„Lietuvos ekonomika ir toliau demonstruoja aukštą klasę. Mūsų šalis viena pirmųjų pasaulyje sugrįžo į priešpandeminį lygį. Metinis pirmojo ketvirčio Lietuvos BVP augimas sudarė 1,2 proc., o lyginant paskutinių ketvirčių duomenis, buvo aplenktos pačios stipriausios pasaulio ekonomikos – JAV, Švedijos ir kitas. Gerėjanti gyventojų finansinė padėtis ir epidemiologinė aplinka skatino vidaus vartojimą, o verslas aktyviai investavo į darbo našumą.
Didžiausią indėlį į BVP augimą įnešusi pramonė augo visuose sektoriuose, o didžiausia plėtra išsiskyrė transporto ir įrengimų, baldų, farmacijos produktų gamintojai. Nors rizikų dėl pandemijos valdymo ir galimų jos atmainų netrūksta, tačiau tikėtina, kad tamsiausias pandemijos etapas jau praeityje. Gerėjanti pandeminė situacija šalyje, palankesnė išorės aplinka ir į ekonomikos transformaciją įlietos milijardinės lėšos leidžia tikėtis gerokai spartesnio Lietuvos ekonomikos augimo šiais ir ateinančias metais“, – teigia Šiaulių banko Taupymo ir Investavimo produktų vadovas Tomas Kipišas.
Pandemijos poveikis nekilnojamojo turto rinkoje sukūrė „amerikietiškus kalnelius“ – staigus kritimas, palyginus trumpas stabilizacijos periodas ir kilimas į iki tol nematytas aukštumas – taip atrodė vos pusantrų metų su pasaulį niokojančia liga. „Pandemijos laikotarpiu gyventojai priversti taikstytis su galybe apribojimu, pratintis prie naujų darbo formų, iš naujo permąstyti savo poreikius būstui.
Atsakyti, kurie pokyčiai bus trumpalaikiai, o kurie ilgam nubrėš naujas turto plėtros ir naudojimo kryptis, šiuo metu yra sudėtinga, tačiau tai, kad dalis pokyčių išliks, – akivaizdu. Jau netolimoje ateityje galimas ir dar vienas pokyčių periodas, nes ujami kaimyninės šalies gyventojai vis rimčiau svarsto emigracijos galimybes ir viena iš savo stotelių renkasi Lietuvą. Istoriškai mūsų šaliai artimi baltarusiai gali padėti išspręsti dalį demografinio pobūdžio NT rinkos problemų – ne tik sumažinti verslo centrų vakansiją, bet ir paskatinti tolimesnę jų plėtrą“, – sako „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Paskutinių šešių mėnesių rezultatai Vilniaus naujo būsto vystytojams buvo ypač palankūs – realizuoti 4432 butai (įskaitant apartamentus, loftus). Tai – 2,5 karto daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (1711) ir 1,5 karto daugiau nei 2019 metais (2858). Toks rinkos aktyvumas lygintinas ne tik su analogiškais laikotarpiais, bet ir visų metų rezultatais. Pavyzdžiui, 2020 metais per dvigubai ilgesnį laikotarpį parduota tik 8 proc. daugiau būsto (4773), o 2019 metais – tik 25 proc. daugiau (5540).
Akivaizdu, kad jei pardavimų aktyvumas neblėstų, metinis rezultatas ankstesnį rekordą galėtų viršyti 1,5 karto. Per pirmąjį šių metų pusmetį vystytojai pasiūlė 3251 naujus būstus – 1,5–2,5 karto daugiau nei bet kurį ankstesnį pusmetį nuo 2012 metų. Vis dėlto net ir tokio rekordinio vystytojų aktyvumo nepakako apsaugoti rinką nuo pasiūlos trūkumo. Vien per paskutinius 6 mėnesius pirkėjai įsigijo 1181 butų daugiau nei pasiūlė vystytojai. Disbalansas rinkoje lėmė, kad pasiūlos kiekis, 2019 – 2020 metais viršijęs simbolinę 5000 butų ribą, sumenko iki 3370 butų. Tai – 35 proc. mažiau nei 2020 metais (5216) tuo pačiu laikotarpiu ir 32 proc. mažiau nei 2019 metais (4925).
