Nenupirko? Nieko, nupirks per metus
„Per 9 šių metų mėnesius Vilniuje parduota 8200 butų, tai yra 7 procentais daugiau nei tuo pačiu laiku prieš metus“, – spalį vykusiame renginyje „Būsto mugė“ apžvelgdamas sostinės nekilnojamojo turto rinką sakė „Ober-Haus“ būsto departamento vadovas Audrius Šapoka. – Rinka yra labai panaši, kaip prieš dešimtmetį. Tik kainų kilimas, sakyčiau, yra visiškai nuosaikus.“
Pranešėjo teigimu, iki šių metų pabaigos pirkėjai galės rinktis iš maždaug 4700 naujos statybos būstų, tiesa, tik 1500 iš jų bus galutinai užbaigti. Šiuo metu tendencijos rodo, jog projektai smulkėja, vidutinis statomas projektas sudarytas iš 75 turtinių vienetų (kai anksčiau skaičius perkopdavo 100 butų viename projekte).
Mėnesiniai rezultatai, kuriuos mes stebime, yra gana stabilūs – 300 ir daugiau parduotų butų Vilniuje per mėnesį.
„Projektai šiandien dažniau yra kokybiškesni, geresnių techninių savybių, įdomesnių architektūrinių sprendimų. Galime girdėti nuomonių, kad stato per daug, taiko nuolaidas, nes jau nebeparduoda, bet tai yra nesąmonė – butų pasiūla ir paklausa yra subalansuota. Tokioje rinkoje, kaip Vilniaus, pasiūlos ir paklausos neatitikimas dažniausiai susireguliuoja per 12–18 mėnesių, na, blogiausiu atveju – 24 mėnesius. Tai reiškia, jog jei ir susiformuos didesnis kiekis neparduotų butų, jis per ateinančius metus sumažės“, – tikino A.Šapoka.
Aruodas.lt yra speciali rubrika, skirta ieškantiems naujos statybos būsto. Joje šiuo metu reklamuojama apie 60 naujos statybos projektų. Dauguma jų yra Vilniuje, mažesnė dalis – Kaune bei pajūryje. Sukurtas specialus žemėlapis, kuriame galima matyti konkrečias projektų vietas, išsirinkti tuos projektus, kurie yra dominančiuose rajonuose.
Rodiklis, į kurį retas atkreipia dėmesį
A.Šapoka visą nekilnojamąjį turtą skirsto į tris klases: ekonominės (1000–1500 eurų už kvadratinį metrą), vidutinės (1600–2000 eurų už kvadratinį metrą) ir prestižinės klasės (1800–4500 eurų už kvadratinį metrą ir daugiau). Pranešėjas perspėjo verčiau nelipti ant pigių butų grėblio – šiandien sostinėje pastatyti būstą už mažiau nei 1000 eurų kvadratiniam metrui yra labai sudėtinga – tai iš esmės statybos savikaina.
A.Šapokos duomenimis, nors gali skambėti įvairių nuomonių, jog nekilnojamojo turto burbulas ima pūstis, butų įperkamumo rodiklis rodo, jog rinka yra sveika ir dar „nekarščiuoja“. Šiuo metu vidutinis vilnietis už savo vidutinį metinį atlyginimą galėtų įsigyti 6 kvadratinius metrus būsto. Tai – dvigubai daugiau nei „butų karštinės“ metu 2007–2008-aisiais metais. Pranešėjas ragino atsižvelgti į šį rodiklį sprendžiant, ar rinkoje situacija darosi pavojinga investuoti į nekilnojamąjį turtą.
Nekilnojamojo turto vystymo bendrovės „REWO“ direktorius Edvinas Malevskis pripažįsta, kad naujų butų pasiūla šiemet pralenkė paklausą, tačiau rinka, jo nuomone, išlieka stabili.
„Mėnesiniai rezultatai, kuriuos mes stebime, yra pakankamai stabilūs – 300 ir daugiau parduotų butų Vilniuje per mėnesį. Manome, kad pirkėjų skaičius išlieka stabilus, nes atlyginimai kyla, nematome jokių rizikų, kodėl pirkėjų turėtų sumažėti ateinančiais metais“, – sako E.Malevskis.
Vilniaus butus, statytus ar statomus nuo 2017 metų, rasite paspaudę šią nuorodą.
