Vienos didžiausių Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių „Realco“ duomenimis, šių metų balandį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 233 būstai, iš kurių 120 ekonominiame, 98 vidutiniame ir 15 prestižiniame segmente.
Tai 4,5 karto mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai, tačiau dukart daugiau nei šių metų kovą.
Tiesa, dėl skirtingų skaičiavimo metodikų, nekilnojamojo turto vystymo įmonių duomenys apie parduotus butus šiek tiek skiriasi, nors tendencijos išlieka tos pačios.
„Hanner“ analitikų duomenimis, ketvirtąjį šių metų mėnesį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 274 butai, kurių bendra vertė siekia 36 mln. eurų. Tiesa, palyginus su rekordiniais praėjusiais metais, rinka vis dar smarkiai sulėtėjusi. Kaip teigiama „Hanner“ pranešime spaudai, praėjusių metų balandį buvo fiksuoti 959 butų sandoriai. 2020 metų balandį buvo parduoti 22, o 2019 metų balandį – 490 butų.
„Numai“ duomenimis, balandį pirminėje sostinės NT rinkoje buvo parduoti 276 butai, „Inreal“ duomenimis, susitarta dėl 292 būstų pardavimo (314 naujų susitarimų, 22 nutraukti susitarimai). Tai – keturis kartus mažiau nei rekordinį 2021 m. balandį (1141 suminiai pardavimai, 1166 nauji susitarimai ir 25 sutarčių nutraukimai, tačiau 66 proc. daugiau nei šių metų kovą.
Pernai metų rekordų nepasivys
VŠĮ „Realdata“ direktorius, NT analitikas Arnoldas Antanavičius teigia, kad balandis pademonstravo „atšokimą“ naujos statybos butų segmente. Bet tai labai nenustebino, nes kažko panašaus ir buvo galima tikėtis po itin prasto kovo bei ateinančio nusiraminimo, kad karo veiksmai greičiausiai plačiau neišplis.
„233 susitarimai dėl naujos statybos butų pardavimų galbūt nėra tas rezultatas, kurio tikėtųsi Vilniaus būsto plėtotojai, bet, atsižvelgiant į esamą kontekstą, manau, kad tai visai neblogas rezultatas. Kita vertus, labai tikėtina, kad tokių pardavimo skaičių, kokie buvo 2021 metais, mes šiemet ir nepamatysime dėl kelių priežasčių“, – 15min teigė jis.
Visų pirma, pasak NT analitiko, pasiūlos likutis yra stipriai susitraukęs, o patys vystytojai vis dažniau prabyla, kad naujos pasiūlos pateikimas į rinką yra itin sudėtingas tiek dėl teritorijų plėtrai trūkumo, tiek ir dėl klampaus biurokratizmo.
„Kita priežastis, dėl kurios pardavimai greičiausiai išliks mažesni nei esame įpratę – padidintos butų pardavimo kainos. Tai yra ne tik augančių statybos sąnaudų pasekmė, bet ir patys vystytojai, matydami mažus pasiūlos likučius, nemato prasmės pernelyg greit viską išsiparduoti, nes daugelis projektų dar tik brėžinių stadijoje. Todėl keliamos kainos ir taip lėtinamas pardavimo tempas“, – aiškino A.Antanavičius.
Pardavimų iš „brėžinių“ neliks?
Pasak jo, iki karo, šių metų sausį–vasarį, Vilniuje apie 80 proc. vystytojų pardavimų buvo iš brėžinių, t. y. tik pradėti statyti projektai arba apskritai dar net nepradėti. 20 proc. pardavimų teko jau pastatytiems ar baigiamiems statyti projektams. Balandžio mėnesį ši proporcija, pasak jo, kardinaliai pasikeitė – apie pusę visų pardavimų atiteko pastatytiems ar baigiamiems statyti projektams.
Bendrovės „Realco“ finansų direktorius Lukas Cicėnas taip pat lygina, kad prieš pusmetį 50–70 proc. būstų būdavo parduodami dar brėžinių stadijoje ar pačioje statybų pradžioje esančiuose projektuose, tai balandį net 65 proc. visų mėnesio pardavimų įvyko projektuose, kuriuose statybų baigtumas viršija 50 proc.
