Pradėdamas metinę Lietuvos banko nekilnojamojo turto konferenciją G.Šimkus pabrėžė, jog dabar matomas didžiulis nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas ir spartus būsto kainų didėjimas nėra unikalus Lietuvai, mūsų regionui ar net Europos Sąjungai.
„Dviženklis būsto kainų augimas fiksuojamas daugelyje Europos valstybių, o bendras kainų augimo tempas Europos Sąjungoje yra sparčiausias nuo 2007-ųjų metų. O susirūpinimas dėl būsto kainų atotrūkio nuo fundamentalių verčių ir išaugusios rizikos jaučiamas ne tik Europoje, bet ir už jos ribų“, – įžanginėje kalboje antradienį sakė jis.
Anot jo, Lietuvoje nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas šių metų pavasarį pasiekė rekordines aukštumas. Nors pastaraisiais mėnesiais būsto sandorių apimtis šiek tiek sumažėjo, ji vis dar yra istoriškai didelė.
Korekcijos būsto rinkoje atveju galime susidurti su rimtais iššūkiais finansiniam stabilumui, – kalbėjo G.Šimkus.
Registrų centro duomenimis, per šių metų 10 mėnesių Lietuvoje iš viso įregistruota beveik 30 proc. daugiau nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandorių nei tuo pačiu laikotarpiu pernai ir ketvirtadaliu daugiau nei priešpandeminiu 2019 metų atitinkamu laikotarpiu.
„Iš dalies būsto rinkos aktyvumą lėmė suspaustos spyruoklės efektas. Kitaip tariant, COVID-19 pandemijos pradžioje pristabdyti būsto pirkimo sprendimai sugrįžo su trenksmu praeitų metų pabaigoje – šių metų pradžioje.
Taip pat pernai sparčiai kylant atlyginimams tuo pat metu dėl karantino namų ūkiams apribojus vartojimo išlaidas didėjo gyventojų santaupos ir to iliustratyvus pavyzdys – augantys indėliai. Išaugusios santaupos, itin palankios skolinimosi sąlygos būsto įsigijimo reikmėms, noras gyventi patogesniame, erdvesniame būste, ką įtvirtino darbas iš namų, didino tiek gyvenamojo būsto, tiek kurortinio būsto paklausą“, – tvirtino jis.
Be to, G.Šimkus atkreipė dėmesį, jog COVID-19 pandemija nevirto ekonomine recesija. Be to, šiais ir kitais metais prognozuojamas spartus BVP augimas atitinkamai 5 ir 3,5 proc.
„Taigi pozityvios Lietuvos ūkio prognozės teigiamai veikia tiek verslo, tiek gyventojų lūkesčius dėl ateities“, – sakė jis.
Nerimauja dėl kainų augimo
Tačiau, anot G.Šimkaus, statybų bendrovės susiduria su žaliavų trūkumu, nes dėl pandemijos vis dar negali užsitikrinti sklandaus jų tiekimo. O kai kurių statybinių medžiagų tenka laukti iki pusmečio.
„Brangstančios žaliavos, išaugusios energijos – degalų ir elektros – kainos, vis aštriau jaučiamas kvalifikuotų statybininkų trūkumas didina statybos sąnaudas. Tai lemia, kad nekilnojamojo turto rinkoje, būsto rinkoje matome pasiūlos–paklausos nesutapimą bei paspartėjusį būsto kainų augimą, kuris šiuo metu viršija 17 proc.
Sparčiai kylant kainoms, didėja jų atotrūkis nuo fundamentalių verčių, kurios galėtų būti paaiškinamos demografiniais ir ekonominiais veiksniais. Lietuvos banko skaičiavimais, dabar Lietuvos būsto kainos fundamentalias vertes viršija apie 7 proc.“, – nurodė LB valdybos pirmininkas.
Nors Lietuvoje būstas vis dar yra įperkamas, kitaip nei Švedijoje, G.Šimkaus nuomone, kyla ir lūkesčiai, jog jis toliau brangs. Pastebima ir didėjimas nepamatuotų įsigijimų ar spekuliacijų būsto rinkoje rizika.
„Be to, namų ūkiams, nutarusiems įsigyti būstą su paskola, tenka skolintis vis didesnes sumas, todėl auga finansų įstaigų būsto paskolų portfeliai. Manau, daugelis vis dar prisimename skaudžias per didelio kreditavimo ir jo nulemtų disbalansų gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje korekcijos pamokas, kurias gavome ir išmokome 2009–2010 metais. Turėdami tai omenyje, privalome imtis veiksmų laiku, kurie pristabdytų nepagrįstų lūkesčių formavimąsi ir galimą neatsakingą būsto pirkėjų ir skolintojų elgesį“, – konferencijoje kalbėjo jis.
Lietuvos banko duomenimis, per šių metų devynis mėnesius suteiktų būsto paskolų suma buvo beveik 50 proc. didesnė nei tuo pačiu laikotarpiu priešpandeminiais 2019 metais. O bankų ir kredito unijų būsto portfelio metinis augimo tempas, šiuo metu viršijantis 11 proc., yra didžiausias tarp euro zonos šalių bei sparčiausias nuo 2009 metų.
