„Noriu pirkti būstą. Visi vystytojo butai parduoti, projekte likę tik keturi butai, kurie visi pagal barterį priklauso statytojui. NT agentas, su kuriuo bendravau, aiškina, kad čia toks barterinis susitarimas ir kartu garantas statytojui, kad jeigu nesumoka vystytojas pinigų – visada turės butus. Dabar vystytojas visus savo butus pardavė, o statytojas pardavinėja“, – 15min „Būsto ABC“ klausė skaitytoja Agnė.
Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
Tomas Sovijus Kvainickas, „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas, aiškino, kad barteris gali būti panaudotas atsiskaitant už rangovo paslaugas, tačiau dažnesni atvejai, kai barteriu atsiskaitoma su buvusiu turto, kuriame vystomas projektas, savininku.
„Paprastai tai būna fizinis asmuo, kuris sutinka parduoti savo žemės sklypą (ir / ar statinius) mainais į geresnę gyvenimo kokybę (butą) bei finansinę naudą (pinigus ir / arba papildomus butus, kuriuos buvęs savininkas gali parduoti ar nuomoti, ar perduoti vaikams). Barteriniai mainai nesudaro absoliučios tokių susitarimų daugumos, tačiau nėra reti“, – sakė jis.
T.S.Kvainicko teigimu, atvejų, kai būstas naudojamas kaip užstatas rangovui, dažniau pasitaiko susitarimuose su mažesniais, jaunesniais, reputacijos dar neužsiauginusiais vystytojais. Jeigu tokiais atvejais būstą pardavinėja statytojas / rangovas, galimi du variantai, atsižvelgiant į sutarties sąlygas ir momentą, kada buvo užfiksuota būstų kaina. Pirmuoju atveju rangovas gali pats pasirinkti tokį barterinį atsiskaitymo būdą (fiksuota kaina dėl teigiamo kainų pokyčio gali būti rangovui naudinga), antruoju – butai pereina kaip sutarties garantas, jeigu vystytojas / užsakovas ne iki galo atsiskaito su rangovu.
„Pirkėjui barteriniai susitarimai tarp projekto plėtros dalyvių iš esmės neturi jokio poveikio. Bet kokiu atveju pirkėjui galioja toks pačios garantijos, kaip ir perkant tiesiai iš vystytojo“, – komentavo jis.
„Sorainen“ vyresnioji teisininkė, advokatė Simona Stančiukaitė taip pat tvirtino, jog situacija, kai vystytojas rangovams ar statybos produktų ar įrangos tiekėjams už statybos darbus „sumoka“ pastatytuose objektuose suformuotais butais ar kitos paskirties patalpomis, nėra reta.
„Faktiškai įvyksta mainai – rangovo darbai ar teikėjo prekės mainomi į nekilnojamąjį turtą. Norėdami šį apsikeitimą įforminti, vystytojas su rangovu sudaro įprastines butų pirkimo–pardavimo sutartis, tačiau vietoj realių mokėjimų tiek pagal rangos (tiekimo) sutartį, tiek pagal butų pardavimo sutartis, tiesiog atliekama tarpusavio užskaita“, – kalbėjo ji.
S.Stančiukaitės teigimu, toks atsiskaitymo būdas naudingas abiem pusėms: vystytojui mažėja apyvartinių lėšų poreikis, užtenka mažiau pasiskolinti, o rangovas, gavęs butą, įgyja ne tik darbų vertę atitinkantį turtą, bet kartu išlošia ir dėl nekilnojamojo turto kainų augimo, žinoma, jei toks augimas rinkoje egzistuoja. Dėl tokio atsiskaitymo būdo dažniausiai susitariama dar prieš pradedant darbus. Be to, rangovui „natūra“ pažadėto atlygio vertė iki statybos pabaigos jau gali būti ūgtelėjusi.
„Rangovas, mokėjimą gavęs turtu, gali nuspręsti jo pardavimą atidėti tam tikram laikui, parduoti su daline apdaila ar, atlikus pilną įrengimą, dar labiau padidinti vertę. Dažniausiai turtu „mokama“ tik už dalį darbų (medžiagų), atsižvelgiant į tai, kiek rangovui būtinos piniginės lėšos, o kokios dalies mokėjimo gali palaukti ilgėliau – iki butai bus užbaigti ir galės būti parduodami“, – aiškino jis.
Tačiau, anot S.Stančiukaitės, buto besidairantiems pirkėjams nevertėtų itin nuogąstauti įgyjant tokį turtą, nes situacija nesiskiria nuo tos, kai butas įgyjamas „ne iš pirmų rankų“, pavyzdžiui, pirmojo jame gyvenusio savininko ar butą perpardavimui pirkusio asmens.
„Įstatymu nustatytos garantijos lieka galioti visa apimtimi“, – patvirtino ji.
Taip pat komentavo ir Lietuvos statybininkų asociacijos (LSA) vadovas Dalius Gedvilas. Anot jo, kiekvienas rangovas, sudarydamas sutartis su vystytojais, stengiasi kaip įmanoma labiau apsidrausti, kad nebūtų apgauti, todėl prašoma garantuoti, kad pinigai bus sumokėti.
„Statybininkai prašo bent dalį turto įkeisti jiems, jeigu, blogiausiu atveju, negaus apmokėjimo, turės bent turtą“, – sakė jis.
D.Gedvilo teigimu, tokio užstato rangovai aktyviau prašo tuomet, kai rinkoje vyrauja krizė arba neapibrėžtumas.
„Pavyzdžiui, dabar kilo statybų kainos. Rangovas žino, kad vystytojas turi iš banko finansavimą, bet, pavyzdžiui, tik 50 proc. projekto vertės, o visą kitą tikisi parduoti. Tokiu atveju rangovas dažniausiai išsiaiškina situaciją, o jeigu mato, kad banko finansavimo neužtenka pilnam projektui, ir dažnai nežino, kaip sekasi parduoti nekilnojamąjį turtą, tokiu atveju jie prašo užtikrinti mokėjimą įkeičiant dalį nekilnojamojo turto“, – komentavo jis.
