Tokių Vilniaus kvartalų formavimosi ypatumus, sostinės individualių sklypų ir namų rinką pristato ir apie tipines naujakurių klaidas pasakoja „Inreal“ grupės analitikas Tomas Sovijus Kvainickas.
Remiantis populiariausių nekilnojamojo turto (NT) skelbimų portalų duomenimis šiuo metu Vilniaus rinkoje siūloma įsigyti per 1,2 tūkst. žemės sklypų.
„Šis skaičius neapima visos pasiūlos. Ne visi pardavėjai skelbia apie parduodamus sklypus šiuose tinklapiuose, o sklypai kvartaluose reklamuoji dalinai, t.y. vos dalis kvartalo sklypų“, – „Inreal“ tinklaraštyje pasakoja T.S.Kvainickas.
Palyginimui, šiuo metu tuose pačiuose tinklapiuose reklamuojama apie 1,1 tūkst. butų su daline apdaila (nauji butai), kai žinoma, jog pasiūlos sandėlis sudarytas iš 5,5 tūkst. butų.
„Nors ir negalima vesti paralelių, tačiau momentinis naujos statybos butų sandėlis yra realizuojamas iš esmės per pusantrų metų (per paskutinius penkerius metus buvo nuperkama vidutiniškai 3,7 tūkst. naujos statybos butų). Tuo tarpu įsigytuose sklypuose kasmet pradedama apie 600 – 1000 naujų individualių namų statybos. Galima daryti prielaidą, jog esamas žemės sklypų sandėlis yra sąlyginai daug didesnis nei naujos statybos būstų“, – įsitikinęs T.S.Kvainickas.
Priklausomai nuo sklypų vietos, pardavėjo pasirinktos strategijos ar finansinių galimybių, galima išskirti keletą kvartalų tipų:
- Iki 1000 eur/a – paprastai, tai – didesnio ploto, „laukuose“ esantys sklypai, su parengtu detaliuoju planu, tačiau neatliktu teritorijos skaidymu. Tokių sklypų urbanizacija nevyks dar artimiausius dešimt metų.
- Iki 2000 eur/a – iš esmės tai – pirmos kategorijos sklypai, jau suskaidyti į mažesnius plotus. Tai – nebrangūs sklypai, toliau nuo pagrindinių komunikacijų, kurių inžinerinių tinklų prijungimas tampa paties gyventojų rūpesčiu. Patys sklypai, paprastai, yra atokiau nuo jau susiformavusių gyvenviečių.
- 2000 – 5000 eur/a – kiek brangesni sklypai. Juose tarp individualių sklypų nutiesiamas gruntkelis ar žvyrkelis, jau yra įrengta kvartalinė elektros pastotė ar net suformuojamas elektros įvadas kiekvienam sklypui. Patys sklypai, paprastai, yra arba gyvenvietės pakraštyje, arba nelabai patrauklios gyvenvietės viduje.
- 5000 – 10 000 eur/a – sklypai, kuriuose yra ne tik elektros įvadas, bet ir įrengiami kvartaliniai nuotekų bei vandentiekio tinklai. Neretai asfaltuojamos gatvės, o patys sklypai dislokuoti populiaresnių gyvenviečių vidinėje dalyje.
- Per 10 000 eur/a – brangiausi sklypai su įrengta transporto infrastruktūra. Jei ribojasi, o kartais net yra prijungti prie miesto komunalinių tinklų, yra miestui artimesnėse zonose ar aukštesniu prestižu pasižyminčiuose miesto pakraščiuose.
„Sklypų kainų skirtumus lemia iš esmės plėtotojo ar pardavėjo iniciatyva įrengtų komunikacijų sąnaudos. Vystytojai atlikdami šiuos pagerinimus siekia ne „uždirbti“, bet parduoti turtą. Kita vertus, kaip ir buto pirkimo „iš brėžinių“ atveju, nereikėtų aklai pasikliauti pažadais apie ateityje numatomas nutiesti komunikacijas savivaldybės ar plėtotojo lėšomis. Faktiniai savivaldybės veiksmai ne visada atitinka planus, o plėtotojai ne visada gali būti pajėgūs įgyvendinti pažadus dėl blogai paskaičiuotų investicijų ar lėšų trūkumo“, – tikina T.S.Kvainickas.
Anot jo, šiuo metu norintys pasistatyti savo namą gali rinktis tarp didelio skaičiaus sklypų bet kuriame periferiniame Vilniaus mikrorajone. Nors didelė pasiūla yra naudinga pirkėjui, tačiau turi ir savų trūkumų.
„Tampa sunku priimti optimalų sprendimą, nes nėra paprasta suplanuoti visą pirkimo procesą, namo statybą bei gyvenimą jame į priekį. Pavieniui joks kriterijus (išskyrus elektrą) neturėtų būti pakankamai reikšmingas. Tačiau jų visuma turėtų būti atidžiai ir sąmoningai įvertinta prieš priimant sprendimą įsigyti sklypą individualaus namo statybai“, – aiškina T.S.Kvainickas.
Jis ragina nepamiršti, kad savivaldybių biudžetas yra ribotas ir prioritetas bus skirtas tankiau apgyvendintoms teritorijoms.
„Jeigu per langus nematote kaimynų, beveik neabejotina, jog nematysite ne tik jų, bet ir miesto vandentiekio, asfaltuotos gatvės ar viešojo transporto stotelės“, – atkreipia dėmesį T.S.Kvainickas.
