„Gyvenamojo kvartalo vystytojas išklojo privačią gatvę trinkelėmis. Ar yra kokia nors garantija, jei darbas atliktas nekokybiškai, t. y. neparuoštas pagrindas, naudotos netinkamos trinkelės ar jos sudėtos kreivai?“ – 15min „Būsto ABC“ klausė skaitytojas Robertas.
Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
„Triniti Jurex“ advokatės Loretos Selilionės komentaras:
Nekilnojamojo turto pirkėjai dažnai viliojami įsigyti nekilnojamąjį turtą pateikiant ne tik profesionaliai parengtas turto ir jį supančios aplinkos vizualizacijas, bet taip pat ir realiai įrengiant tam tikras gyvenamosios aplinkos pagerinimo detales. Vystydami gyvenamųjų namų kvartalus, nekilnojamojo turto vystytojai neretai įrengia asfaltuotas ar kitokia kietąja danga padengtas gatves, kartais netgi šaligatvius (nors nebūtinai teisiškai būna įpareigoti tai padaryti), įrengia gyvenamųjų kvartalų „žaliąsias zonas“, vaikų žaidimų aikšteles, lauko treniruoklius ar kitas gyvenamosios aplinkos pagerinimo detales, padedančias pritraukti pirkėjų. Visų šių gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalių kaina, žinoma, realiai būna įtraukta į parduodamų nekilnojamojo turto objektų kainą ir visa tai džiugina nekilnojamąjį turtą įsigijusius gyvenamojo kvartalo gyventojus, kol nepradeda irti, griūti ar netgi kelti pavojų saugumui. Tokiais atvejais pradedama domėtis, kam priklauso visos šios „gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalės“ ir neretai paaiškėja, kad tikrieji jų naudotojai ne visada turi teisinių galimybių apginti savo interesus.
Prieš įsigyjant nekilnojamąjį turtą su tam tikromis nekilnojamojo turto vystytojo nurodomomis gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalėmis, reikėtų pasidomėti, kam priklausys visų šių gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalių nuosavybė, taip pat kam priklausys žemės sklypo, kuriame jos įrengiamos nuosavybė. Pasitaiko ir tokių atvejų, kai tam tikros gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalės (pavyzdžiui, „žaliosios zonos“, vaikų žaidimų aikštelės, lauko treniruokliai) įrengiamos nekilnojamojo turto vystytojui priklausančiame žemės sklype, dėl to vėliau visas šis „gėris“ panaikinamas, žemės sklype pastatant naujus gyvenamuosius namus ar kitus statinius.
Kalbant apie individualių gyvenamųjų namų kvartalus ar kotedžus, tai paprastai nekilnojamojo turto vystytojas pirkėjams nuosavybės teise perleidžia žemės sklypą ir pastatytą gyvenamąjį namą (kotedžą), kas reiškia, kad pirkėjai jokių teisių į gatvę ar kitas gyvenamosios aplinkos pagerinimo detales iš esmės neįgyja. Esant tokiam variantui, gatvė ir kitos gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalės lieka nekilnojamojo turto vystytojo nuosavybe, todėl pretenzijas rangovui dėl netinkamos darbų kokybės, pavyzdžiui, įrengus gatvę, turi teisę reikšti tik pats šių objektų savininkas (nekilnojamojo turto vystytojas). Nekilnojamojo turto sutartyse neaptarus klausimų dėl gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalių, jų naudotojai iš esmės taip pat negali reikšti jokių pretenzijų ir pačiam nekilnojamojo turto vystytojui, kadangi jis net neprivalo leisti naudotis jo nuosavybe, nekalbant apie tam tikros kokybės užtikrinimą.
Kalbant būtent apie gyvenamuosiuose kvartaluose įrengiamas gatves, tai, žinoma, šiek tiek teisių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojams suteikia servitutas, jei jis nustatytas. Taip pat gatvės neretai nekilnojamojo turto vystytojo būna perduodamos savivaldybei, tad tokių gatvių kokybę turėtų užtikrinti jau atitinkamos savivaldybės administracija.