Būstų pardavimai „iš brėžinių“ arba projektų statybų pradžioje sudarė vos ketvirtadalį visų pardavimų.
Prieš pusmetį 50–70 proc. būstų būdavo parduodami dar brėžinių stadijoje. Balandį net 65 proc. visų mėnesio pardavimų įvyko projektuose, kuriuose statybų baigtumas viršija 50 proc.
L.Cicėno nuomone, pirkėjų gretose taip pat įsivyrauja supratimas, jog dėl nestabilių statybos kainų nauji NT projektai į rinką bus paleidžiami kur kas lėčiau, liks mažiau pardavimų „iš brėžinių“.
„Tai suprasdami žmonės skuba rinktis būstą projektuose, iki kurių statybų pabaigos liko kuo mažiau laiko. Pirkėjų aktyvumas balandį buvo stebimas visų segmentų projektuose, ypač tuose, kur projektas yra arti statybų pabaigos arba vystytojo turima reputacija leidžia patikėti, kad įvardinti projekto vystymo terminai bus išpildyti“, – pastebi bendrovės „Realco“ finansų direktorius L.Cicėnas.
Jam antrina „Numai“ prekės ženklą valdančios bendrovės „Mano numai“ vadovas Aurimas Čiagus, pastebintis, kad ne tik NT plėtotojai pristabdė butų pardavimus dar nepastatytuose objektuose, bet ir pirkėjai nori daugiau apibrėžtumo ir ėmė aktyviau žvalgytis jau pastatytų ar bent jau statomų butų.
„Dar sausio–vasario mėnesiais planuojamų statyti projektų populiarumas buvo didesnis, nei jau pastatytų, tačiau situacija pasikeitė. Nuo karo pradžios projektai, kurie dar tik yra planuojami, pardavimų beveik neturėjo: kovą–balandį sostinės NT rinkoje fiksavome vos 4 tokio tioo pardavimus“, – teigė A.Čiagus.
Visgi, ekspertų vertinimu, nors pirkėjų šokas ir įtampa dėl karo Ukrainoje po truputį blėsta, išlieka nerimas dėl infliacijos.
„Tačiau infliacijos ir pinigų nuvertėjimo baimės daro savo bei verčia ieškoti pinigų „įdarbinimo“ galimybių. Dėl šios priežasties, manau, balandis ir pademonstravo tokį atsigavimą, lyginant su kovu, nes karo baimė bent jau kol kas atrodo lokalizuota, o infliacijos grėsmė niekur nedingo“, – mano A.Antanavičius.
Staigus kainų šuolis
Toliau brangstant statyboms ir formuojantis deficitinei rinkai, balandį pirminėje sostinės rinkoje likusių laisvų būstų kainos šovė aukštyn. Laisvų butų kainos pirminėje Vilniaus nekilnojamojo turto rinkoje nuo metų pradžios padidėjo 7,3 proc. Vien per balandį, palyginti su kovu, pakilo 2,7 proc., pastebi „Numai“ analitikai.
Vidutinė laisvų butų su daline apdaila kvadratinio metro kaina, „Numai“ duomenimis, balandį Vilniuje siekė 2900 eurų (kovo mėn. buvo 2800 eurų/kv. m).
Vidutinis 50 kv. m butas su daline apdaila Vilniuje kainuoja 145 tūkst. eurų (kovo mėn. buvo 140 tūkst. eurų).
„Realco“ skaičiavimais, fiksuotas 3 proc. kainų augimas. Jei naujas būstas Vilniaus mieste kovo pabaigoje vidutiniškai kainavo 2621 eurą už kv. m, tai balandžio pabaigoje – jau 2689 eurus už kv. m. „Realco“ finansų direktorius atkreipia dėmesį, kad anksčiau panašaus dydžio augimas būdavo fiksuojamas per visus metus.
Vidutinis 50 kv. m butas su daline apdaila Vilniuje kainuoja 145 tūkst. eurų (kovo mėn. buvo 140 tūkst. eurų).
