Privataus kapitalo investicijoms lietuviai vis dar drąsiau renkasi ne alternatyvas – akcijų biržą ar kriptovaliutas – bet stabilų ir apčiuopiamą statybų sektorių, kurį persotindami ne tik kelia konkurenciją vieni kitiems, bet ir nekilnojamojo turto objektų kainų kartelę.
Pastaroji, nepaisydama jau prieš pusantrų metų rinkos analitikų jai prognozuoto ir niekaip neįvykstančio lūžio, stabiliai kopia aukštyn, sulig kiekvienu mėnesiu mušdama naujus rekordus, kurie ryškiausiai regimi didžiuosiuose Lietuvos miestuose – Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje.
Jau pabrango penktadaliu
Remiantis lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenimis, būstų pardavimo kainos vien per pastaruosius trejus metus Vilniuje šoktelėjo 19, Kaune – 17, Klaipėdoje – 8 procentais.
2017 metų pradžioje sostinėje vienas kvadratinis metras vidutiniškai atsiėjo 1735, laikinojoje sostinėje – 1019, uostamiestyje – 1117 eurų, o tų pačių metų pabaigoje kainos jau siekė atitinkamai 1770, 1046 ir 1147 eurų.
Gerėjantys ekonominiai rodikliai ir didėjantys statybos sąnaudų elementų kaštai būstų kainas Lietuvos didmiesčiuose pasiutusiu tempu augino ir pernai. 2018-ųjų rudenį kvadratinio metro pasiūlos kaina Vilniuje svyravo ties 1826, Kaune – 1114, o Klaipėdoje – ties 1168 eurų riba.
Šių metų pradžioje už kvadratinį metrą Vilniuje atseikėti jau teko vidutiniškai 1971, Kaune – 1173, Klaipėdoje – 1184 eurus, o praėjusį mėnesį – atitinkamai po 2060, 1196 ir 1202 eurus.
Nereikia būti super genijumi, kad suvoktum, jog už 40 tūkst. eurų nupirktas butas „einamame“ mikrorajone generuos geresnę finansinę grąžą nei pinigai banko sąskaitoje.
Dešimtmečius skaičiuojantis – vertesnis už naują?
15min kalbinti specialistai – vilnietis, nekilnojamojo turto agentūros „Urban estate“ vadovas Arnas Juonys, kaunietis Česlovas Savickas, atstovaujantis nekilnojamojo turto agentūrai „Capital“, ir uostamiesčio nekilnojamojo turto agentūros „Memelhaus“ brokeris Arūnas Bužinskas – perspėja, kad esminių pokyčių būstų rinkoje artimiausiu metu tikėtis nereikėtų.
Pasak ekspertų, situacija sektoriuje yra aiški: Lietuvoje kol kas nesustabdomas nekilnojamojo turto kainų augimo procesas nurims tik kuomet žmonės liausis į jį investavę tokiais tempais, kokiais tai daro iki šiol, tad jau kurį laiką laukiamos neigiamos kainų korekcijos ir toliau išlieka vienu iš nepagrįstų rinkos lūkesčių.
„Atrodytų, būstai dėvisi ir sensta, tačiau svarbu tai, jog jų lokacija – pirkėjo išanalizuota, nesikeičianti, dažniausiai – patogi susisiekti su miesto centru. Senesnių objektų vertę kelia ir įsisiūbavusi renovacija. Be to, specialistai žino, kaip būstą atnaujinti ir padaryti patrauklų rinkai. Dėl šių priežasčių senesnės statybos butas dažnai kainuoja netgi brangiau už visiškai naują“, – pastebi NT agentūros „Urban estate“ vadovas A.Juonys.
100 tūkst. eurų – už 1 kambario butą
„Brangiausias“ sostinės mikrorajonas – istorinė miesto dalis. Joje vieno kambario būstas vidutiniškai kainuoja 102 tūkst., dviejų – 161 tūkst. eurų.
Apsigyventi Žvėryno mikrorajone Neries upės pašonėje taip pat nėra pigus malonumas – vieno kambario buto kaina svyruoja ties 82 tūkst. eurų, dviejų – balansuoja ties antra tiek, neįvertinus įrengimo lygio, statybos metų ar kitų ypatumų.
Lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenimis, vieni mažiausių skaičių kainos grafoje „raudonuoja“ Naujininkų mikrorajone parduodamų objektų skelbimuose: vieno kambario bute apsigyventi įmanoma už vidutiniškai 36,5 tūkst., dviejų – už 50,6 tūkst. eurų.
Už kokią kainą šiuo metu siūloma įsigyti butą sostinėje, matysite portale Aruodas.lt, spustelėję šią nuorodą.
Sunkiau perka itin išskirtinius ir prabangius
Anot „Urban estate“ vadovo A.Juonio, nepaisant didelių rinkos kainų, būstai skirtinguose sostinės mikrorajonuose naujakurių ilgiausiai telaukia porą mėnesių:
„Rinkos kaina nustatoma atlikus objekto analizę: kiek ir už kokią kainą buvo parduoti panašūs objektai kaimynystėje, kas šiuo metu rinkoje ir koks pats butas – kokios medžiagos ir baldai naudoti jo įrengimui. Atlikus analizę, pardavimas įvyksta vidutiniškai per du mėnesius. Išskirtiniai ir prabangūs namai pirkėjo laukia ilgiau. Vieni pirkėjai buto ieško sau, kiti – investicijai. Sau būstą įsigyti sunkiau dėl psichologijos ar visuomenės įdiegtų įsitikinimų, kadangi atsiranda daugiau baimių, kurias aiškinamės: kaina, ar vieta ir kaimynystė tikrai gera, ar artimiausiais metais keisis aplinka, kas yra statytojas, kokios garantijos. Mes, brokeriai, ir esame tam, kad žmogus nepasiklystų beieškodamas sau tinkamiausio varianto tarp galybės siūlomų.“
Vieta, vieta ir... vieta
Laikinojoje sostinėje susiklosčiusi panaši situacija. Būsto „neprobleminio“ kvartalo daugiabutyje raktai į naujų šeimininkų rankas keliauja nuo dviejų savaičių iki pusantro mėnesio.
„Jeigu parduodamo objekto skelbimas internete „kabo“ ilgiau nei du mėnesius, tikėtina, kad su juo yra problemų. Dažniausia problema – pagal objekto lokaciją prašoma per didelė suma. Su kolegomis iš nekilnojamojo turto sektoriaus juokaujame, kad būstą besirenkančiam pirkėjui svarbiausi yra trys faktoriai – vieta, vieta ir vieta“, – šypteli nekilnojamojo turto agentūrai „Capital“ atstovaujantis NT brokeris Č.Savickas.
Situacija aiški: nekilnojamojo turto kainų augimo procesas nurims tik kuomet žmonės liausis į jį investavę tokiais tempais, kokiais tai daro iki šiol.
Skuba įsigyti ir užsitikrinti pajamas
Brangiausi laikinosios sostinės butai yra centrinėje miesto dalyje. Vieno kambario buto kaina jame vidutiniškai siekia 40,5 tūkst., dviejų – nuo 65 tūkst. eurų.
Pigiausiai – už 23 tūkst. eurų – vieno kambario butą įsigyti įmanoma Petrašiūnų mikrorajone, o dviejų kambarių nuo 45 tūkst. eurų nusipirktumėte Dainavoje, Vilijampolėje arba Žemuosiuose Šančiuose.
Skelbimų apie Kaune parduodamus butus rasite lankomiausiame nekilnojamojo turto portale Aruodas.lt pagal šią nuorodą.
