„Ataskaita rodo, kad mes turime labai daug nekilnojamojo turto, tačiau nesame priėmę sprendimų, ką su didžiąja dalimi jo daryti – ar jį parduoti, ar nuomoti, o gal kai kuriais atvejais naikinti. Tai yra esminė problema, mes neturime ilgalaikių šio turto valdymo gairių“, – sakė Valstybės kontrolės Valdymo audito departamento direktorė Živilė Simonaitytė.
Taip pat skaitykite: Suomija Lietuvai rodo pavyzdį, kaip reikia valdyti valstybinį turtą
Ataskaitoje, kurią parengė Valstybės kontrolė, teigiama, kad 28,1 tūkst. NT objektų iš viso valdo 726 turto valdytojai. Daugiausia NT valdo 556-ios ministerijų valdymo srities įstaigos.
Bendras jų plotas siekia 10,4 mln. kv. m, likutinė vertė – 3 mlrd. eurų. Didžiausi pagal vertę objektai – administracinės paskirties, mokslo ir specialiosios paskirties objektai. 2016 metais viso turto išlaikymas Lietuvai kainavo 179,8 mln. eurų.
Valstybės kontrolė ataskaitoje teigia, kad Seimas, Vyriausybė ir valstybės nekilnojamojo turto politikos formuotoja Finansų ministerija daugiausia dėmesio skiria funkcijoms atlikti nereikalingo turto ir administracinės paskirties pastatų valdymą. Valstybė prižiūri tik administracinės paskirties statinius, kurie sudaro 17 proc. viso valstybinio NT (1,8 mln. kv. iš 10,4 mln. kv. m). O gyvenamosios, mokslo, gydymo, kultūros, sporto ir kt. paskirties – tolesnio valdymo sisteminių sprendimų nepriimta.
Valdžia valdo apie 2,3 tūkst. butų ir kitų gyvenamosios paskirties objektų, – rašoma ataskaitoje.
„Nėra vizijos, kiek ir kokio šio turto planuojama perduoti valdyti centralizuotai pagal sektorius, kaip, siekiant tenkinti viešuosius interesus, ilgainiui turėtų būti valdomas likęs valstybės nekilnojamasis turtas. Nėra alternatyvų ir vertinimo, kiek turto reikia funkcijoms vykdyti, kiek jo galima išnuomoti ar parduoti, kokiu periodiškumu tai reikėtų daryti ir panašiai“, – rašoma ataskaitoje.
Valstybės kontrolė įgėlė ir pačiai Finansų ministerijai, kuri, kaip rašoma ataskaitoje, Turto bankui patvirtino siaurą veiklos kryptį – parduoti turtą pasitelkus brokerių paslaugas.
„Taigi, kaip matyti, vienu metu rinkai gali būti pasiūlyta daug panašių objektų, o tai gali turėti įtakos jų pardavimo kainai. Tačiau Finansų ministerija nesiėmė iniciatyvos svarstyti plačiau, t. y. kokiais kitais būdais šį turtą būtų galima panaudoti, kad jis duotų didžiausią naudą valstybei“, – konstatavo auditoriai.
Valstybinis NT – inžineriniai ir menkaverčiai statiniai
Skelbiama, kad beveik pusė (49 proc.) valstybinio NT portfelio sudaro inžineriniai ir pagalbinio ūkio statiniai. Jų likutinė vertė maža – sudaro 6 proc. viso valstybės turto vertės. Daugiausia inžinerinių statinių valdo „Lietuvos geležinkeliai“ (1637), kurių likutinė vertė nežinoma. Daugiausia pagalbinio ūkio objektų valdo Turto bankas, kuris šį NT perėmė valdyti iš kitų institucijų.
„Reikia šalies mastu įvertinti ir priimti sisteminius sprendimus: kiek tokio turto reikia veiklai ir funkcijoms atlikti; kiek reikia nugriauti arba tiesiog parduoti“, – rašoma ataskaitoje.
