Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Siųskite savo klausimus el. paštu bustoabc@15min.lt. Atsakymo ieškokite naujoje „Verslo“ rubrikoje „Būsto ABC“.
15min „Būsto ABC" pasiteiravo, ką apskritai reikia žinoti apie statybų vėlavimus? Kas turi būti įrašyta sutartyje, ką daryti, jei iki numatyto termino nėra pastatyta? Kada jau reikėtų skambinti pavojaus varpais? Kas gresia įmonei, kuri šiurkščiai vėluos? Kaip apsisaugoti nuo apgaulių?
Advokatų profesinės bendrijos „Triniti Jurex“ partneris, advokatas Deivis Valiulis 15min „Būsto ABC“ atsakė į skaitytojo klausimą:
Darbų atlikimo terminų praleidimas, įskaitant galutinį statybos užbaigimą, yra viena dažniausiai statybos procese kylančių problemų. Dažniausiai tai susiję tiesiog su nepakankamai gerai valdomu statybos darbų organizavimo procesu, tam tikrų statybos medžiagų pristatymu, netinkamai įvertinta darbų apimtimi. Retais atvejais būna ir piktnaudžiavimo ar net apgaulės atvejų.
Atsakomybė už darbų atlikimo terminų praleidimą, įskaitant galutinį statybos užbaigimą, paprastai aptariama šalių sudarytoje sutartyje. Dažniausiai tokiu atveju nustatomos netesybos (delspinigiai arba bauda) rangovui, vėluojančiam užbaigti darbus. Atsisakyti priimti atliktą darbą, praleidus statybos užbaigimo terminą, reikalaujant grąžinti sumokėtas sumas bei atlyginti patirtus nuostolius, galima tik tada, kai darbo atlikimas praleidus terminą užsakovui prarado prasmę.
Darbų atlikimo termino praleidimo klausimai paprastai aktualūs statybos rangos sutartyse, tačiau gali būti aktualūs ir pirkimo–pardavimo teisiniuose santykiuose, dažniausiai sudarant preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis, kadangi šių sandorių objektais gali būti ir nepilnai užbaigti arba dar net nepradėti statyti statiniai.
Aptariamu atveju greičiausiai kalbama apie preliminarią nepastatyto buto pirkimo–pardavimo sutartį, kuomet pirkėjas – fizinis asmuo, sudaro sutartį, pagal kurią pardavėjas – juridinis asmuo, įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą butą ir po to sudaryti su pirkėju buto pirkimo–pardavimo sutartį, o pirkėjas įsipareigoja pastatytą butą nupirkti už preliminariojoje sutartyje nurodytą kainą (Civilinio kodekso 6.401 str.). Jeigu sutartyje numatyta pardavėjo atsakomybė už praleistą statybos užbaigimo terminą, pirkėjas galėtų pasinaudoti sutartyje numatytais teisių gynimo būdais. Tačiau jeigu tokia pardavėjo atsakomybė sutartyje neaptarta arba sutartyje numatyti pirkėjo teisių gynimo būdai yra neefektyvūs (pavyzdžiui, pardavėjui taikytina atsakomybė minimali arba kyla pardavėjo nemokumo rizika), aptariamu atveju įstatyme numatyta dar viena svarbi pirkėjo teisių gynimo priemonė.
Preliminarios nepastatyto buto pirkimo–pardavimo sutarties specifika tokia, kad, priešingai nei kitas preliminariąsias sutartis, šią sutartį galima reikalauti įvykdyti natūra, pavyzdžiui, pripažinti nuosavybės teisę į butą net jeigu pardavėjas atsisako sudaryti pagrindinę buto pirkimo–pardavimo sutartį arba yra suėjęs pagrindinės sutarties sudarymo terminas. Aptariamu atveju tai reikštų, kad jeigu su pardavėju sudarytoje sutartyje nėra veiksmingų pirkėjo teisių gynimo priemonių, kai pardavėjas praleidžia galutinį statybos užbaigimo terminą (pavyzdžiui, nėra galimybės pasitraukti iš preliminariosios sutarties neprarandant sumokėto avanso ar jo dalies), pirkėjas teisme galėtų reikalauti pripažinti jam nuosavybės teisę į statomą butą, net jeigu šis ir nebaigtas statyti. Priklausomai nuo aplinkybių, pirkėjas arba turėtų pardavėjui sumokėti likusią buto kainos dalį, arba prašyti teismo ją sumažinti, jeigu butas ar pats daugiabutis namas nebūtų tokio baigtumo, kaip buvo susitarta sutartyje.
Sutartis yra tas dokumentas, kuriame pirmiausia turėtų būti aptariami visi nerimą keliantys klausimai, kadangi, kilus problemai ar ginčui, taikiai susitarti dažnai nebepavyksta. Todėl, sudarant bet kokią sutartį, reikėtų gerai susipažinti su jos nuostatomis ir reikalauti, jog tam tikros nuostatos būtų įtvirtintos net standartiškai rengiamose ir kitos šalies pasiūlytose sutartyse. Sudarant didelės vertės sutartis, reikėtų ypatingą dėmesį kreipti ne tik į jos sąlygas, bet ir pačią šalį, su kuria sudaroma sutartis. Pavyzdžiui, visada reikėtų pasidomėti viešai prieinama informacija apie įmonės finansinę būklę, tinkamą mokestinių įsipareigojimų vykdymą ir taip bent preliminariai susidaryti įspūdį apie šalies patikimumą ir galimybes tinkamai įvykdyti sutartį. Taip pat derėtų pasidomėti, kokiam subjektui nuosavybės teise priklauso žemės sklypas, kuriame bus vykdomos statybos, kokiu teisiniu pagrindu leidžiamos statybos šiame žemės sklype, ar statybą leidžiantys dokumentai išduoti pardavėjui ar kitam asmeniui, koks šių dokumentų turinys, tokiu būdu susidarant dar tikresnį vaizdą apie sandorio sėkmei svarbias aplinkybes.
