Antradienį Lietuvos banko valdybos pirmininkas Vitas Vasiliauskas, kalbėdamas apie šalies finansų rinką, įžvelgė grėsmių dėl spartaus skolinimosi tempo ir nekilnojamojo turto kainų kilimo – nors dabar šalies finansų sektorius yra atsparus galimiems šokams, tačiau per porą metų stabilumo pamatai gali aptrupėti.
Kainas „ramina“ spartūs statybų tempai
Perkantys investicijai, nuomai ar spekuliaciniais tikslais tikrai nesiskolina maksimaliai iš banko – geriausiu atveju skolinasi nedaug arba apskritai nesiskolina ir perka iš nuosavų pinigų, – sakė A.Antanavičius.
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Citus“ Investicijų ir analizės skyriaus vadovas Arnoldas Antanavičius teigia, kad nekilnojamojo turto kainų kilimą lemia paklausa. Tačiau nuo spartesnio jų augimo saugo didėjanti pasiūla, sparčiai vykstančios statybos. Anot jo, Vilniuje 2016 metais kainos kilo 5–6 proc., kai Estijos sostinėje Taline, kuriame statybų apimtys kone perpus mažesnės nei Vilniuje, būsto kainos augo per 10 proc.
„Plėtra rinkai sveikas dalykas, nes kuo daugiau plėtotojai statys, tuo bus didesnė konkurencija ir amortizuosis kainos, jos nekils taip sparčiai, kaip bando įsivaizduoti Lietuvos bankas. Vilniuje kainos kilo ne taip sparčiai kaip Taline, nes vystytojai buvo maždaug dvigubai aktyvesni, rinkai buvo pateikta pakankamai daug pasiūlos ir, konkuruojant su kitais statytojais, nėra galimybių kainai drastiškai didėti. Čia vienas iš receptų, kaip pasiūlyti pakankamą kiekį būsto rinkai ir išvengti kainų kilimo. Jeigu bus ribojama paklausa, tai čia toks dirbtinis įsikišimas į rinką, ir jis nebūtinai suveiks, ypač tomis priemonėmis, kurias dabar Lietuvos bankas nori reguliuoti“, – komentavo jis.
A.Antanavičiaus teigimu, šiuo metu paklausą skatina vadinamieji investuotojai-oportunistai, kurie tikisi ne tik gauti nemenką grąžą iš būsto nuomos, bet ir po to, pardavę turtą. Registrų centro duomenimis bei NT plėtotojų skaičiavimais, šiuo metu tokių pirkėjų gali būti apie 30 proc.
„Trečdalis rinkos paklausos kiekvienais metais yra sukuriama iš tokių investicinių-oportunistinių pirkėjų, kurie mato, kad šiuo metu yra patrauklu pirkti nekilnojamąjį turtą. Jie tikrai nemažai prisideda prie to, kad sandorių rinkoje daugėja ir rinka kaista“, – kalbėjo jis.
Rinką kondicionuoti galėtų nauji mokesčiai
Pasak analitiko, Lietuvos banko mintis taikyti didesnį pradinį įnašą paskolos gavimui nebūtų teisingas ir logiškas sprendimas, nes pirmiausia kirstų jauniems, pirmą būstą perkantiems žmonėms.
„Perkantys investicijai, nuomai ar spekuliaciniais tikslais tikrai nesiskolina maksimaliai iš banko – geriausiu atveju skolinasi nedaug arba apskritai nesiskolina ir perka iš nuosavų pinigų. Toks pradinio įnašo griežtinimas investuotojų niekaip nepažabotų“, – sakė A.Antanavičius.
Kaip pavyzdį A.Antanavičius pateikė Anglijoje galiojantį nekilnojamojo turto sandorių mokestį, kai asmuo, perkantis ne pirmą būstą, turi susimokėti tam tikrą mokestį nuo sandorio sumos. Esą toks prieš metus įvestas mokestis padėjo pažaboti nekilnojamojo turto spekuliantus, kurie gyveno didžiulio kainų kilimo etape, kuris šalyje matomas jau 10 metų. Taip pat rinką padėtų nuraminti visuotinis nekilnojamojo turto mokestis.