„Ir jeigu šios tendencijos, ši dinamika toliau tęstųsi panašiais tempais, korekcijos būsto rinkoje atveju galime susidurti su rimtais iššūkiais finansiniam stabilumui“, – kalbėjo G.Šimkus.
„Nors šalies NT rinkoje dar nėra reikšmingų disbalansų, tačiau iki 20 proc. siekiantis metinis būsto kainų augimo tempas signalizuoja, kad rinka kaista. Lietuvos bankas jau ėmėsi priemonių vėsinti padidintos rizikos būsto rinkos segmentą, tačiau, siekiant išvengti perkaitimo, reikia ir kitų institucijų dėmesio kaistančios NT rinkos temai“, – sakė G.Šimkus.
Būstas pervertintas 7 proc.
Įvairių indeksų duomenimis, metinis būsto kainų augimas Lietuvoje siekia apie 13–20 proc. To, anot Jokūbo Markevičiaus, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktoriaus, šalyje nebuvo matyti nuo 2008 metų.
„Esame turėję kainų augimo padidėjimus 2014-ais, 2017-ais metais, kuomet kainų augimai siekdavo 10 proc., tačiau 20 proc. augimo jau neturėjome kurį laiką“, – tvirtino jis.
Be to, Lietuva neišsiskiria iš didesnių Europos šalių ir 2021 m. II ketvirčio duomenimis. Pagal būsto kainų pokytį mūsų šalis buvo ketvirtoje vietoje. Tačiau J.Markevičiaus teigimu, kainų paspartėjimas Lietuvoje paskatino pirmuosius pervertinimo požymius nuo 2008-ųjų metų.
„Tas atotrūkis nėra labai didelis, istoriškai jis siekia tas ribas, kuriose buvome 2005–2006 metais, apie 7 proc. Tačiau, jei ta tendencija tęsis, galime iškilti ir daugiau“, – tvirtino jis.
Europos centrinio banko skaičiavimais, Lietuvos būsto kainų pervertinimas tebėra vienas mažiausių Europoje. Pavyzdžiui, Švedijoje, Liuksemburge, Austrijoje kainos kai kuriais atvejais pervertintos net 50 proc.
„Burbulo šiandien dar nėra, tačiau jį gali sukelti tolesnis spartus kainų augimas, nes pervertinimo ženklai jau atsiranda“, – sakė jis.
LB arsenale – nauji siūlymai
Pasak G.Šimkaus, LB sugriežtintas pradinio įnašo reikalavimas ne pirmoms būsto paskoloms vėsins padidintos rizikos būsto rinkos segmentą ir mažins perteklinio įsiskolinimo riziką.
„Dažnu atveju nepamatuotų lūkesčių ir ažiotažo rinkoje vedini pirkėjai didina savo įsiskolinimą ir perka papildomą būstą, siekdami jį išnuomoti ar perparduoti, nors dar nėra grąžinę reikšmingos dalies pirmosios paskolos. Vis dėlto, siekiant užkardyti visos būsto rinkos perkaitimo riziką, būtina plėsti priemonių arsenalą“, – nurodė jis.
Lietuvos banko valdyba patvirtino Atsakingojo skolinimo nuostatų pakeitimus dėl didesnio pradinio įnašo ne pirmoms paskoloms reikalavimo taikymo ir artimiausiu metu planuoja priimti sprendimą dėl 2 proc. sisteminės rizikos rezervo reikalavimo kredito davėjų būsto paskolų portfeliui.
Be to, pasak G.Šimkaus, būsto rinkos tvarumą didintų ir nepamatuotas paskatas investuoti į nekilnojamąjį turtą ribotų nekomercinio NT mokestis. Lietuvos bankas Finansų ministerijai yra pateikęs siūlymus, kad NT mokestis turėtų būti taikomas visam be išimčių NT, nustatant minimalios neapmokestinamos turto vertės kartelę, kad nenukentėtų socialiai pažeidžiamiausi gyventojai.
Šis mokestis turėtų būti progresinis, t. y. pradinis tarifas turėtų būti labai mažas, pvz., 0,1 proc., ir didėti, jei valdomas didelės vertės ar prabangus NT. Tai reikštų, kad didžiajai daliai gyventojų toks mokestis sudarytų keliasdešimt eurų per metus, o regionuose, kur būsto vertė mažesnė, jis būtų labiau simbolinis arba būstas būtų ir visiškai neapmokestinamas. O už kelių šimtų tūkstančių eurų ar prabangų milijoninės vertės NT reikėtų susimokėti gerokai reikšmingesnes sumas – tai jau būtų šimtai ar net tūkstančiai eurų.
Kita priemonė – privaloma preliminarių nepastatytų būstų pirkimo–pardavimo sutarčių registracija. Taip pat siūloma įteisinti reikalavimą pradinį įnašą ar net visą būsto įsigijimo sandorį atlikti skaidriai pavedimu ir apriboti atsiskaitymą už NT grynaisiais pinigais.