Auditoriai taip pat stipriai suabejojo, kam valstybei reikalingas kai kuris turtas. Pavyzdžiui, valdžia valdo apie 2,3 tūkst. butų ir kitų gyvenamosios paskirties objektų, jų bendras plotas – 1148 tūkst. kv. m, likutinė vertė – 151,3 mln. eurų. Šį turtą valdo Sveikatos apsaugos, Švietimo ir mokslo, Užsienio reikalų ministerijos ir dar 11 ministerijoms pavaldžių įstaigų.
Iš viso 2016 metais tokiam turtui išlaikyti atsiėjo 14 mln. eurų, daugiausia (7,5 mln. eurų) mokymo įstaigoms. Beje, valstybei priklauso 1,5 tūkst. gyvenamosios paskirties objektų, kurie yra tarnybiniai butai ir namai ar patalpos, skirtos krašto apsaugos sistemos, urėdijų, policijos, specialiųjų tarnybų ir kitų institucijų darbuotojams. Audito metu nustatyta, kad ne visi tokio turto nuomininkai moka nuomos ir kitus komunalinius mokesčius. Tokių, 2017 metų spalio pabaigos duomenimis, buvo 156 ir jie valstybei buvo skolingi 104 tūkst. eurų nuomos ir komunalinių mokesčių.
Valstybė valdo ir poilsio namelius, vasarnamius, kurių vertė – 6,7 mln. eurų, bei 154 pirtis, kurių vertė siekia 7,5 mln. eurų. Daugiausia pastarųjų valdo miškų urėdijos, Lietuvos kariuomenė ir Turto bankas.
Aptikta ir tokių statinių, kurie nenaudojami ilgą laikotarpį, yra apleisti, kai kurie jų – rekreacinėse vietose, miesto centre. Pavyzdžiui, Palūšės kaime Aukštaitijos nacionalinis parkas ir Labanoro regioninio parko direkcija patikėjimo teise valdo turizmo kompleksą, į kurį buvo investuota 1,6 mln. eurų Europos Sąjungos lėšų. Iki praėjusių metų vasaros vidurio jis nebuvo naudojamas. 2016 metais viso komplekso išlaikymo sąnaudos siekė 9,3 tūkst. eurų.
Visuomenė, kuri yra to turto savininkė, turi žinoti, kas priklauso valstybei, – teigia M.Žibūda.
Ne visi turto valdytojai suinteresuoti nenaudojamą turtą perduoti. Be to, audito metu Valstybė kontrolė nustatė, kai ir pats Turto bankas, kuris skundžiasi, kad jam neteikia informacijos apie valstybinį NT, delsia arba atsisako perimti valdyti menkavertį ir nepatrauklų valstybės NT.
„Turto bankas paaiškino, kad turto neperims, nes jo tikslas – siekti valstybės socialinių ir politinių tikslų įgyvendinimo, taip pat pelningos veiklos. Tokie paaiškinimai neskatina turto valdytojų perduoti menkaverčio ir funkcijoms atlikti nenaudojamo turto“, – rašoma ataskaitoje.
Valstybiniu turtu naudojasi ir verslas
Auditoriai taip pat nustatė, kad 2,4 tūkst. objektų arba 16 proc. viso valstybinio NT yra perduota panaudos pagrindais laikinai neatlygintinai valdyti ir naudotis 474 įstaigoms. Daugiausia turto panaudos pagrindais perdavė Sveikatos apsaugos ir Švietimo ir mokslo ministerijos.
95 proc. turto panaudos pagrindais skiriama ligoninėms, mokykloms, įvairioms biudžetinėms įstaigoms, t.y. valstybės ir savivaldybių funkcijoms atlikti. Taip pat nustatyta, kad beveik pusė NT yra Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, nemaža dalis jų yra patraukliose vietose ir prestižiniuose mikrorajonuose, senamiestyje, miesto centre arba netoli Baltijos jūros.
Taip pat panaudos pagrindais valstybiniu NT naudojasi kai kurios partijos – Lietuvos socialdemokratų partija, partija „Tvarka ir teisingumas“, Tėvynės sąjunga-Lietuvos krikščionys demokratai. O 2016 metais jų veiklai finansuoti buvo skirta 3,9 mln. eurų iš valstybės biudžeto.