Nesinorėtų rinkos ribojimų vien dėl pačių ribojimų – kiekvienas sprendimas, kuris galbūt keis tvarką, turi būti labai gerai pasvertas ekonominės logikos prasme, – mano S.Survilaitė-Mekionienė.
„Tokia priemonė yra nutaikyta tiesiogiai stabdyti spekuliacinius įsigijimus ir rinkos kaitimą. O pradinio įnašo didinimas, mano supratimu, būtų netinkama priemonė, kuri neigiamai paveiktų pirmo būsto pirkėjus, kurie perka būstą sau. Nes tie investuotojai, jie kaip pirko, taip ir pirks.
Kitas variantas – visuotinis nekilnojamojo turto mokestis, paliekant, pavyzdžiui, pirmo būsto turėtojams galimybę nemokėti jo už tam tikros vertės būstą, o visi kiti turėtų mokėti. Visuotinis nekilnojamojo turto mokestis gal būtų dar geriau, nes tada priverstų žmones racionaliau valdyti savo turtą – atsisakyti perteklinio, investuoti tik jei yra aiški grąža, ar galbūt geriau investuoti į kitas turto klases“, – kalbėjo A.Antanavičius.
Būstą perka įvertinę rizikas
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „MG Valda“ generalinė direktorė Sigita Survilaitė-Mekionienė džiaugėsi Lietuvos banko sprendimu įspėti rinką apie galimas grėsmes. Tačiau, jos nuomone, šiuo laikotarpiu tiek nekilnojamojo turto rinka, tiek gyventojų ekonominės galimybės auga tvariai, vadinasi, didesnėms neigiamoms tendencijoms pagrindo nėra.
„Galima sakyti, kad iš esmės tiek gyventojai, tiek kreditavimo įstaigos, tiek ir plėtotojai išmoko tvaraus planavimo pamokas per praėjusią krizę. Kiek teko girdėti V.Vasiliausko komentarus, akcentuojamas būtinas dėmesys ateičiai, o ne dabartinė situacija, su kuo galime tik sutikti“, – tikino ji.
Anot S.Survilaitės-Mekionienės, praėjęs nekilnojamojo turto pakilimas turėjo įtakos per dideliems gyventojų lūkesčiams ir drauge nepamatuotoms investicijoms į nekilnojamąjį turtą ne pagal turimas galimybes. Tačiau dabar to nėra – žmonių sprendimai pamatuoti ir ilgalaikė investicija į būstą gerai pasveriama.
„Nors nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas artėja prie rekordinių aukštumų – augimas yra tvaresnis ir rinkos lūkesčiai yra labiau „pririšti“ prie realybės ir racionalių prognozių, taip pat – pagrįsti ekonominio augimo rodikliais. Turbūt esminis momentas yra šiandienė skolinimo politika – tiek jau sugriežtinas jo reglamentavimas, tiek ir pačių komercinių bankų veiksmai, užtikrinant tvarų skolinimą“, – komentavo ji.
Anot jos, tarp „MG Valdos“ pirkėjų yra 20 proc. tų, kurie būstą perka investicijai – toks skaičius turi įtakos plėtrai, bet ne lemiamos.
„Svarbu suprasti tai, kad absoliuti dauguma žmonių, perkančių būstus nuomai, tai daro nuosavomis lėšomis arba skolinasi minimaliai. Jų lūkesčiai šiandien yra uždirbti iš nuomos, bet ne iš būsto brangimo, o tai, mūsų manymu, yra ypač svarbu vertinant neva galimo NT „burbulo“ susidarymo aplinkybes“, – sakė bendrovės vadovė.
Paklausus, kaip ji vertina tai, kad dar labiau norima griežtinti galimybę pasiimti būsto paskolą, S.Survilaitė-Mekionienė tikino, kad ir dabar galiojanti tvarka yra pakankamai griežta, o paklausa atitinka pasiūlą.
