BNS kalbinti turto vertintojai išskiria kelias problemas tokiuose konkursuose: mažiausios kainos kriterijų, neaiškias jų sąlygas bei nesirūpinimą vertinimo ataskaitų kokybe.
Jie stebisi, kaip pasiūlius itin mažą paslaugų kainą įmanoma įvertinti didesnius ir specifinius objektus arba turto portfelį visoje šalyje. Pavyzdžiui, neseniai skelbtame Turto banko vertinimo paslaugų konkurse jo laimėtojas pasiūlė butus vertinti už 181,5 euro (su PVM), individualius namus už 266,2 euro, o didesnius nei 2 tūkst. kv. m ploto negyvenamųjų pastatų kompleksus – už 302,5 euro. Bendra šios dvejų metų trukmės sutarties vertė siekia beveik 90 tūkst. eurų, o konkretus objektų skaičius neįvardijamas.
„Didžioji problema, kad valstybiniuose užsakymuose įkainiai yra gerokai mažesni nei rinkoje. Ir skirtumas yra ne procentais, o kartais. Kodėl bankui vertintojai pasako vieną kainą, o dalyvaudami viešajame pirkime, jau siūlo mažesnę? Ir kodėl jie nori atlikti tą pačią darbo apimtį už gerokai mažesnę kainą?“, – sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis.
„Mano supratimu, valstybė turto vertinimo aspektu yra keistoje situacijoje: įkainiai maži, vertinimo tikslumas mažas. Jeigu vertinimas tik formalumas ir valstybei jo realiai nereikia, kam jį užsakinėti? O jeigu reikia tam, kad kompetentingai būtų nustatyta turto vertė, klausimas, ar mažesnis įkainis lemia kokybę“, – teigia jis.
Panašiai kalba ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos vadovas, taip pat einantis nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ Vertinimo departamento vadovo pareigas Audrius Šešplaukis.
„Tokių konkursų pasitaiko dažnai. Valstybei gal ir gerai, kad ji sutaupo vertinimams, bet kai gauna juos nekokybiškus, gali daugiau pralošti, nei sutaupė. Konkrečiu atveju eina kalba, kad reikia vertinti nekilnojamąjį turtą, kurio plotas yra virš 2 tūkst. kv. m ir vertintojai parašo darbų kainą kaip gyvenamo namo. Neduok Dieve, tai bus kokia atominė elektrinė, tai reikės už tuos 250 eurų padaryti vertinimą“, – sako jis.
A.Šešplaukis patvirtino, jog yra buvę atvejų, kai valstybės institucijos įsigijo nekokybiškų ataskaitų, tačiau plačiau jų nesutiko komentuoti.
„Perkančioji organizacija gali gauti nekokybišką darbą, nes vertintojas, gavęs simbolinį užmokestį, ir darbo įdės simboliškai: neįsigilins, neįvertins, netiksliai nustatys kainą ir valstybė gali netekti pinigų pardavusi turtą. Tokių atvejų yra buvę, bet aš negaliu to komentuoti“, – teigia jis.
Rinkos dalyviai kritikuoja pasirinkimą turto vertinimo konkursų laimėtoją rinktis pagal mažiausios kainos kriterijų.
Mato rizikos
S.Vagonis pastebi, kad neteisinga turto vertinimo ataskaita gali lemti dvi problemas: turtas bus parduotas per pigiai arba jį parduoti apskritai bus sunku.
„Kartais organizuojami aukcionai, kuriuose visiškai nesugebama parduoti turto už tas vertes, kurias nustatė vertintojai. Organizuojamas aukcionas, leidžiamos valstybės lėšos, bet pirkėjų nėra. Dar blogesnis pavyzdys – Kauno technologijos universitetas, kuris turėjo 2015 metų turto vertinimus, juos indeksavo 10 proc. Kainos nuo to laiko kilo kiek daugiau nei 10 proc, tačiau ne kartais, kaip buvo sugebėta parduoti. Objektai buvo parduoti dvigubai brangiau. Kas būtų buvę, jeigu būtų skelbtas ne aukcionas? Šiuo atveju valstybei pasisekė, kad aukcionas buvo gerai išreklamuotas ir atėjo dalyvių“, – kalba jis.
Vertintojas priduria, jog rinkoje paprastai nesivadovaujama senesniais nei 12 mėnesių turto vertinimais.
