Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite naujoje „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
Sudaryti atmintinę 15min „Būsto ABC“ sutiko nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas.
Anot jo, savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.
Pavyzdžiui, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra iki galo atsiskaitęs – ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai – atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs – ar jis privalo mokėti baudą?
„Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus – tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas. Būna ir ant popierinės servetėles pasirašytų sutarčių, bet ar tokiu būdu apsaugomi visų šalių interesai?“ – klausė jis.
Svarbiausi pirkimo pardavimo sutarties aspektai:
1. Tikslumas
A.Kišūno teigimu, pirmiausiai visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.
„Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga“, – aiškino ekspertas.
2. Esminės sąlygos
A.Kišūnas pataria sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti – atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).
3. Kaina ir mokėjimo terminai
Pasak A.Kišūno, sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais – tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
„Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų – būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.)“, – sakė jis.
4. Trečiosios šalys
Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.
„Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms“, – komentavo A.Kišūnas.
5. Šalių pareiškimai ir garantijos
Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.
„Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi šalis būti maksimaliai atviroms“, – aiškino jis.
6. Baldai ir daiktai
Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Pasak A.Kišūno, tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą – turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.
„Kitu atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu – tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį“, – sakė jis.
Be to, šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokių nors defektų – nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje.
7. Patalpų fotofiksacijos
A.Kišūnas siūlo atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną – prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą – perduodant pirkėjui patalpas.
„Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus. Būtent tokių fotofiksacijų atlikimas eliminuoja bet kurios iš šalių norą pasielgti nesąžiningai: pirkėjo – po sutarties sudarymo apeliuoti į netinkamą patalpų būklę ir nesąžiningai reikalauti kompensacijos, pardavėjo atveju – nepakeisti pvz., kokybiškų baldų prastesniais ar mažiau kokybiškais“, – sakė jis.
8. Terminai
Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2–8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus. Pavyzdžiui, banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, sutuoktinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą ir kt. Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti.
„Svarbu, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo–pardavimo sutarties, kaltoji šalis kitai šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo diena.
Jei turtas perkamas be jokių baldų, buitinės technikos ar kitų daiktų, rekomenduojame aiškiai nusimatyti, iki kurio termino pardavėjas pirkėjui perduoda ne tik patalpų raktus, bet ir numatyti pardavėjo prievolę atlaisvinti turtą nuo visų asmeninių daiktų (pvz., senų baldų, rakandų ir kt.)“, – komentavo A.Kišūnas. 
9. Pirmasis mokėjimas arba avansas
A.Kišūno teigimu, avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais – šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją – pirkti, o visas šalis apskritai – laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5–10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė – pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos.
„Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą. Šiuo atveju sąmoningai vartojame sąvoką „pirmasis mokėjimas“ arba „avansas“ kadangi savo esme ir tikrąja funkcija tai nėra rankpinigiai ar depozitas (jie dažnai tarpusavyje yra maišomi, o savo esme jie dominuoja kitokio pobūdžio sutartyse)“, – komentavo A.Kišūnas.
10. Notarinės išlaidos
A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas.
„Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas“, – sakė jis.
11. Pakeitimai
Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.
„Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais“, – komentavo A.Kišūnas.
12. Sutarties galiojimas
Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo–pardavimo sutarties sudarymo momento.
„Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo–pardavimo sutartį“, – tikino A.Kišūnas.
13. Turto perdavimas
Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.
„Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje. Tai eliminuoja riziką nepagrįstai kvestionuoti patalpų būklę jau po sandorio ir patalpų priėmimo, tačiau antra vertus – tai neatleidžia pardavėjo įsipareigojimo kompensuoti nuostolius pirkėjus dėl paslėptų defektų“, – komentavo A.Kišūnas.