„Inreal“ skaičiuojamas būsto likvidumo rodiklis šių metų viduryje sumažėjo iki 0,45. Tai reiškia, kad pasiūlos kiekį galima būtų realizuoti per mažiau nei 6 mėnesius. Tokio naujo būsto trūkumo per pastarąjį dešimtmetį dar nėra buvę. „Pirkėjų aktyvumas, pasiūlos trūkumo formavimasis, statybos darbų bei medžiagų brangimas, nauji infrastruktūros mokesčiai, nauja valstybinės žemės apmokestinimo tvarka – visi šie veiksniai vienareikšmiškai nepalankūs pirkėjams. Taip pat ne visais atvejais jie buvo naudingi vystytojams. Ankstyvuoju projektų plėtros laikotarpiu „iš brėžinių“ mažesnėmis kainomis parduoti butai, ypač ekonominėje klasėje, vystytojams galėjo tapti net ir nuostolingi“, – teigia T.S.Kvainickas. Kainos Vilniaus pirminėje būsto rinkoje ūgtelėjo apie 20 proc. Prestižinės klasės būsto sostinėje kaina šiemet jau pasiekė 4000 Eur/kv.m, vidutinė klasė perkopė 2500 Eur/kv.m ribą, o ekonominės klasės būstas jau siekia 2000 Eur/kv.m.
Pirmąjį šių metų ketvirtį Kauno pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 495 butų. Šis rezultatas yra 94 proc. geresnis nei pirmosios 2020 metų pusės (255), 22 proc. geresnis nei to paties laikotarpio 2019 metais (407) bei 4 proc. geresnis nei spurtavusi 2020 metų antroji dalis (475). Kitaip nei Vilniuje, šiemet Kaune naujo būsto pasiūlyta 26 proc. daugiau nei jo buvo nupirkta (625). Lyginant su ankstesnių metų analogiškais laikotarpiais, tai – dvigubai daugiau nei 2020 metais (299) ir trečdaliu daugiau nei 2019 metais (473).
Kainos Kauno pirminės būsto rinkos segmentuose kito nevienodai.
Pasiūloje atsirado nemažai įdomių projektų, daugelis jų – Neries ir Nemuno pakrantėse, todėl stebimas ne tik kiekybinis, bet ir kokybinis būsto pasiūlos šuolis mieste. Sparti plėtra ir paskui ją nespėjantys pirkėjai atsiliepė ir būsto pasiūlos kiekiui. Pastaruosius keletą metų Kauno pirminės būsto rinkos pasiūloje būdavo apie 700–850 naujos statybos butų. 2021-ųjų metų viduryje šis skaičius šoktelėjo iki 950. Pasiūlos kiekio pokyčiai atsispindi ir skaičiuojant būsto likvidumo rodiklį, kuris laikinojoje sostinėje nepasižymi pastovumu. Metų viduryje likvidumo indekso reikšmė Kaune siekė 0,98. Kainos Kauno pirminės būsto rinkos segmentuose kito nevienodai. Ekonominės klasės būstai brango apie 1 proc. (iki 1343 Eur/kv.m), vidutinės – 22 proc. (iki 2075 Eur/kv.m), o prestižinės klasės būsto likučių kainos pakilo apie 12 proc. (iki 2467 Eur/kv.m)
Klaipėdos pirminė būsto rinka nepademonstravo spartaus aktyvumo augimo, tačiau tam didelę įtaką galėjo turėti itin ribota butų pasiūla, nors paskutinius keturis ketvirčius fiksuojamas naujos pasiūlos augimas, kuris, tikėtina, paskatins ir pirkėjų aktyvumą. Pirmąjį 2021-ųjų pusmetį Klaipėdoje parduoti 259 butai – 35 proc. daugiau nei antroje 2020 metų pusėje (192) ir 22 proc. daugiau nei analogišku laikotarpiu pernai (212). Per pirmus šešis šių metų mėnesius rinkai pasiūlyti 223 nauji butai – net penkis kartus daugiau nei 2020 metų antroje pusėje (42) ir 19 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai (187). Nepaisant to, 2021-ųjų viduryje pirkėjai galėjo rinktis vos iš 314 butų – 32 proc. mažiau nei prieš metus (462) ir 10 proc. mažiau nei 2020 metų pabaigoje (350).
