„Kodėl kai kurie naujus butus parduodantys vystytojai sutartyse kaip pardavėją nurodo kitą, dažnai nežinomą ir neseniai įkurtą, kompaniją. Ar jie taip vengia atsakomybės broko atveju? Konkretus pavyzdys: Projektas „Lazdynėlių vingis“, vystytojas „Homa“, bet ant sutarties pasirašo „Gelinvesta“, – klausė 15min „Būsto ABC“ skaitytojas Aurimas.
Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite naujoje „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius aiškino, kad kai kurie vystytojai iš tiesų turi dukterines įmones, kurios kuriamos atskirų projektų valdymui.
„Tai pirmiausia daroma dėl apskaitos patogumo, paprastai į sutartį būna įrašyta, kad garantijas prisiima motininė įmonė. Jeigu nėra, reikia tokį punktą prašyti įtraukti į sutartį – kas perims arba vykdys garantinius įsipareigojimus“, – aiškino jis.
Tačiau nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Audrius Šapoka aiškino, kad vieno universalaus paaiškinimo nėra. Tai gali būti dėl poreikio atskirti projekto įgyvendinimo – projektavimo, statybos, postatybinio aptarnavimo ir pan. atsakomybes skirtingiems projektams. Kai kuriais atvejais – galbūt mokesčių optimizavimo ar konsoliduotos skirtingų įmonių apskaitos.
„Tačiau taip pat tai gali būti ir dėl noro išvengti atsakomybės prieš pirkėją. Bet kuriuo atveju aiškus vienasmenės atsakomybės prisiėmimas per vieną centralizuotą bendrovę gali būti savotišku garantu ir pačiam pirkėjui“, – įsitikinęs jis.
Tuo tarpu „Inreal“ grupės vadovas Gediminas Pruskus aiškino, kad tokia praktika, kai kiekvienas plėtojamas nekilnojamojo turto projektas turi atskirą įmonę-turto savininką, yra įprasta NT versle.
„Šios struktūros pagrindinė priežastis – elementarus finansų kontrolės patogumas. Plėtojami projektai dažnai būna labai skirtingi – pagal paskirtį, segmentą, ilgaamžiškumą, galimybes skolintis ir t.t. Jeigu visų NT projektų finansų srautai vyktų per vieną įmonę, juos sekti ir vertinti taptų žymiai sudėtingiau“, – aiškino jis.
G.Pruskaus teigimu, tai ypač aktualu, kai NT projektų plėtros imasi verslai, kurie iki tol veikė visai kitose srityse. Pavyzdžiui, gamybą vykdanti įmonė nusprendžia pasistatyti sandėlį.
Taip pat toks modelis yra daug patogesnis pirkimo-pardavimo procesui.
„Parduoti įmonės akcijas yra greičiau ir paprasčiau nei nekilnojamojo NT objektą arba projektą. Kalbant apie finansinę atsakomybę, įstatymiškai ji yra garantuojama. Tuo tarpu reputacinė atsakomybė, bet kokiu atveju, priklauso ne įmonei-turto savininkei, bet NT plėtotojo ženklui“, – aiškino G.Pruskus.
Kadangi skaitytojas paminėjo konkretų atvejį, 15min „Būsto ABC“ paprašė pakomentuoti situaciją bendrovės „Homa“. Jos vykdomoji direktorė Jurgita Kveselaitė sakė, kad dauguma rinkoje vystomų nekilojamojo turto objektų, įskaitant ir tų, kuriuos plėtoja patys didžiausieji, yra finansuojami bankų. Kadangi finansavimas suteikiamas vertinant konkretaus objekto savybes, bankai tikisi, kad ir šio projekto išlaidos ir pajamos bus apskaitomos atskirai nuo kitų vystytojo plėtojamų projektų.
„Todėl žvelgiant iš administracinės pusės kiekvieno nekilnojamojo projekto atskyrimas steigiant naują įmonę iš esmės palengvina galimybes gauti banko finansavimą, supaprastina vystytojui projekto apskaitą. Dėl šių priežasčių ilgainiui naujo juridinio vieneto steigimas naujai vystomam objektui tapo įprasta rinkos praktika, kurią taiko įmonės nepriklausomai nuo dydžio. Šiuo aspektu ne išimtis ir mūsų grupė, nes be bankų finansavimo tokio kiekio ir apimties projektų tiesiog negalėtume vystyti“ – sakė J.Kveselaitė.