„Tiesa, vidutinis kainų augimo tempas ne visada parodo visą teisybę. Pavyzdžiui, ekonominio segmento būstų kainos augimas yra lėtesnis – per šiuos metus toks būstas brango 100–200 eurų už kvadratinį metrą. Tuo tarpu vidutiniame segmente fiksavome net 400–600 eurų už kvadratinį metrą siekiančius kainų šuolius. Taip yra dėl to, kad šio tipo būstų Vilniuje lieka vis mažiau“, – sako L.Cicėnas.
Prestižinio segmento būstų, anot jo, beveik išvis nebelikę, todėl naujiems projektams pasiekus rinką, tikėtina, jog pamatysime tokius kainų rekordus, kokių dar niekada nėra buvę.
„Hanner“ duomenimis, neparduotų butų pasiūla Vilniuje gegužės mėnesio pradžioje buvo 2609 vnt. Tai 5 procentais mažiau nei balandžio pradžioje. Balandį didžiausia pasiūla buvo vidutiniame segmente – 1377 butai, o mažiausiai – ekonominiame segmente su 557 butais. Prestižiniame segmente pirkėjams siūlomi 675 butai.
„Numai“ duomenimis, šiuo metu pirminėje Vilniaus NT rinkoje yra likę apie 2350 laisvų butų.
Pasak „Hanner“, vidutinė laisvų butų 1 kv. m kaina Vilniuje gegužės pradžioje siekė 2853 eurus. Lyginant su praėjusiu mėnesiu ji ūgtelėjo 5 procentais.
„Būsto pasiūla Vilniuje toliau mažėja, o kainos – auga. Manome, kad dėl didėjančios paklausos ir brangstančios statybų savikainos būsto kainos sostinėje ir toliau kils. Sunkiausia bus pirmojo būsto ieškantiems pirkėjams, nes kylant kainoms bei mažėjant būsto įperkamumui jie ir toliau susidurs su pagrindine kliūtimi – nepakankamu sukauptu pradiniu įnašu arba jo neturėjimu“, – pažymėjo A.Čiagus.
Neatsilieka nei antrinė rinka, nei nuomos kainos
Pasak „Numai“ vadovo, kainų kilimas toliau stebimas ir antrinėje Vilniaus būstų pardavimo rinkoje. Balandį vidutinė parduoto būsto su pilna apdaila kv. m kaina siekė 2700 eurų ir buvo maždaug 4 proc. didesnė nei kovo mėn., kuomet siekė 2600 eurų/kv. m.
„Antrinėje rinkoje pardavėjai, reaguodami į kylančias kainas pirminėje NT rinkoje, taip pat ėmė keisti savo lūkesčius ir koreguoti kainas. Nors kovo mėnesį antrinės rinkos kainos buvo kiek pristojusios augti, per balandį jos vėl pradėjo vytis pirminės rinkos augimą“, – aiškino A.Čiagus.
„Numai“ duomenimis, sostinėje pastebima ir stipriai susitraukusi nuomos pasiūla, o staiga išaugusi nuomos paklausa didino jos kainas. Vidutinė Vilniuje išnuomoto buto kaina balandžio mėnesį siekė 585 eurus ir lyginant su kovu pakilo 6 proc.
„Nuomos rinkoje didžiausia paklausa buvo mažesniems butams ir jų smarkiai sumažėjo. Šiuo metu Vilniuje pas nuomotojus pasiūloje yra likę neproporcingai daug didelių ir prabangių butų, o tai iškreipia pasiūlą ir vidutinę nuomos kainą“, – teigė A.Čiagus.
Pasak jo, nuomos kainų augimas Vilniuje dar nepasiekė piko ir kils toliau, o šiuo metu sostinėje nuomotojams labiausiai apsimoka nuomoti (ir nuomininkams neapsimoka nuomotis) 1–2 kambarių butus.
Nauji projektai nesustos
Pasak bendrovės „Realco“ finansų direktoriaus L.Cicėno, didėjančios būstų kainos ir pirkėjų aktyvumas vystytojams įkvepia tikėjimo savimi ir rinka, mat po karo pradžios smarkiai išaugusios statybų kainos kėlė klausimų, ar vis dar apsimokės vystyti projektus – ypač ekonominiame segmente.