„Įstatymas nustato, kad valstybės ir savivaldybių turtas gali būti perduodamas panaudos pagrindais viešosioms įstaigoms, kai bent vienas iš jų dalininkų yra valstybė ar savivaldybė. Nustatėme atvejų, kai pasinaudojant šia ydinga tvarka valstybė už simbolinį piniginį įnašą, siekiantį iki 1 Eur, tampa viešosios įstaigos dalininke ir perduoda jai valdyti neatlygintinai valstybės nekilnojamąjį turtą“, – tikina auditoriai.
Be to, dalis ne viešojo sektoriaus įstaigų, gaunančių patalpas panaudos pagrindais, uždirba iš narių ar savo veiklos pajamų. Iš 63 tikrintų įstaigų 30 viešai nurodo teikiantys įvairias mokamas paslaugas, pavyzdžiui: tvarko apskaitą ūkininkams, rengia verslo planus ir t.t.
„Taigi, valstybė remia ūkine veikla besiverčiančius subjektus, perduodama neatlygintinai naudotis valstybės nekilnojamąjį turtą“, – teigia valstybiniai auditoriai.
Finansų ministerijos skaičiavimu, jeigu visas valstybės nekilnojamasis turtas, kuris šiuo metu perduotas panaudos pagrindais ne viešojo sektoriaus įstaigoms, būtų išnuomotas, valstybė per metus gautų apie 7,5 mln. eurų pajamų.
Ir tai tik dalis visos Valstybės kontrolės ataskaitos. Su visa ataskaita galima susipažinti čia.
Verslui kelia daug klausimų
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda pastebi, kad iki šiol valdininkai ir visuomenė nežino, kiek iš tiesų valstybei priklauso nekilnojamojo turto, kokia jo vertė bei išlaikymo sąnaudos. Kalbant apie turto valdymą, jam labiausia trūksta skaidrumo, konkurencingumo ir strateginio mąstymo.
„Visuomenė, kuri yra to turto savininkė, turi žinoti, kas priklauso valstybei. Šiuo metu yra toks požiūris, kad jeigu tai valstybinis turtas, tai jis lyg ir niekieno. Ir kas pirmesnis prie jo prieina, tas gali juo ir naudotis. Vertė turi būti kuriama visai visuomenei, o ne atskiriems individams“, – įsitikinęs jis.
Be to, M.Žibūda pasveikino Valstybės kontrolės ataskaitą, tačiau jis pasigedo verčių vertinimo. Neaišku, kokiais kriterijais matuojamas efektyvumas, su kuo jis lyginamas ir ar apskritai lyginamas.
„Trūksta rodiklių, kurie pasakytų mums, kas yra efektyvu, o kas ne. Galima būtų lyginti su verslo valdymo rodikliais arba kitų šalių analogais. Skaidrumas yra pirma problema, kurią reikia išspręsti. Tai galima būtų pasiekti su duomenų surinkimu, taip pat specialistų įtraukimu, kurie pamatuotų – čia blogai ar gerai“, – mano pašnekovas ir atkreipė dėmesį, kad ataskaitoje nurodoma likutinė NT vertė, bet ne rinkos kainos.
Lietuvoje yra tūkstančiai valstybei ir savivaldybėms priklausančių NT objektų, kurie yra apleisti, – tikina A.Avulis.
„Eikos“ Plėtros direktorius taip pat sukritikavo praktiką, kai panaudos pagrindais nuomojamos patalpos ne tik visuomeninėms institucijoms, bet ir privačiam verslui. Tai esą iškreipia rinką ir tas, kuris turi priėjimą prie tokio turto, o ne visuomenė, gauna naudą. M.Žibūdos įsitikinimu, 7,5 mln. eurų, kuriuos valstybė gautų išnuomojusi šias patalpas rinkos kainomis, galėtų būti skirti algoms kelti tiems, kuriems to reikia.
