Šiemet, 2017-aisiais nuosekliai augęs NT sandorių skaičius ir atitinkamai į viršų šuoliavusios kainos stabtelėjo, tačiau NT agentūros „Capital Team“ vadovas ir Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) valdybos narys Mantas Mikočiūnas sako, kad šiuo metu išaugusi pasiūla ir sumažėjusi paklausa – NT rinkai yra sveikas dalykas, nes, pirmiausia, neleidžia formuotis kainų burbului.
„Pamažu ateina tas metas, kai parduoti turtą už labai aukštą kainą tampa vis sudėtingiau, kartais apskritai svarbu pasiekti tikslą – parduoti. Nepaisant to, šiuo metu rinka vis dar yra gana aktyvi, todėl tai geras laikas parduoti NT, jei žinote, kur dėsite gautus pinigus, nes kylant infliacijai, o bankams neduodant už indėlius palūkanų, laikyti pinigus sąskaitoje – nuostolinga“, – pabrėžė M.Mikočiūnas.
Nedaug atpigs ekonominės klasės būstas
NT agentūros „Capital Andinvest“ valdantysis partneris, brokeris Paulius Žilvitis sako, kad tokio sulėtėjimo laukė kiekvienas NT rinkos dalyvis. Tiesa, sunkiau tai priima antrinės rinkos pardavėjai ir mažesni naujos statybos plėtotojai, tačiau didieji rinkos žaidėjai įsitikinę, jog tokie svyravimai yra būtini, kad būtų išvengta visiško rinkos griuvimo.
P.Žilvitis išanalizavo ir rinkos pokyčius pagal skirtingus kainų segmentus. Pasak jo, atėjo riba, kuomet iki šiol tik brangęs, ekonominės klasės būstas artimiausiu metu pigs. Kritimas neturėtų būti drastiškas, tačiau gali siekti apie 3-7 proc. Nepaisant to, populiariausiu pasirinkimu vilniečių tarpe turėtų išlikti vidutinės klasės būstai, o didelių jo kainų korekcijų neturėtų įvykti.
„Vidutinės klasės objektų pasiūla yra milžiniška, nors šis segmentas jau kurį laiką Vilniuje yra tapęs dominuojančiu pasirinkimu tarp pirkėjų, tačiau didelė vystytojų tarpusavio konkurencija lemia tai, kad pasiūla gerokai viršija paklausą. Todėl plėtotojai, norėdami išlikti konkurencingi, privalo ieškoti naujų būdų, kaip išsiskirti ir nenukrypti nuo šiandieninių tendencijų. Dėl to laimi pirkėjai, o perkamumo rodikliai yra išaugę, todėl žmonės yra nusiteikę investuoti į šiek tiek brangesnį, tačiau dažnu atveju ir kokybiškesnį objektą“, – sako P.Žilvitis.
Neseniai Lietuvoje buvo išaugęs susidomėjimas prestižiniu NT, tačiau P.Žilvitis prognozuoja, jog norėdami paskatinti tokio turto pardavimus, pardavėjai artimiausiu metu turės imtis kainų mažinimo strategijos arba bent jau taps lankstesni pirkėjų atžvilgiu. Prestižinės klasės pasiūla rinkoje šiuo metu yra pakankama, tačiau kai kurie NT vystytojai su savo naujais projektais žada įnešti ir naujų vėjų.
Butų rinkoje situacija, atrodo, tampa stabilesnė. Tačiau individualių namų ir sklypų sektoriuje – sujudimas. „Registrų centro“ duomenimis, namų Lietuvoje 2017 m. III ketvirtį buvo parduota 6 proc. daugiau nei pernai tuo pačiu metu, o sklypų – dar daugiau, net 9 proc.