„Kylant būstų pardavimo kainoms ir šiek tiek stabilizavusis statybų kaštams, nauji projektai sustoti neturėtų. Tačiau nesikeičiant bendrai situacijai rinkoje, gyventojams rasti pigų būstą bus vis sunkiau“, – prognozuoja „Realco“ finansų direktorius.
Pasak A.Antanavičiaus, toliau viskas priklausys nuo vystytojų. NT eksperto nuomone, jie turi didelę motyvaciją ieškoti galimybių rinkai pasiūlyti naujų projektų, nes tai yra jų verslas.
„Visi trikdžiai, apie kuriuos girdime, apsunkina vystytojų gyvenimą, bet vis tiek noro uždirbti neeliminuoja. Naujos pasiūlos bus. Klausimas tik, kiek daug ir kaip greitai“, – svarstė jis.
Kaune ir Klaipėdoje formuojasi pirkėjo rinka
„Inreal“ analizė rodo, kad Kaune rinkos aktyvumas išaugo, tačiau pirkėjai ne tik daugiau pirko, bet ir daugiau atsisakė. Per mėnesį susitarta dėl 43 būstų pardavimo (72 nauji susitarimai, 29 nutrauktos sutartys).
Suminis rezultatas yra 22 proc. mažesnis nei prieš mėnesį (atitinkamai – 55, 58, 3) ir daugiau nei dvigubai mažesnis nei prieš metus (106, 116, 10). Tokia situacija susiklostė dėl ženkliai išaugusio atšauktų susitarimų skaičius, kuriuos didžiąja dalimi lėmė kotedžų segmentas (20 nutrauktų susitarimų).
Priešingai nei sostinėje, kainų pokyčiai Kaune beveik nepastebimi. Ekonominės klasės būsto kainos sumažėjo nuo 1506 iki 1484 Eur/kv.m, vidutinės – nuo 2506 iki 2478 eurų/kv.m. Loftai pabrango nuo 2035 iki 2060 eurų/kv.m, o kotedžai – nuo 1510 iki 1524 eurų/kv.m. Į statistiką sugrįžo prestižinis segmentas. Toks būstas šiuo metu kainuoja apie 3420 eurų/kv.m.
Augant pasiūlai, būsto likvidumo indeksas pakilo nuo 1,20 iki 1,33, o rinkos balanso rodiklis – nuo 1,21 iki 1,38. Tokia tendencija signalizuoja apie besiformuojančią pirkėjų rinką, t. y. būsto pasiūla tolygiai auga, taip pat esama paklausa nėra pajėgi (ar norinti) ją įsisavinti.
Klaipėdoje rinkos aktyvumas ir toliau išlieka mažiausias tarp trijų didmiesčių. Per mėnesį susitarta dėl 16 būstų pardavimo (18 naujų susitarimų, 2 sutarčių nutraukimai). Tai – dvigubai daugiau nei prieš mėnesį (atitinkamai – 8, 10, 2) ir 4 kartus mažiau nei prieš metus (55, 55, 0). Naujos pasiūlos uostamiestyje „Inreal“ nefiksavo, tačiau balandį iš esamos pasiūlos buvo pašalinti du tuzinai kotedžų, tad bendras pasiūlos kiekis sumažėjo 11 proc. nuo 366 iki 326. Kita vertus, jis vis dar yra 44 proc. didesnis nei prieš metus (226, be kotedžų).
Per mėnesį būsto kainos Klaipėdoje šiek tiek išaugo. Ekonominės klasės būstas pabrango nuo 1679 iki 1714 eurų/kv.m, vidutinės klasės – nuo 1786 iki 1796 eurų/kv.m, loftai – nuo 1705 iki 1767 eurų/kv.m, o kotedžai – nuo 1605 iki 1674 eurų/kv.m.
Esant vangiai rinkai, likvidumo indeksas nesikeitė ir išliko 1,04, o rinkos balanso rodiklis padidėjo nuo 1,33 iki 1,37, t. y. Klaipėdoje, kaip ir Kaune, pamažu formuojasi pirkėjo rinka.