„Valstybinis NT turi savo atskirą kosmosą ir taisykles – pradedant nuomos kainomis, kurias moka tuo turtu besinaudojantys. 7,5 mln. eurų metinių pajamų galima būtų skirti vienam ar kitam tikslui finansuoti. Tik dabar klausimas, kas dabar šiuos pinigus gauna, kas tą naudą pasiima. Valstybės kontrolė atskleidė, kad ne tik visuomeninės institucijos, bet ir privatus verslas, kuris konkuruoja rinkoje ir iškreipia rinką, gauna konkurencinį pranašumą vien dėl to, kad vienokiais ar kitokiais būdais turi priėjimą prie to turto“, – tikina jis.
Be to, M.Žibūdos nuomone, valstybė savo turtu nesirūpina ir į jį žiūri neūkiškai. Aukcionuose ir varžytynėse parduodami ką tik atnaujinti pastatai ir renovuotos mokyklos. Parduodama turtą valstybė supranta, kad jie bus nugriauti, nes jis nebeatitinka poreikių.
„Ne kartą dalyvaudami varžytynėse ar aukcionuose matėme visiškai šviežiai renovuotus pastatus. Įdėta daugybė pinigų ir pastangų, bet jie parduodami aiškiai žinant, kad pastatai bus nugriauti. Ir patiems skaudu matyti, kad yra tikrai neūkiškai valdomas turtas, į kurį investuojami didžiuliai pinigai ir jis po metų, kitų yra parduodamas. Jeigu būtų strateginis mąstymas ir iš anksto būtų orientuojamasi į ilgalaikį vertės kūrimą, o ne pinigų įsisavinimą...“ – tikina „Eikos“ Plėtros direktorius.
Valdo, lyg būtų ne pačių
Vienos didžiausios nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininko Arvydo Avulio teigimu, iki šiol nė viena Vyriausybė į valstybinius nekilnojamojo turto objektus nežiūrėjo kaip į turtą. Jo pastebėjimu, 3 mlrd. eurų galėtų užpildyti valstybės biudžetą ir tai leistų didinti atlyginimus medikams ir rezidentams, mokytojams ir mokslininkams, galų gale, mažinti mokesčius ar kitaip panaudoti turimą turtą Lietuvos gyventojų interesams.
„Lietuvoje yra tūkstančiai valstybei ir savivaldybėms priklausančių NT objektų, kurie yra apleisti. Jie netvarkomi, jų neketinama parduoti. Tokie objektai, teritorijos yra ne tik įšaldyti milijonai eurų, tačiau ir nesukurta pridėtinė vertė, kurią nekilnojamojo turto plėtotojai galėtų atnešti apleistas teritorijas paversdami gyvenamaisiais namais, komerciniais pastatais ar rekreacinėmis zonomis“, – aiškina jis.
Be to, pasak A.Avulio, valstybinio turto neefektyvų valdymą įrodo ir ministerijų pavyzdžiai. Verslo įmonės, besinuomojančios darbuotojus, paprastai darbuotojui numato apie 10–15 kv. m plotą darbo vietai. Valstybinio aparato darbuotojams tenkantis biuro plotas yra kelis kartus didesnis, pavyzdžiui, Lietuvos Respublikos Vyriausybės pastate kiekvienam darbuotojui tenka vidutinis 70 kv. m plotas. Tai daugiau negu vidutinės šeimos gyvenamasis plotas.
Santykis tarp valstybės, kaip nekilnojamojo turto savininko, ir valstybės, kaip nekilnojamojo turto nuomininko, turėtų būti paremtas rinkos ekonomika, – aiškina Š.Tarutis.
„Taip pat mokesčių mokėtojų pinigais vis dar išlaikomi valstybinių institucijų darbuotojams skirti mokymų centrai, poilsinės. Verslo įmonės jau seniai įvertino, jog jeigu darbuotojams reikalingi mokymai, tokios paslaugos yra perkamos, reikalingas plotas išsinuomojamas, tačiau valstybinės institucijos vis dar vangiai vadovaujasi efektyvaus NT turto valdymo kriterijais“, – įsitikinęs A.Avulis.