Bendrovė Pilaitės rajone vysto projektus „Naujoji Anglija“, butų-kotedžų projektą „Nok Nok Home“, „Town House“, prabangaus būsto sektoriuje, Senamiestyje – „Žygimantų 12“. Taip pat ši bendrovė vis dar plėtoja „Ozo kvarteto“ mažų butų projektą Baltupių rajone bei šiuo metu Vaidilutės gatvėje stato 8 kotedžus.
Matome privalumą statyti kotedžus. Nes pirkėjai iš esmės už buto kainą dar gauna atskirą įėjimą, terasą, vietą automobiliui pasistatyti.
„Rinka yra susiskirsčiusi segmentais. Yra pirkėjų, kurie domisi ir pigiausiu produktu, ir pačiu prabangiausiu. Ar pastaruoju metu išaugo paklausa prabangiam būstui? Tikrai taip. Į tai, matosi, sureagavo ir nekilnojamojo turto plėtotojai“, – sakė E.Malevskis.
Pašnekovas pripažįsta, kad prabangų būstą neretai renkasi vyresnio amžiaus pirkėjai, jau užauginę ir išleidę į gyvenimą vaikus, tačiau taip pat ir jaunesni, kuriuos tiesiog vilioja aktyvus socialinis gyvenimas: teatrai, restoranai, kavinės, kasdieniai pasivaikščiojimai Senamiesčio gatvėmis.
„Tokiems pirkėjams nesinori vakare vairuoti pusvalandį iki savo namo“, – sako E.Malevskis.
Nusiderėti vargu ar pavyks
Tuo metu įmonės aktyviai plėtojamus butus-kotedžus įvairiose miesto vietose dažniausiai renkasi jaunos šeimos, auginančios 1 ar 2 vaikus, 27–40-ies metų amžiaus.
„Matome privalumą statyti kotedžus. Nes pirkėjai iš esmės už buto kainą dar gauna atskirą įėjimą, terasą, vietą automobiliui pasistatyti. Formuojasi tam tikros komunos, bendruomenės, kaimynų kiemas yra bendras, jame – vaikų žaidimų aikštelės“, – sako E.Malevskis.
Ar, remiantis šiuo metu paklausą kiek viršijančia pasiūla, galima mėginti nusiderėti mažesnę kainą?
„Kiekvienas pirkėjas mums yra brangus. Tačiau reikia suprasti, kad šiuo metu nekilnojamojo turto plėtotojai reklamuoja kainą, kuri yra labai artima galutinei. Nevertėtų tikėtis drastiškų nuolaidų. Galima išprašyti iki 5 proc. nuolaidos, tačiau ir šis skaičius galbūt yra per drąsus“, – galimybe nusiderėti abejojo E.Malevskis.
Šiuo metu bendrovė „REWO“ vieną projektą vysto ir Kaune, Karaliaus Mindaugo krantinėje. E.Malevskis pastebi miesto valdžios investicijas į infrastruktūrą, kylančius naujus verslo centrus. Tačiau kol kas Kauno rinka yra ženkliai mažesnė.
Kauniečiai pradeda svajoti ne apie namą
Bendrovės „CITUS“, plėtojančios nekilnojamojo turto projektus tiek Vilniuje, tiek Kaune, investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis teigia, jog per pastaruosius metus Kauno rinka akivaizdžiai atsigavo.
„Natūralu – čia auga užsienio investicijos, kuriasi verslai, auga darbo vietų skaičius ir atlyginimai, todėl didėja būsto paklausa. Vis dažniau kauniečiai dairosi prestižinio būsto, atsiranda trys aiškūs būsto segmentai: ekonominis, vidutinis ir prestižinis būstai. Anksčiau vidutinis ir prestižinis segmentai buvo jungiami į vieną dėl pernelyg mažo kainos skirtumo, tačiau dabar šie segmentai įgauna aiškias ribas ir auga. Tai rodo rinkos brandą. Žinoma, vis dar daugiausiai parduodama ekonominės klasės būstų (2018-ųjų trečiąjį ketvirtį jų parduota 68 proc. viso parduotų butų skaičiaus), vidutinės klasės pardavimai per tris pastaruosius ketvirčius išaugo nuo 16 iki 22 proc. Prestižinių būstų šį ketvirtį parduota 9 proc. nuo visų rinkoje parduotų būstų“, – sakė pašnekovas.
Š.Taručio teigimu, anksčiau kauniečiai dažniausiai siekė įsigyti ar patys pasistatyti individualius namus. Dabar jie domisi butais miesto centre, senamiestyje. Auga susidomėjimas ir iki šiol tik Vilniui būdingais būsto tipais: mansardomis, studijomis, loftais.