Palengva auganti būsto paklausa ir nuolat mažėjanti jo pasiūla lėmė, kad būstų likvidumo indekso reikšmė nukrito iki 0,70. Tai – žemiausia šio rodiklio reikšmė uostamiestyje nuo pat stebėjimų pradžios 2012 metais. Dar 2020 metų viduryje šio indekso reikšmė buvo beveik dvigubai didesnė (1,36), o metų pradžioje – pusantro karto didesnė (0,99). Augantys statybos darbų kaštai, energiniai naudingumo reikalavimai, padidėjęs susidomėjimas būstu Klaipėdoje suformavo ir kitiems miestams būdingą kainų pokytį. Ekonominės klasės būstai pabrango dar praėjusių metų pabaigoje, ir šiemet jų kaina pernelyg nesikeitė (vidurkis – 1283 Eur/kv.m). Prestižinės klasės segmente liko pavieniai objektai (kainos vidurkis – 2057 Eur/kv.m). Tuo tarpu vidutinės klasės segmente kainos per pusmetį šoktelėjo 21 proc. – nuo 1429 Eur/kv.m iki 1726 Eur/kv.m.
2021 metų I pusmetį Palanga bei Šventoji išlaikė ir net sustiprino savo pozicijas naujo būsto antrųjų namų rinkoje. Pirmąjį pusmetį parduoti 269 butai bei apartamentai. Kurį laiką mažėjusi būsto pasiūla Palangoje sulaukusi didesnio pirkėjų dėmesio priviliojo ir daugiau vystytojų – metų viduryje laisvų ir rezervuotų būstų skaičius šoktelėjo iki 416 ir buvo aukščiausias nuo 2020 metų vidurio. Įpusėjus metams kainos siekia apie 2678 Eur/kv.m. Tam daugiausia įtakos turėjo naujai paleidžiamų, brangesnių projektų kainodara. Pirmąjį šių metų pusmetį Neringoje viešai parduoti 52 būstai.
Viešai naujų projektų šiemet pristatyta nebuvo. „Antroje metų pusėje naujų projektų turėtų padaugėti – vykdomi intensyvūs paruošiamieji darbai, tačiau dar nėra aišku, ar pardavimai bus vykdomi viešai. Rekordiškai išaugus pirkėjų dėmesiui antrajam būstui, Neringoje vieši pardavimai vyksta vos keliuose projektuose. Kiti pirkėjų srautus užsitikrina be masinių marketingo priemonių – potencialiems pirkėjams pranešama tiesiogiai arba informacija apie parduodamus būstus eina iš lūpų į lūpas“, – pasakoja T.S.Kvainickas. Kainų augimas Neringoje buvo kiek nuosaikesnis nei Palangoje.
Žemės sklypų rinka išlieka itin aktyvi. Vertinant santykiniais dydžiais, išsiskiria antrasis šių metų ketvirtis – visose trijuose regionuose (Vilniaus, Kauno, Klaipėdos) pastebimas 70 – 90 proc. aktyvumo prieaugis, tačiau tokį rezultatą lemia, būtent, palyginimas su rinkos stagnacija pandemijos pradžioje. Pandemijos laikotarpiu intensyviai diskutuojama apie individualių namų bei kotedžų potencialą. Ši būsto grupė pasižymi tiek mažesne ploto vieneto kaina, tiek gamtos artumu. Didesnis atstumas iki miesto centro tampa mažiau svarbus įsigalint nuotolinio darbo formai. Tikėtina, kad individualių namų segmentas turėtų sulaukti dar vieno aktyvumo šuolio, ypač įvertinus sparčiai augančią žemės sklypų rinką.