„Turėdamas ketverių metų senumo ataskaitą gali prašauti. Rinkoje stengiamasi nesivadovauti senesnėmis nei metų ataskaitomis, nes kainos gali būti pakitusios. Ypač dabar, kai kainos kyla. Bet Kaune per trejus metus kainos nepatrigubėjo“, – sako S.Vagonis.
A.Šešplaukis teigia, jog valstybei rengiamų ataskaitų realiai niekas netikrina. Tačiau net jei jos būtų tikrinamos, šalyje tik teismas gali spręsti, ar teisingai buvo nustatyta turto vertė.
A.Šešplaukis patvirtino, jog yra buvę atvejų, kai valstybės institucijos įsigijo nekokybiškų ataskaitų, tačiau plačiau jų nesutiko komentuoti.
„Turto vertinimą kontroliuoja priežiūros tarnyba, bet tik tuo atveju, kai jos to prašoma. Turto bankas tikrina tik nuo 3 mln. eurų vertės (objektų ataskaitas – red. past.), tai praktiškai 1 proc. visų ataskaitų yra patikrinama. Priežiūros tarnyba vertina tik ataskaitos turinį, bet ne vertę, nes pagal įstatymus nėra numatyta, kad ją kas nors gali tikrinti. Šiuo metu tik teismas gali patikrinti, skirdamas ekspertizę“, – aiškina jis.
„Manau, kad tokius valstybei svarbius klausimus, kur susiję su jos turtu, kiekvieną ataskaitą turėtų patikrinti institucijos. Ir tikrinti ne tik turinį, bet ir vertę“, – pastebi jis.
Ekspertų teigimu, turto vertinimo kainą sudaro specialistų atlyginimai, Registrų centro duomenų kaina ir kitos einamosios išlaidos, pavyzdžiui, kelionė iki objekto.
„Turto vertinimo kaina daugiausiai susideda iš vertintojo darbo laiko. Kiekvienas žmogus skirtingai mato jo kainą. Kitas dalykas – turto vieta ir kaip reikės vertinti. Jeigu turtas bus visoje Lietuvoje, o konkursus laimi įmonės, turinčios du filialus, pusę honoraro reikės išleisti kurui. Taip pat vertintojai perka duomenis iš Registrų centro, kurių kiekis priklauso nuo objekto sudėtingumo. Yra šalių, kur tie duomenys laisvai prieinami“, – sako A.Šešplaukis.
S.Vagonis teigia, jog dabar konkursuose siūlomi įkainiai yra keliais kartais mažesni nei „Ober-Haus“ atliekamų vertinimų savikaina.
„Labai sunku suprasti, kaip tokie vertinimai yra daromi. Gali supaprastinamas procesas ten, kur yra perkami duomenys ir „gaištamas“ vertintojo laikas suprantant objekto specifiką. Formaliai surašyti vertinimo ataskaitą nėra sunku: paėmiau kokias fermas Joniškyje, radau kažkokius palyginamuosius objektus, net nepasidomėdamas, nei kur, nei kokios būklės jie yra, surinkau tris sandorius, kurių reikalaujama minimaliai ir suskaičiavau kažkokią vertę ir net neįdomu, kiek ji atitinka realybę. Pasitikrinti pasiūlą, įsigyti daugiau sandorių, pasitarti su kolegomis – visam tam gaištamas laikas ir pinigai, bet gaunamas profesionalesnis rezultatas“, – sako jis.
Konkursų sąlygos neaiškios
BNS kalbinti ekspertai taip pas pastebi, kad kartais didesnes vertinimo kainas konkursuose gali lemti neaiškios jų sąlygos. Su tokiomis, anot jų, tenka susidurti dažnai.
„Besidomint konkursais ir paprašius daugiau informacijos, ypač apie planuojamą vertinti verslą, valstybė sako, kad informacijos yra tiek, kiek skelbiama. Ir pagal minimalią informaciją turi nustatyti akcijų vertinimo įkainį. Mes prašome papildomos informacijos, kad suprastume, kiek reikės darbo įdėti, turto įvertinti. Verslas, norėdamas gauti sau palankiausią įkainį, bendrauja su paslaugos teikėju, viską išsiaiškina. Ir tuomet gali gauti geriausią kainą. Logiška, kad mes negalime pateikti palankiausio įkainio, nes nežinome, ką reikės vertinti. Gal pasirodys, kad ten didesnė darbo apimtis, nei įsivaizduojame. Todėl kartais kai kurių bendrovių įkainiai būna didesni, nes jos neina „va bank“ į sandorius“, – kalba jis.
