Finansų ministerija sako, kad tokiu būdu verslas galėtų prisidėti prie Pagalbos verslui fondo finansavimo. Taip pat pensijų fondams padaugėtų galimybių investuoti į įvairesnes priemones. Dalis pensijų fonduose sukauptų lėšų būtų investuojama į vietinį verslą.
Numatomos investicijų ribos – iki 10 proc. grynųjų aktyvų, bet ne daugiau kaip 5 proc. į vieną objektą.
Dabar pensijų turtą leidžiama investuoti į vertybinius popierius, pinigų rinkos priemones, kolektyvinio investavimo subjekto investicinius vienetus ar akcijas, indėlius.
Lietuvoje iki šiol drausta
Finansų ministerijos teigimu, pakeitimai atitinka stojimo į Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizaciją (EBPO) metu pateiktą rekomendaciją leisti pensijų fondams investuoti tiesiogiai į nekilnojamąjį turtą. Kartu pažymima, kad daugelyje Europos Sąjungos valstybių pensijų fondams leidžiama tiesiogiai investuoti į nekilnojamąjį turtą. EBPO duomenimis, tik Lietuva, Italija, Lenkija ir Rumunija tai draudžia.
„Kai kuriose valstybėse tokioms investicijoms netaikomi jokie apribojimai, o tokios valstybės kaip Estija, Latvija, Vengrija, Graikija, Šveicarija, Izraelis, Ispanija taiko investicijų portfelio diversifikavimo reikalavimus (tiesiogiai į nekilnojamąjį turtą leidžiama investuoti ne daugiau kaip 5, 10, 20 ar 30 procentų viso valdomo pensijų turto).
Taip pat kai kuriose valstybėse taikomas investicijų į nekilnojamąjį turtą užsienyje ar investicijų koncentracijos į vieną nekilnojamojo turto objektą ribojimas, pvz., Šveicarijoje ne daugiau kaip 1/3 investicijų į nekilnojamąjį turtą gali sudaryti investicijos užsienyje), investicija į vieną nekilnojamojo turto objektą negali viršyti 5 proc. viso valdomo pensijų turto“, – rašoma įstatymo pakeitimo aiškinamajame rašte.
Už pasiūlymą balsavo 65, prieš – 1, o susilaikė – 27 Seimo nariai. Klausimą bendru sutarimu nutarta svarstyti įprastine, o ne skubos tvarka.
Įstatymo pataisos bus svarstomos Biudžeto ir finansų komitete, papildomas – Socialinių reikalų ir darbo komitetas.
Įžvelgia ir rizikų
Seimo narys konservatorius Mykolas Majauskas šiuose įstatymo pakeitimuose mato rizikų ir galimų interesų konfliktų. Jo nuomone, plėtotojai ir investuotojai galėtų spausti fondų valdytojus parduoti turtą už tokią kainą, kokia jiems priimtina ir jį perimti.
„Pavyzdžiui, vystytojas nori parduoti stambų NT objektą, kuris yra didele dalimi finansuotas paskola iš banko X. To paties banko X dukterinė bendrovė valdo pensijų fondus. Esant sunkumams parduoti tą NT objektą rinkoje (norima kaina) pensijų fondų valdytojai gali turėti (ne)tiesioginį spaudimą įsigyti NT objektą vystytojo norima kaina į pensijų fondą“, – 15min sakė jis.
M.Majausko nuomone, kadangi pensijų fondai dar nėra NT investicijų profesionalai, jiems gali būti sunku geri įvertinti, ar kaina atitinka geriausius kaupiančiųjų interesus.
„Bet, įtakojami savo vadovų, jie vistiek gali pasirinkti padaryti tokį sandorį. Aišku, tai būtų jų fiduciarinės pareigos kaupiantiesiems pažeidimas, bet jį būtų sunku įrodyti“, – sakė jis.
Be to, M.Majausko teigimu, pakankamo pakankamo dydžio ir brandumo nekilnojamojo turto projektų projektų Lietuvoje vos keletas.
„Neužsiims fondas parduotuvės ar kebabinės valdymu, nes per daug rizikos, per mažai diversifikacijos, per dideli valdymo kaštai. Tai nerimauju ar tik nebus čia specialiai sukurta galimybė NT rykliams krizės metu išsiparduoti“, – tikino jis.
Finansų ministras Vilnius Šapoka iš Seimo tribūnos aiškino, kad projektas derintas su Lietuvos banku ir jis tokių rizikų neįžvelgia. Be to, atkreipė dėmesį į tai, kad pensijų fondams būtų apribotos sumos, kiek galėtų į NT.
