Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el.paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
TAIP PAT SKAITYKITE: Būsto ABC. Teismo ekspertas atsako: kada nereikalingas statybos leidimas? (I)
S.Mitkaus teigimu, statybose dažniausiai kyla ginčai dėl: 1) kokybės; 2) kainos; 3) statybos darbų terminų.
Ginčai dėl kokybės
Pasak teismo eksperto, statybos darbų kokybė turi atitikti sutartyje, statinio projekte ir normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose (statybos techniniuose reglamentuose ir kt.) nustatytus reikalavimus.
„Dažnas atvejis, kai konkretūs kokybės reikalavimai nėra nustatyti nė viename iš minėtų dokumentų. Tai jokiu būdu nereiškia, kad rangovas gali nesilaikyti jokių kokybės reikalavimų, darbus atlikti „bet kaip“. Šiuo atveju Civilinis kodeksas ir teismų praktika duoda vienareikšmį atsakymą: jeigu statybos darbų kokybė nenustatyta sutartyje, statinio projekte ir normatyviniuose statybos techniniuose dokumentuose, statybos darbų rezultatas turi atitikti įprastai tos rūšies darbams keliamus reikalavimus. Tokiais atvejais ginčui atsidūrus teisme, paprastai, neišsiverčiama be teismo eksperto išvados“, – aiškino jis.
S.Mitkaus teigimu, ginčuose dėl kokybės svarbi yra įrodinėjimo naštos paskirstymo taisyklė. Civilinis kodeksas, teismų praktika nustato tokią taisyklę: užsakovas privalo įrodyti tik defekto egzistavimo faktą, o rangovas turi įrodyti, kad egzistavo jo atsakomybę šalinančios aplinkybės. Akivaizdu, kad rangovas negali atsakyti už defektus, kurie atsirado dėl pastato netinkamo naudojimo, kitų rangovo padarytų sugadinimų ir kt. Tačiau, kad šios aplinkybės egzistavo (pvz., kad pastatas buvo netinkamai naudojamas), privalo įrodyti būtent rangovas.
„Panagrinėkime pavyzdį. Sutrūkinėjo įrengtos grindys. Į užsakovo pretenziją rangovas atsako, kad grindis sugadino pats užsakovas: užliejo, veikė per didelėmis apkrovomis ir pan. Tokiu atveju užsakovas dažnu atveju „įsivelia“ į priežasčių nustatymą – užsakinėja grindų defektų atsiradimo priežasčių nustatymo ekspertizes. Dėl to patiria papildomų išlaidų, o rangovas tik kritikuoja ekspertų išvadas, kol galų gale ginčas persikelia į teismą. Šiuo atveju užsakovui pakaktų tik konstatuoti defektų faktą, o įrodinėti, kad šių defektų atsiradimo priežastis yra būtent užsakovo ar jo nusamdytų asmenų veiksmai, turėtų pats rangovas“, – sakė jis.
Taip pat užsakovai dažnai praktikuoja kelių rangovų samdymą. Pavyzdžiui, pamatus įrengia vienas rangovas, sienas mūrija kitas, apdailos darbus atlieka dar kitas rangovas ir t.t. Esant tokiai situacijai, dažnai būna sunku nustatyti, dėl kurio rangovo netinkamai atliktų darbų atsirado defektai.
„Pavyzdžiui, sutrūkinėjo sienos. Sienų sutrūkinėjimo priežasčių gali būti daug. Gali būti netinkamai įrengti pamatai, sienos, apdaila ir kt. Tokiu atveju, įprastai nė vienas rangovas neprisiima atsakomybės. Įrodinėjimas yra gana sudėtingas ir brangus. Ginčas dažniausiai persikelia į teismą. Šios problemos nebūtų, jeigu būtų samdomas vienas (generalinis) rangovas, kuris būtų atsakingas už galutinį rezultatą. Samdant keletą rangovų, dažnai galima šiek tiek sutaupyti, bet praktika rodo, kad iškilus kokybės problemoms prarandama žymiai daugiau, negu buvo sutaupyta“, – tikino jis.