„Nesinorėtų rinkos ribojimų vien dėl pačių ribojimų – kiekvienas sprendimas, kuris galbūt keis tvarką, turi būti labai gerai pasvertas ekonominės logikos prasme“, – teigė ji.
Lietuvos banko prognozes vertina neigiamai
Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis V.Vasiliausko įspėjimus apie galimas grėsmes vadina „apgailėtinais“ ir teigia, kad reikia kurti geresnes sąlygas tą būstą įsigyti.
Tai yra pakankamai aukšto valstybės pareigūno vertinimas ir kalbos apie „kondicionierius“, bet visiškai nepagalvoja, kad esmė visiškai kitoje vietoje, – stebisi A.Avulis.
„Man apgailėtinai atrodė tokie samprotavimai. Tai yra pakankamai aukšto valstybės pareigūno vertinimas ir kalbos apie „kondicionierius“, bet visiškai nepagalvoja, kad esmė visiškai kitoje vietoje. Yra daugybė žmonių, kurie nori įsigyti būstą, todėl turi būti kuriamos geresnės sąlygos gyvenimui šioje šalyje. Žmonės bėga, jie emigruoja iš šios šalies, nes mano, kad čia sąlygos nėra pakankamos, nes kitur jos yra geresnės“, – teigė jis.
A.Avulio teigimu, būsto kainos kyla tuomet, kai didėja paklausa, kurios rinka nėra pasirengusi patenkinti, o to šiuo metu nėra. Be to, jo nuomone, daugelis kalbančiųjų apie nekilnojamojo turto „burbulą“ nesupranta, kas tai yra.
„Burbulas“ pavojingas tuo, kad kainos gali būti išpūstos trumpu periodu, kaip tai buvo padaryta 2006–2007 metais, ir po to jos staiga krinta žemyn. Tuomet tokias sąlygas sudarė ypač lengvas būsto finansavimas, kai nereikėjo turėti pradinio įnašo ir buvo galima gauti 100 proc. banko finansavimą. Taip buvo skatinama paklausa be pinigų įsigyti būstą ir bankui mokėti palūkanas 20–30 metų.
Tai buvo visiška bankų klaida, neteisingas instrumentas, skatinantis vartojimą. Šiandien bankai labai atsakingai išduoda paskolas. Taip, kainos auga, bet dėl ekonominių pagrindų, kai paklausa yra didesnė nei pasiūla. Jeigu rinkoje būtų galimybė padidinti pasiūlą, kainos neaugtų“, – tikino jis.
Rudenį peržiūrės rinką
Lietuvos bankas skaičiuoja, kad per 2016 m. skolinimo tempas gyventojams ir įmonėms išaugo daugiau nei 8 proc. ir dvigubai viršijo BVP augimą. Labiausiai didėjo NT paskolų portfelis. V.Vasiliausko teigimu, šiuo metu apie 70 proc. būsto nuperkama paėmus paskolą.
V.Vasiliauskas akcentavo, kad šalies ekonomika auga, tačiau apie galimus burbulus kalbėti dar anksti – aiškesnį vaizdą LB ketina susidaryti rudenį, kai bus atlikti papildomi vertinimai.
„Viščiukus pasiskaičiuosime rudenį. Matome tendencijas, bet jokiu būdu nesakome, kad jau esame burbule“, – sakė V.Vasiliauskas ir pamini, kad Lietuvos bankas turi rinkai paruošęs „kondicionierių“, jei jo prireiktų.
LB vadovas vardija, kokių priemonių bankas galėtų imtis, jei reikėtų „vėsinti“ kaistančią NT rinką.
„Pirmiausia yra maksimalus 40 proc. įmokų ir pajamų dydžio santykis ir porą variacijų papildomai, jos gali būti perkalibruotos“, – apie mažesnę galimą paskolos sumą spaudos konferencijoje kalbėjo V.Vasiliauskas.
Taip pat jis mini, kad galėtų trumpėti maksimalios paskolos trukmė, kuri šiuo metu siekia 30 metų. Atitinkamai, ir paskolos dydis turi neviršyti 80 proc. turto vertės – šis dydis taip pat gali būti keičiamas.