„Citus" komentaras
Būsto projektų kūrimas ir įgyvendinimas sudėtingas ir painus procesas: jame dalyvauja ne viena, o daug įmonių (projektuotojai, plėtotojai, rangovai, tiekėjai ir pan.) bei institucijų, reikia atlikti begalę formalumų, procedūrų. Ir šį procesą kartais yra sunku suvaldyti, nes jis priklauso, toli gražu, ne tik nuo geros valios. Nepadeda ir šiais metais dėl koronaviruso ir karantinų susidariusi situacija.
Aktyvioje rinkoje yra normalu pirkti dar nepastatytą būstą, todėl pirkėjai visada turi įvertinti galimas rizikas ir jas sumažinti. Labai svarbu yra atidžiai rinktis plėtotoją, turintį veiklos istoriją, sėkmingai įgyvendintų projektų, kurie parodytų jo patikimumą. Ilgai rinkoje dirbti pasiryžę plėtotojai brangina savo reputaciją, todėl daro viską, kad įgyvendintų įsipareigojimus savo klientams. Tuo tarpu, maži plėtotojai, kurie teturi, sakykim, vieną projektą, beveik niekuo nerizikuoja.
Iš pateikto klausimo ne iki galo aišku, kokią sutartį ar sutartis yra pasirašęs pirkėjas su pardavėju, tačiau, jei mokami pinigai, reiškia, sutartis (pvz., preliminarioji) yra pasirašyta. Joje turi būti nurodyti kontaktiniai duomenys, kuriais bendrauja šalys. Visų pirma, rekomenduojame patikrinti, ar sutartyje nurodyti teisingi Jūsų kontaktai, ar jie nėra pasikeitę, ar elektroniniai laiškai, siunčiami pardavėjo, nepatenka į el. pašto „šlamšto“ (Spam, Junk Mail) katalogą. Taip nutinka retai, bet yra tikimybė, kad siunčiama informacija, paprasčiausiai, Jūsų nepasiekia.
Taip pat pasirašytoje sutartyje turi būti nurodyti visi terminai: statybų, būsto registracijos, pagrindinės sutarties sudarymo. Būsto įsigijimas įforminamas pagrindine – pirkimo–pardavimo sutartimi, patvirtinama notaro. Pagal Civilinį kodeksą (6.165 str. 3 d.), ją pasirašyti reikia per vienerius metus nuo preliminariosios sutarties pasirašymo, nebent sutartimi pardavėjas su pirkėju suderino kitokį, ilgesnį ar trumpesnį, terminą. Taigi, antras žingsnis turėtų būti sutartyje nurodytų terminų patikrinimas – ar jie jau suėjo.
Prieš pasirašant notarinę sutartį, perkamas turtas turi būti registruotas nekilnojamojo turto registre. Jei statyba nėra užbaigta, registruojamas dalinis statybos baigtumas. Paprastai, notarinės sutartys pasirašomos esant ne mažesniam kaip 80 proc. statybos baigtumui.
Bet praktikoje pasitaiko atvejų, kai statytojai, dėl vienokių ar kitokių priežasčių, nespėja pabaigti darbų ir registruoti turto, todėl negalima užbaigti sandorio. Tačiau tai dar nereiškia, kad iškilo grėsmė prarasti pinigus ar būstą. Tokiais atvejais turto pardavėjas turėtų atsakingai iš anksto apie galimą vėlavimą informuoti klientus ir su jais suderinti naujus terminus.
Jei taip neįvyko, reikėtų patiems kreiptis į įmonę ir prašyti paaiškinti situaciją bei suteikti reikiamą informaciją apie darbų eigą, terminus ar nesklandumus ir jų priežastis.
Ir šiuo būdu nepavykus gauti reikalingos informacijos, rekomenduojame patikrinti viešus internetinius registrus ir nemokamas duomenų bazes, kuriose skelbiama informacija apie būstą parduodančios įmonės kreditingumą, juridinio asmens būklę. Pavyzdžiui, Registrų centre, portaluose Rekvizitai.lt ar Creditinfo.lt ir pan. Esant reikalui, turite teisę kreiptis nemokamos teisinės pagalbos į savivaldybę ar Teisės klinikas, kurios neatlygintinai pakonsultuos bei suteiks teisinę pagalbą.
Gali būti ir kita situacija – kai pastato baigtumas viršija 80 proc. (yra nemažai statinių, kurių baigtumas siekia 90, 95 ar 99 proc.). Tokiu atveju gali būti iškilusių nesklandumų su pastato pridavimu: ne visi gyventojai yra įsirengę butus, todėl nėra galimybės atlikti būtinų matavimų; dėl skirtingų institucijų derinimų, klaidų ar pan., registruose nesutampančių duomenų, skundų iš trečiųjų asmenų dėl statinio. Tokiais atvejais procedūros gali persikelti ir į teismus, o tai ilgai trunka. Nors naudotis butu neleidžia tik formalumas.