„2016 metų pabaigoje – 2017 metų pradžioje buvo kalbama apie didėsiančias eurozonos palūkanas. Taip kol kas neįvyko, todėl natūralu, jog palūkanoms išliekant santykinai nedidelėms, motyvacija įsigyti turtą su paskola tiek gyvenimui, tiek investicijai išlieka aukšta. Palūkanų korekcijų, pardavimų skaičiaus mažėjimo rinkoje tikėjomės ir 2018 metais, tačiau galiausiai tiek pernykščiai, tiek šie metai buvo geri. Ypatingai – nedideliems būstams, kurie Kaune sudaro didžiąją sandorių dalį ir, manau, paklausą išlaikys tol, kol perkamoji galia išliks tokia, kokia yra šiandien. Miegamieji rajonai, vietos netoli universitetų su išvystyta infrastruktūra pirkėjų nestokoja, tad išliekant didelei minėtų objektų paklausai, neigiamai kainų korekcijai priežasčių kol kas neįžvelgiame, – su situacija Kaune supažindina NT brokeris Č.Savickas. – Žmogus, turėdamas papildomų apyvartinių lėšų arba suprasdamas, kad bankų paskolų palūkanos tik augs, skuba įsigyti nekilnojamąjį turtą. Nereikia būti super genijumi, kad suvoktum, jog už 40 tūkst. eurų nupirktas nedidelis butas „einamame“ mikrorajone generuos geresnę finansinę grąžą nei pinigai, padėti banko sąskaitoje.“
„Į trasą“ eina būstai sovietiniuose daugiabučiuose
Kaip pastebi Č.Savickas, antrajame pagal dydį Lietuvos mieste naujesnės statybos būstai dėl kol kas buvusių mažesnių statybos tempų butų sektoriuje dažniau perkami gyvenimui, o senesnės – investicijai, kurią skatina patrauklesnės kainos:
„Didžiausias kainų šuolis – „einamų“ butų sektoriuje. Kauno regiono topuose – mažos kvadratūros, vieno ar dviejų kambarių butai sovietinės statybos daugiabučiuose. Praktiški butai perkami ir gyvenimui, ir investicijai. Jie lengvai parduodami ir išnuomojami, o išlaikymo kaštai – nedideli.“
Kampinis butas penktame aukšte? Ne, ačiū!
Tuo tarpu sovietinės statybos daugiabučiuose esančių didesnės kvadratūros – 80 kvadratinių metrų ploto ir dar didesnių – butų pardavimas stringa visoje Lietuvoje. NT kainų kilimo maratono metu didieji būstai pabrango tik simboliškai – tiek, kiek didėjo infliacija.
„Kampinis keturių kambarių butas seno penkiaaukščio daugiabučio namo viršutiniame aukšte – ne itin pageidaujamas variantas. Didžiųjų butų kaina per pastaruosius trejus metus smarkiai nepakilo. Jeigu, sakykime, senas didelės kvadratūros butas kainavo sumą „X“, tai per trejus metus tokių butų kainų korekcijos tebuvo keli procentai, o kai kuriose vietose korekcijos apskritai nebuvo. Šiai dienai sprendimą priimantis pirkėjas renkasi ne vien mikrorajoną ar objekto plotą, bet vertina bendrą būsto patrauklumą, – 15min pasakoja Č.Savickas. – Jeigu Kauno mieste dėl ribotos vietos naujos statybos daugiabučiams butai yra išperkami iki projekto vystymo pabaigos, tai Kauno rajone, kur pasiūla jau viršija paklausą, pirkėjai, turėdami didesnį pasirinkimą, naujos statybos butus rajone renkasi ilgiau ir atsargiau. Jeigu prieš ketverius ar penkerius metus visi naujai vystomi objektai būdavo išparduodami akimirksniu, dabar savo projektus realizuoti siekiantiems vystytojams rajone reikia labiau pasitempti ieškant tam tikrų sprendimų: mažinti maržą, siūlyti geresnę infrastruktūrą, įrengimą ar kokybę nei konkurentai. Prieš kelerius metus sąlygas Kauno rajono rinkoje diktavo pardavėjas, o dabar pirkėjas, turėdamas didesnę pasiūlą, gali pasakyti, jog negavęs nuolaidos ar užtikrintų garantijų, tiesiog nusipirks kitą objektą. Rinkai persipildžius – laimi pirkėjas.“
Pigiausia apsigyventi... uoste
Kone perpus lėtesniu tempu negu Vilniuje ir Kaune NT kainos kilo uostamiestyje. Vieno kambario buto kaina, remiantis lankomiausio nekilnojamojo turto portalo Aruodas.lt duomenimis, senojoje miesto dalyje vidutiniškai prasideda nuo 40 tūkst. eurų.
