., o mažiausia – prestižiniame segmente su 1 044 butais, kurių kainos viršija 3 500 eur/kv. m. Ekonominiame segmente pirkėjams siūlomi 1 105 butai, kurių kaina siekia iki 2 900 eur/kv. m.
Šiuo metu pirkėjai gali rinktis iš 4130 būstų (prieš mėnesį – 4096, prieš metus – 3510), tačiau didžioji dalis siūlomų objektų vis dar yra statybos stadijoje.
„Didėjant pasiūlai, o pardavimams ir toliau išliekant ganėtinai vangiems, disbalansas Vilniaus būsto rinkoje auga. Rinkos balanso rodiklio reikšmė vis giliau skverbiasi į pirkėjo rinką ir per mėnesį padidėjo nuo 1,83 iki 1,93, tuo tarpu kai prieš metus šis rodiklis buvo 0,7 ir rodė aiškią pardavėjo rinką. Augant gyventojų skaičiui šio rodiklio tvarumas yra ribotas. Jeigu kainos ir žmonių pajamos susibalansuos, tikėtinas spyruoklės atšokimas, kuris lems pardavimų spurtą. Kita vertus, jeigu gyventojų perkamoji galia nepasieks būsto kainų lygio, sostinės patrauklumas gali sumažėti. Trumpuoju bei vidutiniu laikotarpiu tikėtina, kad pirkėjai labiau dairysis į antrinę rinką, pirks investiciniai tikslais anksčiau įsigytą turtą, tačiau migracija į esamą būsto fondą turi ribotas galimybes“, – teigia T.S.Kvainickas.
Pasak jo, jeigu esami senų būstų savininkai nepersikels į naujus būstus, jie negalės atlaisvinti turimo turto kitiems pirkėjams.