Nekilnojamojo turto pirkėjams palankiausias variantas, kai nekilnojamojo turto vystytojas visų gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalių nuosavybę perleidžia atitinkamo gyvenamųjų namų kvartalo gyventojams – nekilnojamojo turto pirkėjams. Tokiu atveju toks turtas arba perleidžiamas nekilnojamojo turto pirkėjams bendrosios dalinės nuosavybės teise, arba tam tikram gyventojų interesams tenkinti įsteigtam juridiniam asmeniui. Šiuo atveju gyvenamųjų namų kvartalų gyventojai turi teisę reikšti pretenzijas atitinkamiems gyvenamosios aplinkos pagerinimo detalių pardavėjams / rangovams, taip pat kolektyviai organizuoti jų priežiūrą bei remontą.
Komentuoja „Citus“ technikos direktorius Igoris Agejevas
Jei gatvė yra kvartalo projekto dalis – ji turėjo būti įrengta pagal patvirtintą projektą. Tokiu atveju, taip, jai galioja garantijos, kaip ir kiekvienam statiniui. Garantijas, jų galiojimą, apimtis ir įsipareigojimus numato Statybos įstatymas Statybos techninis reglamentas.
Jei gatvė įrengta ne projekto apimtyje, o, tarkime, susitarus su aplinkiniais gyventojais, tiksliam atsakymui reikėtų daugiau informacijos.
Jei tai – valstybinės reikšmės kelias, galima informuoti Lietuvos automobilių kelių direkciją adresu https://lakd.lrv.lt/.
Ar klausime minima gatvė parengta pagal patvirtintą projektą? Jei taip, jai, kaip minėta anksčiau, galioja garantijos, numatytos teisės aktuose.
Jei gatvė įrengta ne pagal projektą, tačiau pagal sutartį su bendruomene (ar kitu fiziniu / juridiniu asmeniu), garantijos turėtų būti numatytos šioje sutartyje.
Jei gatvė įrengta be sutarties, tik radus bendrą sutarimą, plėtotojo geranoriškumo ar pan. pagrindu, Statybos techniniame reglamente numatytos garantijos jai gali ir negalioti. Tačiau gatvės, dažniausiai, yra savivaldybės priežiūroje ir savivaldybės paskirta įmonė turėtų ją prižiūrėti.
Tarkime, Vilniuje tai daro savivaldybės įmonė „Grinda“. Vilniaus mieste (taip pat ir kitose savivaldybėse – Alytuje, Panevėžyje, Šiauliuose, Marijampolėje, Kazlų Rūdoje, Visagine, Palangoje, Tauragėje) veikia „Tvarkau miestą“ internetinė svetainė ir programėlė. Joje galima pranešti apie netvarkingą, sugadintą gatvės dangą, duobes ir pan. Apie tai savivaldybę informuoti gali kiekvienas pilietis, tai pastebėjęs ir pranešęs savivaldybei. Kviečiame pasinaudoti šia sistema!
Na, o jei gatvė įrengta be sutarties, ne pagal projektą ir yra jos gyventojų bendros nuosavybės pagrindu valdomas turtas, už jos priežiūrą ir tvarkymą yra atsakingi jos bendraturčiai.
Taigi, esminis klausimas – koks tai kelias ir kam jis priklauso. Naudinga gali būti informacija iš Lietuvos kelių įstatymo:
3 straipsnis. Kelių suskirstymas pagal reikšmę
1. Keliai, atsižvelgiant į transporto priemonių eismo pralaidumą, socialinę ir ekonominę jų reikšmę, skirstomi į valstybinės reikšmės ir vietinės reikšmės kelius.