Ginčai dėl kainos
S.Mitkus aiškino, jog ginčų dėl kainos pagrindinė priežastis – netinkamai sudaryta sutartis: neaiškiai suformuluotos sutarties sąlygos. Paprastai neaiškiai būna suformuluotas sutarties objektas, neaiški kainodara, sutarties sąlygos būna prieštaringos.
Dažnai užfiksavus sutarties kainą lieka neaišku, kas prisiima riziką dėl papildomų darbų atsiradimo. Pavyzdžiui keičiant stogo dangą pasirodo, kad reikia keisti ir dalį grebėstų. Tokiais atvejais būna, kad rangovas prašo už tai papildomo užmokesčio, o užsakovas laiko, kad jis turi sumokėti tik sutartyje numatytą kainą.
„Civilinis kodeksas leidžia statybos rangos sutartyse laisvai nustatyti statybos darbų kainą. Kaina gali būti tvirtai užfiksuojama (t.y. nustatoma konkreti kaina už darbų rezultatą, pvz., pastatytą pastatą), gali būti nustatomi įkainiai, gali būti nustatomi bet kokie kiti kainos nustatymo būdai. Tačiau dažnai kainos nustatymo būdas nustatomas neaiškiai, prieštaringai. Pavyzdžiui, viename sutarties punkte nustatoma fiksuota kaina, o kitame – nustatoma, kad bus atsiskaitoma pagal konkrečius paskirų darbų įkainius. Dažnai tokiais atvejais ką konkrečiai užsakovas susitarė su rangovu, aiškinasi teismas“, – kalbėjo S.Mitkus.
Būna atvejų, kai užsakovas ir rangovas prieš pradedant darbus nesusitaria dėl kainos. Taip pat būna, kad rašytinė statybos rangos sutartis nebuvo sudaryta, o užsakovas ir rangovas skirtingai aiškina (supranta) šioje žodinėje sutartyje nustatytą kainą. Tokiais atvejais teismai, paprastai, skiria teismo ekspertizę ir nustato atliktų darbų vidutinę rinkos kainą, kurią ir laiko sutartine kaina.
Dėl terminų
Anot S.Mitkaus, už praleistus statybos darbų užbaigimo terminus užsakovas gali reikalauti sumokėti netesybas: delspinigius arba baudą. Užsakovas taip pat gali reikalauti atlyginti dėl darbų vėlavimo patirtus nuostolius. Tam, kad būtų galima pareikalauti netesybų, jos turi būti numatytos rašytinėje sutartyje. Tam, kad būtų galima reikalauti atlyginti dėl darbų vėlavimo patirtus nuostolius, būtina, kad sutartyje būtų numatytas statybos darbų užbaigimo terminas.
„Praleidus statybos užbaigimo terminą rangovas, paprastai, savo atsakomybę neigia teisindamasis užsakovo veiksmais ar kitomis ne nuo jo priklausančiomis aplinkybėmis (nepalankios meteorologinės sąlygos ar pan.). Teismų praktikoje preziumuojama, kad statybos darbų vėlavimo priežastimi buvo netinkamai rangovo organizuotas darbas, nebent jis įrodo, kad tai įvyko ne dėl nuo jo priklausančių aplinkybių (pvz., užsakovas vėlavo pateikti nurodymus, projektinę dokumentaciją, neperdavė darbų fronto ir pan.)“, – aiškino S.Mitkus.
„Iškilus ginčams ir nepavykus jų sureguliuoti taikiai, į teismą galima kreiptis visais atvejais.
Pagrindinė prevencinė ginčų kilimo statyboje priemonė – tinkamai sudaryta statybos rangos sutartis. Patartina užsakovams nepasikliauti rangovų parengtomis sutartimis ir konsultuotis su teisininkais“, – tikino prof. S.Mitkus.
