Daugelyje pasaulio miestų būsto kaina jau yra pasiekusi tokias aukštumas, kad vidutines pajamas gaunantiems žmonėms jis darosi kone nebeįperkamas. Nekilnojamojo turto kainoms miestuose nuolat kylant, daliai gyventojų gali kilti noras išsikelti gyventi kitur. Žinoma, jei žmogus jau turi nuosavą būstą ir gali jį parduoti, nekilnojamojo turto kainų kilimas jam gali atnešti nemažos finansinės naudos. Tačiau jei būsto jis neturi, išvykti iš miesto jam gali tekti visiškai tuščiomis.
Padariniai – ne tik ekonominiai. Miestą gali tekti palikti žmonėms, kurie čia gimę ir užaugę. Jiems išvykimas reikštų viso gyvenimo ryšių nutraukimą, o tai gali traumuoti. Jei dėl būsto kainų padidėjimo iš miestų tektų išvykti ne pavieniams grynakraujams miestiečiams, o daugybei jų, visai tikėtina, kad miestams grėstų netekti ir savo tapatybės, ir net kultūros.
Padariniai – ne tik ekonominiai. Miestą gali tekti palikti žmonėms, kurie čia gimę ir užaugę.
Išvykstant nuolatiniams miestų gyventojams, brangūs miestai palaipsniui tampa dideles pajamas generuojančių namų ūkių anklavais ir „prisijaukina“ naujas vertybes. Pagal gaunamų pajamų dydį gyventojams pasiskirsčius geografiškai, šalyje gali dar labiau padidėti pajamų nelygybė ir išaugti socialinės poliarizacijos – ir net rimto konflikto – rizika.
Kada atsiranda spaudimas išsikelti iš miesto?
Portale demographia.com skelbiamo šių metų tarptautinio būsto prieinamumo tyrimo duomenimis, jau dabar daugelyje svarbių pasaulio miestų esama didžiulės nelygybės (vertinant pagal vidurinės būsto kainos (ne vidurkio, o medianos) ir vidurinio namų ūkio pajamų dydžio (taip pat ne vidurkio, o medianos) santykį – didelis šių rodiklių santykis koreliuoja su dideliu spaudimu žmonėms išvykti).
Atliekant tyrimą analizuota padėtis devynių šalių 92 miestuose. 2016 m. pabaigos duomenimis, sunkiausiai įperkamas būstas – Honkonge (Kinijoje); čia būsto kainos ir pajamų medianų santykis – 18,1. Vadinasi, norėdamas išmokėti 30-iai metų suteiktą paskolą už vidurinio kainos lygio būstą, vidurinio dydžio pajamas gaunantis pirkėjas turėtų atiduoti daugiau kaip pusę uždirbtų pajamų – ir tai dar be palūkanų. Būsto paskolų palūkanos Honkonge nedidelės, tačiau ne nulinės, ir tai veikiausiai reiškia, kad vidurinio dydžio pajamas gaunančiam žmogui įsigyti būstą neturint papildomo pajamų šaltinio – turtingų tėvų arba, jei pirkėjas užsienietis, iš užsienio – yra beveik neįmanoma.
Po Honkongo sąraše rikiuojasi Sidnėjus (Australija, 12,2), Vankuveris (Kanada, 11,8), Oklandas (Naujoji Zelandija, 10), San Chozė (JAV, 9,6), Melburnas (Australija, 9,5) ir Los Andželas (JAV, 9,3). Toliau eina Londonas (Jungtinė Karalystė, 8,5) ir Torontas (Kanada, 7,7) – šiuose miestuose būsto kainos aukštos, tačiau ir pajamos didelės.
Pažymėtina, rašo R.J.Shilleris, kad būsto kainos kai kuriuose populiariuose miestuose, atsižvelgiant į juose gaunamas pajamas, yra visai įkandamos. Antai Niujorke (JAV) būsto kainos medianos ir namų ūkio gaunamų pajamų medianos santykis – 5,7. Monrealyje (Kanada) ir Singapūre – 4,8, Tokijuje ir Jokohamoje (Japonija) – 4,7, Čikagoje (JAV) – 3,8.
Suprantama, rašo autorius, skaičiai gali būti ne visai tikslūs. Juos apskaičiuoti nėra paprasta, be to, gali pasitaikyti įvairiausių neatitikimų miestų, šalių ir žemynų atžvilgiu. Pavyzdžiui, tam tikrais atvejais gali nevisiškai sutapti geografinės ribos, taikytos apskaičiuojant pardavimo ir nuomos kainų medianas. Be to, vienuose miestuose brangesni būstai gali būti nuperkami greičiau negu kituose. O kai kuriuose miestuose galbūt gyvena didesnės šeimos, o tai, savo ruožtu, reiškia, kad tuose miestuose daugiau didelių būstų negu kituose.