Jam pritaria ir A.Šešplaukis: „Būna atvejų, kad valstybė nori įvertinti savo turtą, bet nesako, koks tai turtas. Žmonės spėlioja ir galvodami, kad tai elementarus turtas, siūlo mažas kainas, o po to, kai laimi, už mažus pinigus reikia daryti didelį darbą. Automatiškai negali padaryti normalaus, kokybiško vertinimo“, – sako jis.
Kas galėtų pakeisti situaciją, ekspertų nuomonės išsiskiria. S.Vagonis mano, jog svarbu būtų atsisakyti mažiausio kainos kriterijaus, A.Šešplaukis siūlo tokias kainas siūlančias bendroves įpareigoti pagrįsti savo pasiūlymus.
„Situaciją galėtų pakeisti mažiausios kainos principo atsisakymas. Nes keista, kai bendrovės, kurios nėra pigiausios rinkoje, staiga į valstybinį sektorių nueina su neįtikėtinai mažais įkainiais. Darbo trūkumas? Kaip reikia sudėlioti pinigų srautus ir žmonių motyvaciją? Taip nemažą dalį konkursų laimi mažos įmonės, kurioms gal sunku prasimušti iki didelių klientų, bet mane stebina, kad ir didžiosios įmonės siūlo itin žemas kainas. Todėl mes net nedalyvaujame valstybės konkursuose, nes nėra prasmės teikti pasiūlymo, neverta gaišti laiko“, – teigia S.Vagonis.
Ekspertų teigimu, turto vertinimo kainą sudaro specialistų atlyginimai, Registrų centro duomenų kaina ir kitos einamosios išlaidos, pavyzdžiui, kelionė iki objekto.
„Didžiosios įmonės vieną kartą sudalyvauja pirkimuose, pamato, kokios kainos ir nusprendžia nebedalyvauti, nes tiesiog neapsimoka ruošti dokumentų. Kai kuriais atvejais būtų galima skelbti konkretiems objektams atskirus konkursus. Kita vertus, jeigu matoma, kad kaina yra triskart mažesnė už kitų dalyvių, tai tokios įmonės turėtų būti eliminuojamos iš konkurso“, – teigia A.Šešplaukis.
Lygina su technine priežiūra
Viešųjų pirkimų tarnybos vadovė Diana Vilytė pripažįsta, kad turto vertinimo konkursuose problemų yra, tačiau, jos teigimu, šie pirkimai būna tokios mažos vertės, kad patenka į pilkąją zoną.
„Rizika išlieka ir jos buvimo neigti nederėtų. Kažką panašaus turėjome su technine priežiūra, kai kažkada prižiūrėtojai laimėdavo konkursus už tais laikais 2 tūkst. litų ir kai kuriais atvejais priežiūrą vykdydavo kabinetuose – rangovai jiems atveždavo dokumentus, kas padaryta ir jie pasirašydavo. Tikėtis nepriklausomos, profesionalios priežiūros tuomet nebuvo galima. Vėliau, pakeitus jų licenzijavimą, po truputį situacija gerėja“, – sakė ji.
Viešųjų pirkimų tarnybos duomenimis, didžiausi turto vertinimų pirkėjai pastaruoju metu buvo Turto bankas, Klaipėdos valstybinio jūrų uosto direkcija ir įmonė „Kelių priežiūra“, jiems išleidusios daugiau nei 100 tūkst. eurų.
„O šiaip ten sumos menkos, nors verslas turbūt kelia klausimą dėl kokybės, mes kol kas nusiskundimų neturime nei iš verslo, nei perkančiųjų organizacijų. Mes norime, kad rinka ten, kur yra galimybė, pirktų pagal ekonominį naudingumą, o perkančiosios organizacijos greičiau taptų profesionalesnės. Kol kas nesame patenkinti situacija, nes net jeigu ir taiko ekonominį naudingumą ir tas procentas didėja, bet problema yra su pačių kriterijų nustatymu“, – kalbėjo ji.
