Parduota 2,5 karto mažiau butų nei praėjusiais metais
Nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų gegužę Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 249 būstai, iš kurių 130 ekonominiame, 98 vidutiniame ir 21 prestižiniame segmente. Tai 2,5 karto mažiau nei pernai.
„Inreal“ duomenimis, gegužės mėnesį Vilniaus miesto pirminėje rinkoje susitarta dėl 209 būstų pardavimo (230 naujų susitarimų, 21 nutrauktas susitarimas). Tai – beveik trečdaliu mažiau nei prieš mėnesį (atitinkamai, 292, 314, 22) ir 3 kartus mažiau nei prieš metus (647, 673, 26).
„Hanner“ analitikų duomenimis, gegužės mėnesį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 268 butai ir užfiksuoti 42 sutarčių nutraukimai.
„Lyginant šių metų pardavimus su ankstesniais laikotarpiais, skaičiai išsiskiria. 2021 metais buvo parduota 2,5 karto daugiau butų (561 vnt.). 2020 metais per tą patį laikotarpį buvo fiksuoti dvigubai mažesni pardavimai nei šiemet (106 vnt.), tačiau tam didžiausią įtaką turėjo tuomet prasidėjusi pandemija“, – teigiama bendrovės išplatintame pranešime.
„Realco“ antrina, kad gegužę sumažėjusius pardavimus lėmė ir mažėjanti gyventojų perkamoji galia, ir nežinomybė dėl galimų bazinių palūkanų normų pokyčių. Gyventojai laukė, ar Europos centrinis bankas kels palūkanų normas, ar ne.
Vis dėlto atvėsę pardavimai, pasak „Hanner“, leido padidinti parduodamų butų pasiūlą, kuri birželio pradžioje pakilo iki 2779 vnt. Gegužę Vilniaus NT rinkai bendrovės buvo pasiūlyti 6 nauji projektai ir 404 butai.
Šoktelėjo kainos, pastebimas neapibrėžtumas
„Realco“ duomenimis, praėjusiais metais vyravo ir vidutiniškai 24 proc. mažesnės būstų kainos. Pernai gegužės mėnesį vieno kvadratinio metro kaina Vilniuje siekė 2320 eurų, kai šiemet – net 2871 eurą. Vien per šių metų gegužės mėnesį, bendrovės skaičiavimais, vidutinė kv. metro kaina Vilniaus mieste į viršų šoktelėjo beveik 200 eurų, tai yra per mėnesį didėjo 7 proc.
Pasak „Inreal“ investicijų ir analizės vadovo Tomo Sovijaus Kvainicko, dėl mokestinių ir rinkos sąlygų pasikeitimo išaugusios plėtros išlaidos svarbios ne tik ateities susitarimams, tačiau ir jau įvykusiems.
„Dėl pasiūlos trūkumo būsto pirkimas „iš brėžinių“ buvo neišvengiamas, o statybos kainos augo nepriklausomai nuo to, kada buvo sudaryta preliminari būsto pirkimo – pardavimo sutartis. Tai lemia ir toliau augančias būsto kainas“, – teigė T.S.Kvainickas.
Ekonominės klasės būstas pabrango nuo 2368 iki 2401 Eur/kv.m, o vidutinė klasė nuo 3056 iki 3280 Eur/kv.m. Prestižinės kainos segmentas brango lėčiau, nuo 4168 iki 4218 Eur/kv.m. Iš esmės nepakitusios išlieka loftų bei kotedžų kainos, atitinkamai – 1645 ir 1647 Eur/kv.m.
„Hanner“ skaičiavimais, vidutinė parduoto naujos statybos buto 1 kv. m. kaina šių metų gegužę buvo 2940 eurų. Vidutinė parduoto buto kaina siekė 149 tūkst. eurų.
„Šių metų gegužės mėnesį pirminėje butų rinkoje stebime pastarųjų mėnesių tendencijas, kuomet rinka susiduria su dviem iššūkiais: maža ir neauganti butų pasiūla ir rekordus viršijančios butų pardavimo kainos. Tai tiesiogiai atsiliepia ir realizacijos rodikliams, kadangi pirkėjai turi itin negausų naujos statybos butų pasirinkimą ir tuo pačiu yra ribojami itin aukštų pardavimo kainų“, – sako „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis.