Tačiau, net ir atsižvelgiant į visus šiuos veiksnius, nepanašu, kad statistinės klaidos būtų tokios reikšmingos, kad pakeistų pagrindinių išvadų esmę: būsto įperkamumas įvairiose pasaulio šalyse labai skiriasi. Kyla natūralus klausimas – kodėl būsto kainos kai kuriuose pasaulio miestuose yra tokios didelės – tiesiog nesuvokiamai aukštos?
Daugeliu atveju, kaip paaiškėjo, atsakymas yra susijęs su gyvenamųjų namų statybos apribojimais. Išanalizavęs palydovų duomenis, ekonomistas Albertas Saizas įsitikino, kad stabilūs fiziniai suvaržymai, pavyzdžiui, vietovę supantys vandens telkiniai ar tam tikri sausumos dariniai, ribojantys užstatymo plėtros galimybes, dažnai koreliuoja su aukštomis būsto kainomis.
Esama ir politinių interesų
Statybų plėtra gali būti ribojama ir politiniais sumetimais, toliau dėsto autorius. Pradėjus intensyviai statyti į vidutines pajamas uždirbančius gyventojus orientuotus gyvenamuosius būstus, iš esmės pakistų būsto įperkamumo rodikliai. Brangesnio būsto savininkams tai, ko gero, nepatiktų, nes sumažėtų jų būsto vertė. Taigi jie tokių statybų šalininkais kažin ar būtų. Jų priešinimasis naujoms statyboms gali tapti tokia pat tvirta kliūtimi kaip ežero kraštas. Kokie padariniai? Vietos valdžia tikriausiai vengs plėsti pasiūlą ir išduoti naujus statybos leidimus.
Nesant pakankamų galimybių vystyti naujų gyvenamųjų būstų statybas, būsto kainos ir pajamų santykis veikiausiai didės, teigia R.J.Shilleris. Jis atkreipia dėmesį, kad būsto kainos ilgą laiką nenustotų kilti net ir tuo atveju, jei mieste neatsirastų nei naujos pramonės, nei traukos objektų, nei naujų kultūros reiškinių. Kai mieste nebelieka vietos statybų plėtrai, tolesnis jo augimas įmanomas tik pastūmėjant mažiau uždirbančius žmones išsikelti.
Vis dėlto šią tendenciją galima sušvelninti, tačiau pilietinei visuomenei turi rūpėti, kad ir mažiau uždirbantys miestų gyventojai galėtų turėti būstą mieste.
Būsto kainų augimas pajamų dydžio atžvilgiu neturėtų būti staigus, mano ekonomistas – jau vien dėl to, kad perpardavėjai, laukdami pokyčių, kainas gali užkelti iš anksto. Būstas gali būti sąmoningai pervertinamas, siekiant bent kuriam laikui padidinti būsto kainos ir pajamų santykį. Taip išpučiamas burbulas, dėl kurio gyventojai priversti jausti įtampą.
Vis dėlto šią tendenciją galima sušvelninti, tačiau pilietinei visuomenei turi rūpėti, kad ir mažiau uždirbantys miestų gyventojai galėtų turėti būstą mieste. Gyventojai turi suvokti, kad raginimai priešintis naujoms statyboms gali būti pagrįsti kieno nors interesais. Tai, pavyzdžiui, gali būti subjektai, siekiantys išpūsti jiems priklausančių būstų pardavimo kainas. Šį reiškinį naujausioje savo knygoje „Naujoji miestų krizė“ (angl. The New Urban Crisis) aptaria amerikiečių urbanistikos teoretikas Richardas Florida. Būsto statybų plėtros priešininkus jis lygina su XIX amžiaus pradžioje mechanines audimo stakles Anglijoje niokojusiais vadinamaisiais luditais – esą, tai staklės kaltos, kad jie nebeturi darbo.
Jei miestas sėkmingai vystosi ir turi puikias galimybes siekti „šaunaus miesto“ vardo, ko gero, derėtų nevaržyti rinkos ir leisti jai nuo kelio nustumti tuos, kurie negali visavertiškai prisidėti prie šio „šaunumo“ kūrimo, taip sudarant sąlygas į šį procesą įsitraukti tiems, kurie tai gali, svarsto straipsnio autorius R.J.Shilleris. Tačiau, pasak jo, dažniau bus taip, kad „šaunusis miestas“, pasižymintis dideliu būsto kainų ir pajamų santykio rodikliu ir visiškai suvaržytas pasiūlos, bus miestas be empatijos, be žmogiškojo pulso ir, labai dažnai, be įvairovės. O štai pavojingas susipriešinimas tokiame mieste tikrai šauniai tarps.