Šiemet verslo centrų plėtra Vilniuje pasiūlą papildyti turėtų apie 110 tūkst. kv. m. Tolimesnė plėtra taip pat neišsikvepia – vien naujajame Vilniaus centre per artimiausius kelis metus duris atvers apie 100 tūkst. kv. m biurų, neįskaitant šiuo metu dar tik rengiamų naujų projektų Krokuvos ir Lvovo gatvėse. Biurų plėtra neapsiriboja vien Šnipiškėmis, nauji projektai numatomi Naujamiestyje, Pilaitėje, Pašilaičiuose bei Lazdynuose. Tikėtina, kad pandemija nurėš dalį įmonių nuomojamo ploto, nors sprendimus dėl tolimesnio veiklos modelio daryti dar anksti – nauji viruso štamai ir sąlyginai vangi vakcinacija toliau stabdo įmones nuo grįžimo į biurus. Tikėtina, kad dėl pandemijos šiemet Kaune reikšminga naujų verslo centrų plėtra neįvyks, projektų atidarymai nusikels į 2022 ar 2023 metus. Verslo centrų vakansija laikinojoje sostinėje šiemet kiek sumažėjo.
Ryškiausi pokyčiai įvyko A klasėje, kur laisvų patalpų yra apie 8 proc. Nors šie rodikliai ir yra aukštesni nei šiuo metu sostinėje, tačiau jie yra pakankami, kad užtikrintų vystytojų norą tolimesnei plėtrai. Nuomos kainos Kaune iš esmės nesikeitė. Klaipėdoje vystytojų stalčiuose guli ne vienas komercinio NT projektas, ir dalis jų tikrai turėtų būti įgyvendinti. „Nauja pasiūla leistų atsakyti į klausimą, ar uostamiestis iš tiesų neturi poreikio verslo centrų plėtrai, ar tiesiog esama pasiūla neatitinka rinkos poreikių. Tarp trijų didmiesčių demografinė situacija Klaipėdoje yra prasčiausia, todėl egzistuoja tikimybė, kad pirmoji versija yra labiau argumentuota. Kita vertus, net ir tokiu atveju nauja plėtra galėtų spartinti miesto atsigavimą“, – teigia T.S.Kvainickas. Laisvų patalpų kiekis Klaipėdoje palaipsniui mažėja, o kainos – nesikeičia.
Remiantis „Inreal“ duomenimis, šiuo metu iš esmės nebeliko didesnių laisvų plotų moderniuose logistikos objektuose. Vilniaus regione vakansija siekia apie 2 proc., Kaune – apie 1 proc. Klaipėdoje – kiek daugiau nei 5 proc. Ją sudaro iš esmės naujai pastatyti objektai. Rinkos disbalansas sudaro palankias sąlygas modernių logistikos patalpų kainų augimui. Šiuo metu modernių logistikos centrų nuomos kainos siekia 4,0–5,5 Eur/kv.m Vilniaus regione, 4,0–5,0 Eur/kv.m Kaune, 3,5–4,5 Eur/kv.m Klaipėdoje. Senesnes patalpas pavyktų išsinuomoti, atitinkamai, už 2,5–4,5 Eur/kv.m, 1,5–3,5 Eur/kv.m bei 1,5–3,5 kv.m.
„Per pirmąjį 2021 m. pusmetį notarų biuruose įvykusių susitikimų skaičius, kuris yra didesnis, nei per antrąjį 2020 m. pusmetį, rodo, kad nekilnojamojo turto rinka ir toliau išlieka aktyvi. Teisėkūros procesas taip pat nestovi vietoje. Įsigaliojo Teritorijų planavimo įstatymo pakeitimai, iš dalies grąžinantys pareigą rengti detaliuosius planus. Matysime, kaip tai bus taikoma praktikoje. Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymo taikymo praktika taip pat rodo, kad tikėtini ir šios teisės normos pakeitimai. Karšta ir „pakibusia“ tema ir toliau išlieka nekilnojamojo turto plėtra valstybinėje žemėje. Kol delsiama priimti reikiamus Žemės įstatymo pakeitimus, verslininkų ir NŽT santykiai paliekami spręsti teismams. Šios ir kitos naujienos rodo, kad nuobodu nekilnojamojo turto rinkoje nebuvo per minėtą laikotarpį ir, tikėtina, nebus ir antrojo pusmečio metu“, – teigia advokatų kontoros COBALT partneris Artūras Kojala.