2. Valstybinės reikšmės keliai skirstomi į:
1) magistralinius kelius. Tai pagrindiniai Lietuvos keliai ir jų tęsiniai – gatvių važiuojamoji dalis, kuriais vyksta intensyviausias transporto priemonių eismas. Jiems priskiriami visi valstybinės reikšmės keliai, įtraukti į Europos tarptautinį kelių tinklą;
2) krašto kelius. Tai keliai ir jų tęsiniai – gatvių važiuojamoji dalis, kuriais vyksta intensyvus transporto priemonių eismas tarp Lietuvos Respublikos teritorijos administracinių vienetų centrų, taip pat tranzitinio ir turistinio transporto priemonių eismas;
3) rajoninius kelius. Tai keliai, jungiantys miestų ir kaimų gyvenamąsias vietoves su magistraliniais ir krašto keliais.
3. Vietinės reikšmės keliai skirstomi į:
1) viešuosius kelius. Tai keliai, jungiantys rajoninius kelius, gyvenamąsias vietoves, sąvartynus, rekreacijos objektus, lankomus gamtos, kultūros paminklus, taip pat gatvės gyvenamosiose vietovėse, jungiamieji ir kiti keliai, nepriskirti valstybinės reikšmės keliams;
2) vidaus kelius. Tai fizinių ar juridinių asmenų, kitų organizacijų, jų padalinių (toliau – fiziniai ar juridiniai asmenys) reikmėms naudojami keliai (miškų, nacionalinių parkų, valstybės saugomų teritorijų, pasienio, karjerų, privažiavimo prie hidrotechninių įrenginių, ribotų teritorijų – kiemų keliai ir visi kiti keliai, nepriskirti viešiesiems keliams).
4 straipsnis. Kelių suskirstymas pagal nuosavybės formas
1. Keliai nuosavybės teise priklauso valstybei, savivaldybėms, fiziniams ar juridiniams asmenims.
2. Valstybinės reikšmės keliai išimtine nuosavybės teise priklauso valstybei. Juos turto patikėjimo teise valdo, naudoja ir jais disponuoja valstybės įmonė Lietuvos automobilių kelių direkcija.
3. Vietinės reikšmės viešieji keliai ir gatvės nuosavybės teise priklauso savivaldybėms, o vidaus keliai – valstybei, savivaldybėms, kitiems juridiniams ir (ar) fiziniams asmenims.
4. Valstybinės reikšmės kelias ar jo ruožas Susisiekimo ministerijos teikimu išbraukiamas iš valstybinės reikšmės kelių sąrašo, kai nutiesiamas naujas valstybinės reikšmės kelias arba miestų ar kitų gyvenamųjų vietovių aplinkkelis, pasikeičia kelio socialinė ekonominė reikšmė ir (ar) kelyje sumažėja transporto priemonių eismo intensyvumas, rekonstrukcijos metu kelių ruožai ištiesinami ir (ar) nutiesiamas to paties pavadinimo kelio ruožas naujoje vietoje. Gavus atitinkamos savivaldybės tarybos sutikimą, tokie keliai teisės aktų nustatyta tvarka perduodami savivaldybių nuosavybėn su visais jiems priklausančiais statiniais ir techninėmis eismo reguliavimo priemonėmis ir įrašomi į vietinės reikšmės kelių sąrašą. Savivaldybės tarybos sutikimu vietinės reikšmės kelias ar (ir) kelio ruožas išbraukiamas iš vietinės reikšmės kelių sąrašo, kai pasikeičia to kelio socialinė ekonominė reikšmė ir kelyje padidėja transporto priemonių eismo intensyvumas ir (ar) jis rekonstruojamas į valstybinės reikšmės kelią ir suderinus su Susisiekimo ministerija perduodamas su visais jam priklausančiais statiniais ir techninėmis eismo reguliavimo priemonėmis valstybės nuosavybėn bei turto patikėjimo teise valdyti, naudotis ir juo disponuoti valstybės įmonei Lietuvos automobilių kelių direkcijai ir įrašomas į valstybinės reikšmės kelių sąrašą.
5 straipsnis. Kelių plėtros politika, strategija ir jų įgyvendinimas
4. Vietinės reikšmės kelių projektavimo, tiesimo, statybos, rekonstravimo, taisymo (remonto) ir priežiūros užsakovo funkcijas vykdo jų savininkai ir (ar) valdytojai.