Vilniuje projektai stoja dėl infrastruktūros nebuvimo
NT projektų valdymo įmonės „Capital Business“ vadovas Vitalijus Semionovas pastebi, kad pastaruosius kelerius metus sklypai vystymui Vilniuje buvo dažnas investuotojų pasirinkimas. „Gerose vietose ir su išvystyta infrastruktūra esančių žemės sklypų vertė sparčiai augo. Pavyzdžiui, prieš metus ar du įsigijus sklypą, jį sutvarkius, performavus ir įteisinus pakeistą paskirtį buvo galima fiksuoti dviženklį vertės augimą tarp įsigijimo kainos ir tokio turto įvertinimo“, – teigė V.Semionovas.
Tiesa, šiuo metu stoja aplink Vilnių esančių rajonų, kuriuose nėra išspręsti infrastruktūros tinklų klausimai, vystymasis, pavyzdžiui Pilaitės, Gulbinų, Tarandės. Pirmiausiai norima nutiesti kelius, inžinerinius tinklus, sustyguoti viešąjį transportą, pastatyti vaikų darželius, o tik tada planuoti gyvenamuosius projektus. Todėl investavimas į projektus, kuomet tenka keisti sklypo paskirtį, tapo ypač rizikingas.
Tarp alternatyvių investavimo į NT galimybių, V.Semionovas minėjo ir administracinių patalpų įsigijimą bei renovaciją siekiant išnuomoti. Jau kurį laiką tokių investicijų grąža yra didesnė negu perkant butą nuomai.
Tokio tipo investicinius projektus dažniausiai vysto įmonės, o turto mokestį sumoka nuomininkai, todėl jiems neigiamos įtakos neturės nuo 2018-ųjų planuojamas NT mokestis, kuris gali koreguoti fizinių asmenų nuomojamų būstų kainas.
Nėverta kalbėti apie krizę
Kalbėdami bendrai apie ateinančių metų tendencijas, specialistai teigė, kad kalboms apie naują NT krizę pagrindo nėra.
„Dalis visuomenės tikrai pasimokė iš ankstesnių klaidų ir su pinigais bei NT tvarkosi kur kas sumaniau. Jau spėjo užaugti nauja karta, kuri mažai pamena, kas buvo prieš 10 metų, ir, žinoma, kita dalis žmonių, kurie jau pamiršo, kaip gali būti skauda“, – situaciją dabar ir prieš dešimtmetį lygino M.Mikočiūnas ir sakė, jog klaidų tikrai gali pasitaikyti ne viename šeimos biudžete, tačiau vertinant bendrai šalies mastu dabar esame saugūs.
Be to, Lietuvos bankas stengiasi maksimaliai apsidrausti nuo galimo naujo NT burbulo, t.y. pasidėti pagalvę skausmingo kritimo atveju, todėl buvo įvestas privalomasis pradinis įnašas, ribojama, kokią pajamų dalį gali sudaryti paskolų įmokos ir t.t.
Lietuva ramiai reaguoja ir į kalbas apie „šylančią“ situaciją NT rinkoje Skandinavijos šalyse. Pasak M.Mikočiūno, Švedijoje šiuo metu matomas NT kainų kritimas ir fiksuojamas net didesnis nei buvo pastarosios pasaulinės krizės metu, tačiau situacija nėra labai dramatiška, nes tam buvo ruoštasi kelerius metus, tai buvo juntama ir Lietuvoje: bankai orientavo finansines grąžas atgal į pagrindines įmones, ko iki tol nebuvo.
„Situacijos „šilimas“ tam tikrose šalyse neturi tiesioginės įtakos mums, reikėtų į tai žiūrėti globaliau. Lietuvą gali paveikti Europos ar pasaulio ekonomikos sukrėtimas, tada reikėtų laukti kažko panašaus, kas buvo 2008 m. Kol kas tokių spekuliavimų reikėtų vengti, nes tiek Europos Centrinio banko politika, tiek valstybės sprendimai yra tinkami išlaikyti esamą ekonomikos lygį, o tai susiję ir su NT sektoriumi“, – įsitikinęs P.Žilvitis.