Senesnės statybos butas dažnai kainuoja netgi brangiau už visiškai naują.
Dviejų kambarių būstas daugiausiai – 86 tūkst. eurų – atsieis Mažojo Kaimelio mikrorajone. Mažiausiai būstai kainuoja Žvejybos uoste: vieno kambario – 19,5 tūkst., dviejų – 42 tūkst. eurų.
Skelbimų apie Klaipėdoje parduodamus butus matysite pagal šią nuorodą.
„Nors pas mus objektų parduodama mažiausiai, naujos statybos projektai vyksta sąlyginai lėtai, o ir rinkos kaina žemesnė nei Vilniuje ar Kaune, uostamiesčio istorija rodo, kad nekilnojamasis turtas visada buvo viena geriausių investicijų, išskyrus force majeure – karo arba smarkios finansinės krizės atvejus, kurių nelinkime nė vienam sektoriui“, – kolegas papildo nekilnojamojo turto agentūros „Memelhaus“ brokeris A.Bužinskas.
Pasak specialisto, uostamiestyje daugiausia butų perkama ne kaip ateityje atsipirksianti investicija, o „gyventi sau“: „Galime daryti prielaidą, kad Klaipėdoje investicijai butų perkama gerokai mažiau nei nežabotu greičiu besivystančiame Vilniuje, nes neturime gyventojų prieaugio. Pas mus plečiasi priemiesčiai, dėl ko nukraujuoja pats miestas. Be to, nuomos pasiūla didelė, paklausa – maža.“
Stačia galva nenerti
Nekilnojamojo turto brokeriai – A.Juonys, Č.Savickas ir A.Bužinskas – turi keletą naudingų patarimų 15min skaitytojams, besidomintiems šiuo metu rinkoje esančių objektų įsigijimu.
„Būsto geriausia ieškoti „įjungus“ šaltą protą – nereikėtų vadovautis emocijomis ir pasiduoti pirmajam įspūdžiui, kadangi tikėtina stipriai apsirikti ir permokėti. Suradę jums patinkantį variantą, susidėliokite pliusus ir minusus, apsvarstykite vietos, kainos, ploto, kokybės, aplinkos, infrastruktūros faktorius. Be to, yra tam tikri dalykai, kuriuos pirkėjui be specialisto pagalbos patikrinti sudėtinga – tarkime, perkamą objektą slegiančios skolos, ateityje galinčios pridaryti daug problemų“, – pataria nekilnojamojo turto agentūros „Memelhaus“ brokeris A.Bužinskas.
„Esminis dalykas, pradedant rinktis nekilnojamąjį turtą, yra konkrečiai apsibrėžti kriterijus – perkate visam gyvenimui ar tik keleriems metams, kol vaikai ūgtelės? Atsakius į ši klausimą, paieška susiaurėja ir tampa lengvesnė. Išsianalizuokite savo poreikius: jums reikia buto mieste, kotedžo užmiestyje ar namo? Gyvendami kotedže arba name džiaugsitės privatumu ir nuosavu gėlynu, tačiau „įsidarbinsite“ taksistais. Atžalas vešite į ir iš mokyklos, o vakare ar savaitgalį juk irgi nepasakysite, kad Sabonio krepšinio centras jums per toli. Su nekilnojamuoju turtu įsigyjamos ir tam tikros atsakomybės“, – pabrėžia nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ brokeris Č.Savickas.
„Svarbiausia – nelaukti, kol kažkas atpigs ir, vietoje to, savo investicinį objektą išanalizuoti, pasitarti su specialistais, surinkti kuo daugiau informacijos ir pasidaryti išvadas: verta pirkti šį objektą ar verčiau dairytis kito“, – primena „Urban estate“ vadovas A.Juonys.
Lankomiausiame nekilnojamojo turto portale Aruodas.lt šiuo metu galite rasti beveik 9500 parduodamų butų skelbimų – išsirinkite sau tinkamiausią, paspaudę šią nuorodą.