Parduoti ir persikelti
Nekilnojamojo turto bendrovės „Citus“ analitikas Šarūnas Tarutis 15min atkreipė dėmesį, kad nemaža dalis valstybei priklausančio turto yra patraukliausiose miestų vietose. Jo nuomone, siekiant maksimalaus efektyvumo, būtų tikslinga pavaldžias ar susijusias institucijas perkelti į bendrus institucijų centrus, vadinamuosius hub‘us, kurie būtų atokiau nuo miesto centro, tačiau turėtų lengvą privažiavimą, modernias bei energiškai efektyvias patalpas.
„O pardavus esamą turtą būtų sudarytos sąlygos ir galimybės pritraukti investicijas ir padidinti jo vertę: pastatai būtų atnaujinti bei modernizuoti, juose įsikurtų aukštos pridėtinės vertės objektai – verslo centrai, viešbučiai ar panašiai“, – teigė jis.
„Citus“ analitiko teigimu, siekiant kuo intensyvesnio valstybės NT „įveiklinimo“ ir efektyvumo, jį būtų tikslinga suskirstyti į tam tikras kategorijas pagal panaudojimo galimybes ir kiekvienai šių kategorijų taikyti konkrečius veiksmus ir sprendimus. Pirmiausia, patraukliausias NT, atlikus tyrimus ir studijas, turėtų būti parduodamas arba sutvarkytas ir išnuomotas rinkos sąlygomis.
Privačiose rankose turtas galėtų būti valdomas efektyviau ir teiktų daugiau naudos pačiai valstybei, – sakė K.Vanagas.
„Santykis tarp valstybės, kaip nekilnojamojo turto savininko, ir valstybės, kaip nekilnojamojo turto nuomininko, turėtų būti paremtas rinkos ekonomika – valstybė turi būti suinteresuota siekti didesnio turto valdymo ir eksploatavimo efektyvumo“, – mano Š.Tarutis.
Taip pat mažiausiai patrauklius ir nenaudojamus pastatus reikia realizuoti, taip sukuriant galimybę pritraukti investicijų bei valstybei sumažinti neefektyvių išlaikymo sąnaudų. Nesant rinkos sąlygų parduoti neeksploatuojamą NT, siūlytina panaudojant šį turtą kartu su verslu kurti investicijų/ekonomikos skatinimo instrumentus.
„Menkavertį turtą galima būtų griauti privačių investuotojų lėšomis, atsiskaitant su jais būdais, kurie galėtų paskatinti tolesnes investicijas (pvz., sklypo, ant kurio stovi griaunamas turtas, dalimi ar NT iš „menkaverčio turto“ kategorijos turto fondo)“, – aiškino Š.Tarutis.
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „YIT Kausta“ vadovo Kęstučio Vanago teigimu, menkaverčius objektus ar šiuolaikinių standartų ir poreikių nebeatitinkančius administracinius pastatus vertėtų parduoti. Jis taip pat pritaria nuomonei, kad tuos gerose vietose įsikūrusių ministerijų pastatus reikėtų parduoti.
„Didelė dalis ministerijų yra įsikūrusios vertinguose, tačiau didelių išlaikymo sąnaudų ir atnaujinimo reikalaujančiuose pastatuose. Natūraliai kyla klausimas, ar nebūtų efektyviau tuos objektus pelningai parduoti, o valstybinio sektoriaus įstaigoms nuomotis ar turėti šiuolaikiškas patalpas? Tokiu būdu atsirastų galimybė statyti naujus biurus ar namus, kurti patrauklesnes, geriau šiuolaikinius poreikius atitinkančias darbo vietas, gerinti aplinką ir pačius miestus. Menkaverčiam turtui galima būtų taikyti konversiją – jį vystyti ar parduoti kaimynams. Vis dėlto privačiose rankose turtas galėtų būti valdomas efektyviau ir teiktų daugiau naudos pačiai valstybei“, – kalbėjo K.Vanagas.