Advokatų teisinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris Deivis Valiulis komentuodamas tokius atvejus sakė, kad vienos priežasties nėra. Viskas priklauso nuo to, koks modelis yra pasirenkamas.
Pavyzdžiui, bendrovė „Adresas123“, kuri neturi jokios vystymo patirties, bet turi žemės sklypą Vilniuje susitaria su žinomu Lietuvos vystytoju, jog pastarasis valdys visą statybų procesą, butus išparduos, pelną pasidalins.
„Kadangi statybas organizuoja-valdo žinoma Lietuvos vystymo bendrovė, jos žmonės vykdo pardavimus, tai žmogui susidaro įspūdis, kad tai ir vystytojas, tačiau kai žmogus ateina pasirašyti pirkimo-pardavimo sutarties, tai sužino, jog perka iš UAB „Adresas 123“. Koks skirtumas ir kokios pasekmės pirkėjui? Žinomas Lietuvos vystytojas veikia jau 20 ar daugiau metų, tikėtina veiks ir toliau, o UAB „Adresas123“ bus likviduota, kai bus parduotas paskutinis butas.
Kadangi formaliai vystytojas UAB „Adresas123“, tai po jo likvidavimo pirkėjas nebegalės jam pareikšti pretenzijų dėl garantinių įsipareigojimų vykdymo, o kai pirkėjas kreipsis į žinomą Lietuvos vystymo bendrovę, tai pastaroji jam paaiškins, jog šio konkretaus projekto/namo atžvilgiu jie buvo tik projekto valdytojai, jie jo nestatė, o tik padėjo UAB „Adresas123“ ir visas pretenzijas prašom reikšti UAB „Adresas123“, – sakė jis.
Kitu atveju, D.Valiulio teigimu, dažnai didelės statybos valdymo bendrovės, siekdamos susikurti sau darbo, suranda vystymui tinkamus žemės sklypus. Taip pat investuotojus, įsteigia specialios paskirties įmonę (SPV,) o ši SPV už skolintas lėšas nusiperka sklypą. Jeigu viskas sėkmingai, išvysto projektą, išparduoda ir SPV likviduojama.
„Statybos valdymą ir pardavimą organizuoja labai gerai žinomas statybos valdytojas, kuris rinkoje save pristato, kaip vystytoją, žmogus veda derybas dėl pirkimo su tokio statybos ir pardavimų valdytojo atstovu ir jie tiki, jog perka butą iš jo, tačiau kai ateina sudarinėti pirkimo pardavimo sutarties, tai sužino, jog perka iš SPV UAB „Adresas321“, – sakė jis.
Kodėl taip daroma? Pasak D.Valiulio, žinomi prekės ženklai padeda pirkėjui priimti sprendimus, suteikia patikimumo. Taip pat, jo teigimu, dažnai pirkėjui „pamirštama“ pasakyti, paaiškinti, jog žinoma statybų valdymo bendrovė, ar žinomas vystytojas šiame projekte dalyvauja tik kaip valdytojas, kuris neprisiima jokių garantinių įsipareigojimų, jei projektas bus pabaigtas.
„Taip pat valdytojas neprisiima jokių įsipareigojimų, jei projektas nebus pabaigtas, namas nepastatytas, o sumokėti avansai pagal preliminarias sutartis negrąžinti. Tai labai saugus projekto vystymo būdas vystytojui, bet labai nesaugus pirkėjui, nes jis turi teisinius santykius su SPV, kuri įprastai turi išsinuomojusi ar nusipirkusi žemės sklypą ir labai daug paskolintų lėšų projektų vystymui, kurių grąžinimas dažniausiai užtikrintas viso SPV turto įkeitimu. Tuo būdu, jei su projektu bus kažkas ne taip, SPV neturės iš kur grąžinti avansų“, – aiškino advokatas.
Tiesa, D.Valiulis pabrėžia, kad tai nereiškia, jog vystytojai ar valdytojai tai daro tyčia bei siekia apgauti pirkėją. Advokato nuomone, dažnai taip elgiamasi, nes NT projektai yra didelės vertės, skirtinguose projektuose dalyvauja skirtingi bankai, finansuotojai, gal dar žemės sklypo savininkas, todėl yra gana logiškas sprendimas atskiram projektui įsteigti atskirą SPV.
„Gal didžiausia problema, jog pirkėjas nėra tinkamai informuotas apie visų projekte dalyvaujančių bendrovių realų vaidmenį, jų atsakomybę už projekto išvystymą, o paskui, pridavus pastatą už garantinių įsipareigojimų vykdymą“, – tikino jis.
