Praėjusių metų pradžioje nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Eika“ teigė, kad šalies pirminėje būsto rinkoje plėtotojai apie 30 proc. nekilnojamojo turto parduoda investuotojams. Anot įmonės plėtros direktoriaus Martyno Žibūdos, nors šių metų duomenų palyginimui kol kas dar nėra, vis dėlto atrodo, kad žmonių, perkančių būstą nuomai, dalis pastaruosius dvejus metus beveik nekinta.
Tačiau nuo praėjusių metų pradžios pradėjo pastebimai mažėti ilgalaikės nuomos pasiūla.
Lietuviai ieško kitų investavimo galimybių
Nekilnojamojo turto „Inreal“ grupės analitikas Robertas Žulpa daro prielaidą, kad tie būstai, kurie buvo nupirkti per ankstesnių metų „bumą“ kaip investicija į nuomą, jau yra įsisavinti rinkos. Taip pat jis mano, kad didėjant nekilnojamojo turto pardavimo kainoms, aštrėjant konkurencijai tarp nuomotojų ir nuomos kainoms nebeaugant, ši investavimo sritis neteko patrauklumo.
„Atsirado pelningesnių alternatyvų, kur įdarbinti savo pinigus. Prie to prisidėjo ir viešoji nuomonė, kad nuomos rinka nebėra tokia pelninga, kad jau yra per daug nuomojamų butų“, – 15min teigė jis.
Anot R.Žulpos, rinkoje atsirado pelningesnių ir galbūt mažiau rizikingesnių investavimo galimybių – sutelktinio investavimo platformos, NT fondai, skirti smulkiesiems investuotojams ir panašiai.
Be to, jo nuomone, dar didesnę įtaką nuomos rinkai gali daryti patys statytojai, kurie jau dabar įgyvendina nuomojamo būsto projektus (angl. co-living). Šiemet „Eika“ Kaune atidarė bendrabutį studentams „Solo Society“, sostinės Ozo parke „Eriadas“ taip pat planuoja imtis panašaus projekto.
„Kai kuriems nuomininkams, ypač jauno amžiaus, jie bus patrauklesni nei tradicinis butas. Ten siūloma papildomų paslaugų, tokių kaip kambario valymas, bendros erdvės ir t.t. Jaunam žmogui turbūt patraukliau ten gyventi, be to, jų kaina yra konkurencinga. Jiems patraukliau nuomotis „co-living'e“ kambariuką, turėti papildomų paslaugų ir nesirūpinti dėl įvairių dalykų“, – svarstė R.Žulpa.
Pavyzdžiui, „Solo Society“ mažiausias, 14 kv. m ploto kambarys mėnesiui kainuoja beveik 300 eurų, tačiau į šią kainą įeina sporto salė, internetas, bendros erdvės ir kitos paslaugos. Panašaus ploto kambarį keliems žmonėms Kaune galima išsinuomoti maždaug už 150 eurų.
TAIP PAT SKAITYKITE: Ekspertai: Imtis nuomojamo būsto projektų skatina aukštas pajamingumas
Iš ilgalaikės į trumpalaikę
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims Raimondas Reginis mano, kad spartus ilgalaikės butų nuomos pasiūlymų sumažėjimas Vilniuje galėjo būti nulemtas kelių priežasčių. Visų pirma, 2014–2016 metais sostinės butų rinkoje pastebimai išaugo pirkėjų, kurie investavo į butus tikėdamiesi juos nuomoti, skaičius. Prie to prisidėjo ir kasmet augančios butų statybų apimtys, kurios padidino būsto, tinkančio nuomai, pasirinkimą.
„Todėl 2015–2017 metais rinkoje buvo galima stebėti augantį nuomai skirtų butų skaičių. Tuo pačiu metu rinkoje pastebimai išpopuliarėjo ir trumpalaikės nuomos platformos, kurios taip pat pritraukė daug nuomotojų. T. y. dalis investuotojų, tikėdamiesi didesnių pajamų, nusprendė užsiimti (patys ar padedami tuo verslu užsiimančių įmonių) trumpalaikės nuomos verslu, kuris bent jau teoriškai garantuoja didesnes nuomos pajamas nei ilgalaikės nuomos atveju“, – kalbėjo pašnekovas.
Pavyzdžiui, trumpalaikės nuomos analitikos platformos „Airdna“ duomenimis, „Airbnb“ platformoje registruotų trumpalaikės nuomos pasiūlymų skaičius Vilniuje nuo 2015 iki 2018 metų išaugo 3,3 karto. Kasmet šioje platformoje buvo registruojama 1–1,2 tūkst. naujų nuomos pasiūlymų ir šiuo metu yra apie 2 tūkst. nuomai skirtų objektų.