Mišrios Seimo narių grupės narys Virgilijus Poderys sakė, kad „dabar trys ketvirtadaliai pensijų fondų lėšų iškeliauja į užsienį ir stimuliuoja svetimas ekonomikas“. Tačiau, nors ir sveikino pasiūlymą, jis kėlė klausimą dėl rizikų suvaldymo, – ar centrinis bankas sugebės atlikti jų priežiūrą.
„Centrinis bankas, prižiūrėdamas pensijų fondus, rūpinasi pensininkų reikalais, jų apsauga ir grąža. Bet pagal šį modelį, jis turėtų rūpintis ekonomikos ir įmonių gelbėjimu. Ar šioje vietoje nėra interesų konflikto? <...> Centrinis bankas turėtų dvi roles: įmones gelbėti ir pensijų fondų lėšas didinti“, – klausė jis.
V.Šapokos teigimu, Lietuvos bankas ir taip turi daug pareigybių, dėl kurių teoriškai jau dabar kyla interesų konfliktai. Tačiau atsitikus tokiam atvejui, būtina turėti aiškią vidinę struktūrą, todėl pasiūlė komitete klausti centrinio banko atstovų, ar jie imsis papildomų priemonių, siekiant užtikrinti, kad tie konfliktai būtų suvaldyti.
„Kalbant apie rizikų valdymą, taip, manau, kad centrinis bankas turėtų imtis papildomų priemonių“, – aiškino V.Šapoka.
Seimo narė konservatorė Ingrida Šimonytė teigė, kad tokie pasiūlymai buvo svarstomi prieš 20 metų. Ji tikino nesuprantanti, kodėl ministerija šį klausimą siūlo svarstyti ypatingos skubos tvarka.
„Vis dėlto, čia yra apie ką padiskutuoti pagrindiniame komitete, galbūt net organizuoti klausymus, kuriuose būtų ne tik Lietuvos bankas, kuris tikrai profesionaliai atlieka savo pareigas ir įsipareigos jas atlikti, bet taip pat ir pensijų fondų dalyviai, valdytojai, kuri suinteresuoti asmenys ir į tuos klausimus turi būti atsakyta ne ypatingos skubos tvarka“, – sakė ji.
Pasak V.Šapokos, susidariusi ekonominė situacija įpareigoja, kad sprendimai būtų priimti greitai. Be to, jis atkreipė dėmesį, kad ir dabar pensijų fondai gali investuoti į šias turto klases, bet ne tiesiogiai, o per kitas įmones.
„Tos problemos, kurios buvo identifikuotos, buvo išspręstos per 20 metų, bet neapėmė tokio nišinio atvejo, kuomet operatorius tokių investicijų yra valstybė. Dabartinis reguliavimas nepadengia tokios situacijos“, – kalbėjo jis.
Vertina teigiamai, bet didelės konkurencijos nesitiki
Lietuvos investicinių ir pensijų fondų asociacijos (LIPFA) valdybos narys Tadas Gudaitis 15min sakė šį Finansų ministerijos siūlymą vertinantis teigiamai. Jo nuomone, pakeitus teisinę bazę, pensijų fondams, kuriuos valdo valdymo įmonės ir gyvybės draudimo bendrovės, tai leistų mažų palūkanų aplinkoje investuoti į įvairesnius kapitalo rinkos instrumentus. Taip pat sudarytų galimybes plačiau investuoti į Lietuvos ekonomiką palaikyti vietinio verslo konkurencingumą.
„Būtų sukurtos papildomos finansavimosi galimybės vietinėms įmonėms, o tuo pačiu – platesnės pensijų lėšų investavimo ir diversifikavimo galimybės, kas ilguoju laikotarpiu turėtų užtikrinti institucinių investuotojų valdomų lėšų tvarumą bei geresnį investicijų ir investavimo rizikos išskaidymą“, – kalbėjo jis.
Tačiau, T.Gudaičio teigimu, reikėtų pastebėti, kad pensijų fondai savo esme yra specifinė ir labai griežtai reguliuojama investavimo sritis. Todėl investicijų „ralio“ į labai didelės rizikos ar abejotino atsiperkamumo objektus tikrai nebus.
„Kiekvieną potencialią investiciją pirmiausia vertinsime atsižvelgdami tiek į galimą gauti grąžą, tiek į galimą riziką ir kokią papildomą vertę tai kuria gyventojams, kaupiantiems papildomas lėšas savo senatvei.