Turto banko Komunikacijos vadovas Tomas Bagdonas pripažįsta, jog nors įmonę iš esmės tenkina pagal mažiausios kainos kriterijų įsigytų paslaugų kokybė, tačiau svarstoma apie proceso gerinimą.
„Šiuo metu turime dvi turto vertinimo paslaugų sutartis – jos abi pasirašytos tiekėjams laimėjus konkursus, taikant mažiausios kainos kriterijų. Paslaugų kokybė tenkina, tačiau pasitaiko terminų nesilaikymo dėl pavienių objektų. Procesas bus gerinamas būsimuose pirkimuose įtraukiant ekonominio naudingumo kriterijų už greitesnį ataskaitų pateikimą“, – sako jis.
T.Bagdonas tvirtina, jog Turto bankas konkursuose prašo pagrįsti įkainius, kurie yra 30 proc. žemesni, nei kitų pasiūlymų vidurkis. Toks principas taikomas ir kituose viešuosiuose pirkimuose.
Anto Turto banko atstovo spaudai, įmonė sulaukia rinkos dalyvių prašymų pateikti tikslesnius planuojamų vertinti objektų aprašymus.
„Lūkestis suprantamas, tačiau valstybei priklausančio turto sąrašas nuolat pildomas, todėl jei būtų perkamos turto vertinimo paslaugos konkretiems objektams, o ne jų grupėms, išaugtų sutarčių administravimo sąnaudos, išsitęstų pardavimo procesas, nes reikėtų organizuoti pirkimą konkrečiam objektui. Užsitęsęs pardavimas didina išlaidas turto eksploatavimui ir priežiūrai. Šiuo metu pirkimo specifikacijose nurodomas turto tipas ir tiekėjai siūlo savo įkainį turto klasei“, – sako T.Bagdonas.
Pasak jo, šiemet sausį-gegužę vykusiuose Turto banko aukcionuose, objektų kaina už pradinę vidutiniškai buvo didesnė 9 proc. Tuo metu statistikos, kiek vidutiniškai užtrunka parduoti objektus, bankas nerenka.
Anot T.Bagdono, per pirmąjį aukcioną pavyksta parduoti apie pusę objektų.
Viešai žinomas – vienas atvejis
Kol kas viešai nuskambėjo tik vienas atvejis, kai dėl netinkamai įvertinto turto valstybės institucija patyrė žalos. Šių metų pradžioje Vilniaus miesto apylinkės teismas, iš dalies tenkinęs Turto banko ieškinį, jam iš nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Apus turtas“ priteisė 8,6 tūkst. eurų žalos. Šis sprendimas galėjo būti skundžiamas.
Tuomet teismas konstatavo, jog „Apus turtas“ netinkamai atliko turto vertinimą, dėl ko turtas parduotas už netinkamai nustatytą turto vertę, dėl ko Turto bankas patyrė 17,2 tūkst. eurų nuostolių. Tačiau teismo vertinimu, bankui turi būti priteista pusė reikalaujamos 17,2 tūkst. eurų sumos, nes jis, 2017-ųjų rugpjūtį gavęs vertinimo ataskaitą, galėjo matyti vertės neatitikimą tarp 2016-aisiais pateiktos ataskaitos.
Turto bankas į teismą kreipėsi dėl netinkamai suteiktų paslaugų vertinant buvusį Palangos komisariato pastatą, kuris už 574 tūkst. eurų parduotas bendrovei „Stadt property“.
Portalas „Ve.lt“ skelbė, kad „Apus turtas“ buvusį Palangos policijos komisariato pastatų kompleksą 2017-aisiais įvertino 574 tūkst. eurų, nors 2016-aisiais buvo įvertinęs 1,06 mln. eurų.
Turto banko atstovai pabrėžė, kad parduoto objekto kaina yra tinkama, nes žemės sklypo paskirtis yra visuomeninė – nepatraukli investuotojams, nes čia neleidžiama statyti daugiabučių.
Finansų ministerija, 2018 metų vasarą atliko šių pardavimo procedūrų patikrinimą. Anot ministerijos, Turto bankas teisės aktų nepažeidė, todėl nėra pagrindo nutraukti sutartį, tačiau Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnyba nustatė, jog abi „Apus turto.