Jeigu dėl projektų planavimo procedūrų trikdžių, augančių projektų įgyvendinimo kaštų ir karo aplinkoje vyraujančio neapibrėžtumo plėtotojai ir toliau nedidins pasiūlos, pasak R.Reginio, panašius rezultatus turėsime ir ateinančiais mėnesiais.
„Paprastai tariant, jei naujo būsto bus mažai, jis išliks brangus. O lyginti su praėjusių metų rodikliais jau nebėra prasmės, kadangi 2021 metų pirmojoje pusėje rinkos sąlygos buvo visai kitokios. Tuo metu tarp pirkėjų vyravo optimizmas, o būsto pasiūlos aruodas buvo reikšmingai didesnis. Dabar, galima sakyti, turime atvirkščią situaciją“, – komentavo R.Reginis.
Pastebimas neapibrėžtumas ir dėl galutinių būsto kainų – ar šiandien pasirašę preliminarią sutartį pirkėjai bus pajėgūs galutinai atsiskaityti su vystytoju projekto statybų pabaigoje, kuri gali būti ir po kelerių metų.
„Tai iš dalies lemia griežtėjantis Europos Centrinio Banko (ECB) tonas dėl aukštos infliacijos, kurią vėsinti ketinama keliant EURIBOR normas. Žemiau nulio esančios palūkanų normos jau ilgą laiką yra pagrindinis variklis, skatinantis plėtrą ir vartojimą. Jei ECB nuspręstų jas reikšmingai pakelti, tuomet visuose sektoriuose, kurių varomoji jėga yra paskolos, būtų nuspausti stabdžiai“, – aiškina „Realco“ finansų direktorius Lukas Cicėnas.
Žinoma, šis scenarijus yra kraštutinis ir neįvyktų per naktį. Jei palūkanų norma kiltų, neabejotinai tai vyktų palaipsniui. Bet kokiu atveju, palūkanų norma ir NT kainos yra glaudžiai susijusios. Bet koks EURIBOR kilstelėjimas turėtų neigiamą efektą NT kainoms. Kita vertus, ilgesnį laiką užtrukusi aukštesnių palūkanų normų aplinka leistų bent kažkiek išspręsti NT rinkoje susidariusį butelio kaklelį, kai naujo būsto pasiūla yra rekordinėse žemumose ir toliau mažėja.
Ryškėja du nauji pirkėjų tipai
L.Cicėno teigimu, pastaruoju metu vis dažniau sutinkami juridiniai būsto pirkėjai, kuriuos galima išskirti į du tipus. Pirmieji – į gyvenamojo NT nuomą siekiantys investuoti investiciniai fondai, kurie planuoja įsigyti vieną ar kelis namus, arba netgi visą projektą.
Antrieji – investiciniai pirkėjai, kurie perka su tikslu turtą nuomoti, tačiau gerokai mažesniais kiekiais nei pirmasis tipas. Jų tikslas – įrengti būstą ir parduoti arba nuomoti galutiniam vartotojui jau su pilna apdaila bei baldais.
„Jeigu pirmajam pirkėjų tipui kol kas susitarti su stambesniais vystytojais dėl sandorio yra sunku, tai antrieji yra labai vertinami klientai. Mažėjant fizinių asmenų perkamajai galiai, pas mus gali įsitvirtinti amerikietiškasis modelis, kai gyvenamąjį būstą aktyviai supirkinėja investiciniai fondai, tokiu būdu išstumdami gyventojus ir privesdami juos eiti į nuomos rinką. Pastaroji, beje, jau kurį laiką taip pat yra įtempta dėl stipriai sumažėjusios nuomojamų būstų pasiūlos“, – įžvalgomis dalijasi L.Cicėnas.
„Realco“ ekspertas pastebi, kad keičiasi ir vystytojų pardavimų taktikos. Tradicinis pardavimų būdas, kuomet visuomenei tampa prieinamas internetinis projekto puslapis su išvardintais būstais bei jų kainomis, nyksta. Vietoje to naudojami projektą anonsuojantys puslapiai, kuomet siekiama klientą prisitraukti pokalbiui, išsiaiškinti, kas jį domina, bei supažindinti su kainomis, kurios, tikėtina yra dešimtimis procentų didesnės, nei skelbia vieša statistika“, – komentuoja jis.