Plėtojami 4 itin skirtingi projektai
„Vienas pigiausių ir sėkmingiausių projektų – „Jonučių namai“, kuriame galima rasti aukštesniam segmentui būdingų privalumų. Antras projektas – prestižinis, prie pat Kauno pilies – „Kauno senamiesčio apartamentai“.
„Pradėtas antrasis etapas, kuris išsiskiria charakteringa ir modernia Gintauto Natkevičiaus architektūra. Projektas buvo vienas pirmųjų tokios aukštos energinės klasės projektų Kauno senamiestyje, – sakė Š.Tarutis. – Trečiasis projektas – „Telegrafas“, įkurtas Kauno tvirtovės komplekso karinio telegrafo pastate ir stovintis greta Laisvės alėjos. Tai – pirmasis projektas Lietuvoje, atkurtas pagal autentiškumo programą (bendradarbiaujant su Kultūros paveldo departamentu, – red.past.)“
Ketvirtasis projektas – „Aeronamai“. Tai vienintelis Baltijos šalyse nekomercinis demonstracinis ir edukacinis inovacijų projektas šalia S.Dariaus ir S.Girėno aerodromo.
Norite nusiderėti? Pasiūlykite ką nors mainais
Bendrovės „CITUS“ analitikai patraukliausiais laiko Kauno Senamiesčio, Centro bei Žaliakalnio rajonus, bet šie rajonai jau nuo seno kauniečių yra vertinami. Naują populiarumo bangą šiuo metu įgauna Dainava, Eiguliai, Žemieji Šančiai, Vilijampolė.
„Visi jie – užmiesčio rajonai, kur iki šiol vyravo individualūs namai. Pagal naujų būstų pardavimus populiariausi rajonai yra Jonučiai, Aleksotas, Žaliakalnis, Romainiai, Vilijampolė, Šančiai, Centras, Eiguliai, Senamiestis, Dainava, Gričiupis, Šilainiai. Senos statybos būsto pardavimai Dainavoje per pusmetį sudarė net 24 proc. viso Kauno pardavimų – tai rodo čia slypintį potencialą“, – sakė Š.Tarutis.
Jis pastebi, jog kauniečiai vis dažniau ieško aukštos klasės būsto itin patogioje miesto vietoje. „Kaunas turi labai gilias senos statybos pastatų „tradicijas“, todėl juose gyvenantys žmonės ieško naujos statybos būsto. Pagrindiniais poreikiais išlieka patogi miesto vieta, gera socialinė ir ekonominė infrastruktūra ir, žinoma, kaimynystė, bendruomenė“, – vertino pašnekovas.
Analitiko paklausėme to paties klausimo – ar įmanoma perkant būstą bent kiek nusiderėti nuo oficialiai skelbiamos kainos?
„Nusiderėti galima visur ir visada, svarbu, kaip tai daroma. Jei būsto kaina – „teisinga“, kitaip tariant, visi to projekto bei aplinkinių projektų būstai yra už panašią kainą, kitiems pirkėjams nuolaidos nesuteikiamos, kaina atitinka kokybę ir pan., nuolaidą galima išsiderėti pasiūlius kažką mainais. Galbūt didesnę pradinę įmoką, greitesnį pilną atsiskaitymą, kelių butų pirkimą, garantuotas rekomendacijas. Svarbu į derybas žiūrėti kaip į partnerystę, o ne kovą, – patarimais dalinosi Š.Tarutis. – Kita vertus, Kaune pasiūla ir paklausa auga lygiagrečiai, todėl nors ir nėra daug pirkėjų, nėra daug ir naujų projektų. Todėl derybinės pozicijos – visų panašios.“
Ką galima pranašauti Kauno rinkai 2019-iesiems? Š.Tarutis pastebi, kad šio miesto būstų kainos vejasi vilnietiškas, tačiau šiose lenktynėse Vilnius vis dar smarkiai pirmauja.
„Artimiausiu metu kainos dar nesusilygins, nes Vilniuje ir pasiūla ir paklausa – nepalyginti didesnė. Tačiau Kaune daugėja gerai apmokamų darbo vietų, auga darbo užmokestis, pirkėjų lūkesčiai, todėl brangsta būstai. Kitais metais pasiūla Kaune augs, bus nemažai naujų projektų. Dėl aukščiau minėtų priežasčių augs ir paklausa“, – prognozavo bendrovės „CITUS“ investicijų ir analizės vadovas.
