„Gyvenu senos statybos daugiabutyje, turiu mažą rūsį, kaimynas turi didesnį, bet jo nenaudoja. Paklausiau, gal norėtų parduoti, jis yra nieko prieš. Jam, kaip ir man, rūsys yra oficialiai įrašytas buto dokumentuose.
Kaip oficialiai nusipirkti iš kaimyno jo rūsį daugiabutyje?“ – 15min „Būsto ABC“ klausė skaitytoja Ieva.
Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite naujoje „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
„Inreal Geo“ Vilniaus skyriaus vadovas Danielius Ditauskas teigė, kad rūsį parduoti paprasta tuomet, jei jis yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Tačiau jei buto kadastro byloje nurodyta, kad jam (butui) tiesiog priskirtas rūsys, tuomet gali kilti šiokių tokių problemų.
„Pirma, ką reikėtų padaryti – registruoti rūsį, kad būtų nurodytas konkretus jo plotas ir buvimo vieta. Registracijai reikės pažymos iš namo bendrijos pirmininko (jei tokia yra sukurta) arba seniūnijos seniūno“, – sakė jis.
D.Ditausko teigimu, tokios pažymos reikalauja Registrų centras. Be to, ja vadovaujantis matininkas tikslina kadastrinių matavimų bylą.
„Prašant šios pažymos reikėtų kuo tiksliau nurodyti sandėliuko buvimo vietą, nes senoje projektinėje dokumentacijoje, pagal kurią rengiama pažyma, neretai pasitaiko neatitikimų, pavyzdžiui, naudojamas vienas, o priskirtas kitas rūsys. Kuo geriau apibūdinsite rūsį, tuo mažesnė tikimybė, kad teks tikslinti pažymą“, – tikino jis.
Tačiau kelių Vilniaus daugiabučių bendrijų pirmininkas Marius Manasovas įspėja, kad procesas daug sunkesnis, nei atrodo iš pirmo žvilgsnio.
„Jeigu kas nors nori legalizuotis, nusipirkti, tai paliečia ne vieną savininką, o visus. Pirmiausia išsikviečiame matininkus, išsimatuojame plotus, pasidarome inventorizaciją. Tuomet antras žingsnis – pagal buto turimą plotą atitinkamai priklauso ir sandėliuko plotas, ne didesnis ir ne mažesnis. Ir tokiems sprendimams, kas yra baisiausia, turi pritarti 100 proc. savininkų. Nemaža biurokratija, labai dažnai tokie atvejai baigiasi konfliktais ir niekuo“, – kalbėjo jis.
M.Manasovas rekomendavo, jei tik įmanoma, susitarti su kaimynu ir naudotis jo sandėliuku.
Advokatų kontoros „CEE Attorneys“ teisininkė Lina Liogė 15min „Būsto ABC“ sakė, kad sandėliuko įsigijimas kito asmens nuosavybėn yra atliekamas sudarant notaro tvirtinamu pirkimo-pardavimo sandoriu. Ši procedūra nebūna sudėtinga, jei sutarties objektas yra apibrėžtas individualiais požymiais: turi atskirą unikalų numerį ir suformuotą sandėliuko patalpos kadastrinę bylą.
Iš skaitytojo pateiktos situacijos nėra aišku, kokia yra sandėliuko teisinės registracijos būklė viso pastato patalpų kontekste. Galimi keli dažniausiai pasitaikantys atvejai:
- Kai sandėliukas Nekilnojamo turto registre yra įregistruotas kaip buto priklausinys (neturintis atskiro unikalaus numerio, nesuformuota atskira nekilnojamojo turto objekto kadastrinė duomenų byla, tačiau jo plotas identifikuojamas pagal pastato patalpos, kuriame yra sandėliukas, kadastrinį planą);
- kai namo kadastrinių duomenų byloje sandėliukai pažymėti kaip viena rūsio patalpa, kurios priskirtos prie pastato bendro naudojimo patalpų ir sandėliukas nėra identifikuojamas pastato patalpos kadastriniame plane.
Anot L.Liogės, pirmu atveju, sandėliukas yra registruojamas kaip buto priklausinys, o nekilnojamojo turto registre prie buto duomenų pateikiamas aprašymas apie tai, kad butas yra su rūsiu.
„Tokiu atveju parduoti vien buto priklausinį nėra sudėtinga, sudarant notariškai tvirtinamą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Rūsio patalpų plotas priskirtinas prie buto savininko nuosavybės teise valdomo ploto, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas.
Tokiu atveju iki notarinio pirkimo-pardavimo sandorio tvirtinimo rekomenduotina gauti iš pastato bendrijos pirmininko ar pastatą administruojančio subjekto pažymą apie tai, kokia patalpos, kurioje yra sandėliukas, dalis priskirtina konkrečiam butui. Siekiant išvengti ateityje ginčų, iki sandėliuko įsigijimo dienos rekomenduotina sandėliuko patalpą atskirti kaip atskirą nekilnojamojo turto objektą, suformuojant sandėliuko kadastrinę bylą ir ją įregistruojant Nekilnojamojo turto registre“, – aiškino ji.
Tačiau, L.Liogės teigimu, daug sudėtingesnė sandėliuko įsigijimo procedūra susiklosto, kai sandėliuko patalpa yra priskirtina prie bendros pastato rūsio patalpos ir visi sandėliukai, nors ir atskirti pertvaromis, Nekilnojamojo turto registre registruoti kaip viena rūsio patalpa, nors faktiškai kiekvienas buto savininkas naudojasi bei valdo atskirą rūsio patalpos dalį.
Rūsio paskirčiai naudojami plotai (taip pat šiluminis mazgas, sandėliukai, koridoriai tarp sandėliukų) įprastai yra priskirtini prie pastato bendrojo naudojimo objektų, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams, aiškino teisininkė.
Už jų valdymą, naudojimą, priežiūrą atsakingas daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: bendrija ar pastato administratorius.
„Siekiant teisiškai atskirti vieną konkrečią tokios rūsio patalpos dalį nuo kitų, bus būtina atlikti visos rūsio patalpos ar netgi namo (priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų bylos patikslinimus, suformuoti atskirą rūsio patalpos dalies, kurią siekiate įsigyti, kadastrinę bylą. Taip pat bus reikalinga gauti visų pastato patalpų savininkų pritarimą rūsio patalpos (ar viso namo, priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų patikslinimui ir jų atskyrimui pagal suformuotus kadastrinių duomenų patikslinimus.
Suformavus sandėliuko kadastrinę bylą ir patikslinus pastato rūsio patalpos kadastrinius duomenis bei gavus būtinus sutikimus (pritarimus) patikslintiems kadastriniams duomenims, suformuotas sandėliukas, kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas, galės būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, o jį įregistravus, bus galima įsigyti sandėliuką, pasirašant notariškai patvirtintą sandėliuko pirkimo-pardavimo sutartį.
Ši konsultacija gali būti keičiama, atsižvelgiant į faktinius sandėliuko ir pastato, kuriame yra sandėliukas, kadastrinius duomenis“, – komentavo L.Liogė.