„Akivaizdu, kad nemaža dalis investuotojų susiviliojo didesne investicine grąža ir pasirinko ne ilgalaikės, o trumpalaikės nuomos modelį“, – 15min aiškino R.Reginis.
Be to, jis svarstė, kad būsto savininkų pasirinkimą pereiti prie trumpalaikės nuomos verslo prisidėjo ir pelningumo rodikliai, kurie pastaruosius kelerius metus rodo mažėjimo tendencijas.
„Ober-Haus“ duomenimis, vidutinis bendrasis metinis nuomos pelningumas Vilniuje (neskaičiuojant patiriamų išlaidų) nuo 2015 metų sumažėjo 0,4 procentinio punkto ir 2018 metais sudarė 5,1 proc. 2016–2017 metais butų pardavimo kainos augo sparčiau nei jų nuoma.
„Kalbant apie ilgalaikę nuomą, šis segmentas išlieka itin aktyvus ir išnuomoti ekonominės ar vidutinės klasės būstą už rinkos kainą šalies sostinėje nesudaro didesnių problemų. Nuomos pelningumo rodiklio sumažėjimas taip pat nėra toks didelis, kad iš esmės atbaidytų norinčius investuoti į nuomai skirtą būstą. Taip pat nereikia pamiršti, kad mažėjantį nuomos pelningumą iš dalies kompensuoja ir toliau auganti valdomo turto vertė“, – aiškino R.Reginis.
Investuoja į brangesnius būstus
Tiesa, nors perkančiųjų būstą nuomai dalis, regis, nesikeičia, tačiau per dvejus metus gerokai pakito Vilniaus būsto rinka bei pirkėjų elgesį lėmęs mąstymas. Anot „Eikos“ plėtros direktoriaus M.Žibūdos, 2016-ais metais būstas nuomai buvo vienodai patrauklus tiek miesto pakraštyje, tiek ir miesto centre. O šiemet investuotojai didžia dalimi žvalgosi brangesnio būsto.
„Tą iš dalies lėmė pasikeitusi statomo būsto pasiūla – Vilniaus miesto centrinę dalį apsupo dešimtys naujai iškilusių statybinių kranų. Vien tik prestižinio būsto pardavimai per 2 metus išaugo 65 proc.“, – 15min sakė jis.
Kitas aspektas, lėmęs būstą nuomai perkančių pirkėjų elgesį, M.Žibūdos nuomone, yra auganti brangesnio būsto vertė, kuri statistiškai augo po 6–8 proc. per metus.
„Tai reiškia, jog būstą projekto statybų pradžioje rezervavęs būsto pirkėjas po metų projekto pabaigoje galėjo fiksuoti pakankamai reikšmingą vertės prieaugį. Toks vidutinės kainos pokytis nėra labai ryškus ekonominės klasės projektuose. Todėl asmeniui, kuris būstą nuomai dažniausiai perka už savo santaupas, investicinė grąža iš nuomos pajamų tampa antraeiliu dalyku, nes pirminis tikslas – sukauptų santaupų saugumas bei ilgalaikės vertės išlaikymas“, – įsitikinęs „Eikos“ atstovas.
Nuomos rinka – savininkų „rankose“
Tačiau, nekilnojamojo turto agentūros „RE/MAX Citus“ brokeris Tomas Paulaitis 15min sakė esantis įsitikinęs, kad mažėjantis ilgalaikio būsto nuomos pasiūlymų skaičius atsiliepia nuomininkams – darosi vis sunkiau išsinuomoti namus už patrauklią kainą.
„Neseniai Šeimyniškių g. išnuomojau tvarkingą 3 kambarių butą. Susidomėjimas tiesiog protu nesuvokiamas. Daugiau nei 40 skambučių, iš kurių tik vieniems laimingiesiems pavyko tapti naujais buto gyventojais. Tokia situacija dažnai pasitaiko, kai butas yra centrinėje miesto dalyje, tvarkingas ir kaina svyruoja apie 400–550 eurų. Žinoma, galima išsinuomoti ir pigiau, bet kalbu apie tvarkingą būstą“, – sakė jis.
Dėl to, būsto savininkai gali diktuoti savas sąlygas. Pavyzdžiui, reikalauti didesnio užstato, nenuomoja trumpiau nei 1 metams, į nuomos sutartis įtraukia sau labiau palankias sąlygas.
„Sunkiau tik prabangesnių butų nuomos segmente nuo 700–800 eurų, čia pastebimas daug ilgesnis nuomininkų paieškos laikas“, – tikino T.Paulaitis.