Šiuo metu investicijos į nekilnojamą turtą vyksta netiesiogiai – investuojant per kitų fondų valdytojų valdomus alternatyvių investicijų investicinius fondus). Toks įstatymo pakeitimas leistų pensijų fondams tiesiogiai dalyvauti komercinės paskirties nekilnojamojo turto rinkoje ir prisidėti prie didelių nekilnojamojo turto projektų finansavimo“, – aiškino jis.
„INVL Asset Management“ Investicijų valdymo padalinio vadovas Vaidotas Rūkas pateiktas įstatymų pataisas taip pat vertina teigiamai. Anot jo, tokio įstatymų pakeitimo nauda būtų dvejopa – viena vertus, leistų papildomomis lėšomis prisidėti prie šalies ekonomikos, iš kitos pusės, leistų labiau išskaidyti investicijas siekiant didesnės grąžos pensijų fondų dalyviams.
„Kalbant apie pasunkėjusią šalies ekonominę situaciją, papildomos investicijos prisidėtų prie ekonomikos skatinimo, o ypač šiuo metu, kai kapitalo resursai yra itin svarbūs. Žinoma, nereikia turėti iliuzijų, kad tai išspręs visas ekonomikos augimo bėdas, tačiau ilguoju laikotarpiu papildomos investicijos gali prisidėti ne tik prie gerovės kūrimo, bet ir svarbiausia – prie galimybės gauti jos naudą ir Lietuvos žmonėms, kaupiantiems pensijų fonduose“, – 15min sakė jis.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) vadovas Mindaugas Statulevičius mano, kad šie pakeitimai susiję su valstybinio fondo steigimu. Pastarojo steigimas buvo svarstytas Seime praėjusią savaitę.
„Jame numatyta, kad kurs fondą, kuris galės pirkti įmonių akcijas ir obligacijas, ir taip padėti verslui. Pirminė versija ta, kad ten investuoja valstybė, bet sekantis etapas yra tai, kad investuoja privatus kapitalas. Matyt, šiais pakeitimais atidaroma galimybė atidaroma ateiti privačiam kapitalui į tokio tipo fondą ir atsiranda teisinė prielaida investuoti į akcijas, obligacijas“, – mano jis.
Tačiau dėl investavimo į nekilnojamąjį turtą, M.Statulevičius išlieka labiau pozityvus nei M.Majauskas. Anot jo, rizikos galėtų būti suvaldytos įvedus įvairius saugiklius.
„Dar praėjusią vasarą su Finansų ministerija diskutavome, kad mūsų teisinė bazė atsilieka nuo vakarų valstybių ir neleidžia pensijų fondams investuoti į NT. Rizikos, kad gali būti susijusių bankų, fondų investavimas, turėtų būti aptartos įstatyme ir jas eliminuoti“, – sakė jis.
TAIP PAT SKAITYKITE: Didesnių įmonių rėmimo fondo investicijų porfelis – iki 1 mlrd. eurų
LNTPA vadovo nuomone, tokia galimybė sudarytų papildomą konkurenciją patiems bankams, nors, tikėtina, ne taip staigiai, kaip rinka norėtų. Tačiau čia svarbiau, pasak M.Statulevičiaus, jog nekilnojamojo turto projektus galės finansuoti „stambus kapitalas“.
„Tam tikri NT projektai tiesiog negali pajudėti, būti vystomi ar atnaujinami dėl to, kad jie mūsų žaidėjams yra per stambūs. Jeigu ateitų privatus kapitalas kaip fondai, investuojantys nuo 100 mln. eurų, jie galėtų eiti į didelius objektus. Tuo pačiu, galėtų atsirasti ir kiti dideli objektai, nes pensijų fondai ateina su ilgais, sąlyginai tvariais ir nebrangiais pinigais, tai keistų visą struktūrą“, – įsitikinęs jis.
Anot M.Statulevičiaus, šiuo metu bankų finansavimas statyboms ir investicijoms į NT yra sulėtėjęs ir neaišku, kada atsigaus.
„Finansavimas sulėtėjęs, nes daugėja sąlygų, todėl alternatyvos tradicinei bankinei struktūrai būtų naudingos“, – kalbėjo jis.
Vertina kaip stabilią investiciją
Jam antrina ir nekilnojamojo turto konsultacijų įmonės „Newsec“ kapitalo rinkos paslaugų grupės vadovė Baltijos šalyse Neringa Rastenytė–Jančiūnienė. Jos nuomone, tai vienareikšmiškai pozityvi naujiena ir galimybė Lietuvai pasivyti Estijoje jau įgyvendinamą veiksmą.
„Investicijos į NT yra viena iš galimybių diversifikuoti sukauptas lėšas ir tuo būdu apsaugoti sukauptas lėšas. Taip kartais gali atrodyti, kad tai investuotojams mažiau stabilu, tačiau Europos patirtis rodo kitus visai pasitikėjimo rezultatus. Pensijų kaupėjams tai yra patikima ir suprantama investicija, kuri generuoja stabilią grąžą“, – aiškino ji.
N.Rastenytės teigimu, NT rinkose Baltijos šalių pensijų fondų pinigų yra mažai, tačiau aiški lyderė ir Estija, kurioje su tuo susiję įstatymai yra liberaliausi. Tiesa, „Pensions Europe“ duomenimis, Estijoje į nekilnojamąjį turtą fondai investavo 9,7 proc. valdytų lėšų.
„Pensijų fondai investuoja į kelis segmentus. Pirmiausiai, tarptautiniai investuoja i kokybę ir turto šiuo atveju tampa segmentai visai nesvarbūs. Taip pat paprastai investuoja be skolos ir labai konservatyviai į turtus gerose vietose, su maža nuomininko rizika, ir turtus kur nereikia aktyvaus valdymo. Į NT žiūri kaip i obligacijų pakaitalą, iš ko uždirba srautą (pensininkų įsipareigojimams įgyvendinti), tuo tarpu obligacijos šiandien uždirba link nulio. NT atveju, dar gauni įkeitimą. Be to, investuoja labai ilgam laikui, 10 metų minimum ir ilgiau“, – 15min sakė ji.
Finansų analitikas Marius Dubnikovas teigiamai vertina siūlymą leisti pensijų fondams investuoti į nekilnojamąjį turtą, nes tai išplėstų šiai dienai pakankamai ribotų saugių investavimo galimybių spektrą – ypatingai priešpensinio amžiaus gyventojams, kurių sukaupti pinigai turi būti investuojami į saugias priemones.
„Šiai dienai turime ganėtinai unikalią situaciją. Pavyzdžiui, fiksuotas pajamingumas, prie kurio buvome įpratę per obligacijas, kai investuoji ilgam ir gauni mažas bet fiksuotas palūkanas, neegzistuoja. Palūkanos saugiose obligacijose arba nulinės, arba netgi neigiamos kai kuriais atvejais. Tai reiškia, kad konservatyviausi pensijų fondai, kurie turėtų ateityje turėti daugiausiai pinigų, nes tai priešpensinio amžiaus žmonių pinigai, negali uždirbti. Vadinasi, jeigu praplėstume investavimo į nekilnojamąjį turtą galimybe, fondai galės uždirbti: ar tai bus nuoma, ar vystymas nekilnojamojo turto“, – 15min aiškino M.Dubnikovas.
Finansų analitikas mano, jog leidus pensijų fondams investuoti į nekilnojamąjį turtą išloštų abi pusės – nekilnojamojo turto rinka gautų papildomų lėšų ir padidėtų konkurencija bankams. „Nekilnojamojo turto sektorius gali gauti papildomų lėšų vystymui ir tai net gali sudaryti konkurenciją bankams, nes gali būti, kad pensijų fondus tenkins mažesnės palūkanos ar panašios palūkanos, kaip bankų. Tokiu būdu praturtiname savo finansinę sistemą“, – mano M.Dubnikovas.
Jis mano, kad baimės, jog atvėrus pensijų fondams galimybę investuoti į nekilnojamąjį turtą, „kažkas padarys biznį“, yra ganėtinai trumparegiškos ir ragino tiesiog sudėti tinkamus saugiklius, kad valdytojai negalėtų piktnaudžiauti.
„Be abejo, saugikliai turi būti, kad valdytojas nepiktnaudžiautų, bet jau ir šiandien egzistuoja taisyklės, kurios priverčia fondų valdytojus vengti interesų konfliktų. Šiuo atveju bijoti kažko, kad tai virs blogu instrumentu, nereikėtų – pakanka tiesiog teisingai surašyti įstatymus, kaip buvo su akcijomis ir obligacijomis, nes ir čia jei nori būti nesąžiningu, taip pat yra visokių galimybių manipuliuoti, tačiau akivaizdu, kad sistema veikia ir tokių istorijų mes neturime“, – apibendrino M.Dubnikovas.
