Ar prireikus pavyktų būstą pakankamai greitai, už tenkinančią kainą parduoti? Kas rodo, kad Jūsų išsirinktas turtas bus likvidus ateityje? Kokius žingsnius reikia padaryti šiuo metu? Kokios pasirinkto būsto perspektyvos miesto plėtros atžvilgiu?
NT sprendimus siūlančios bendrovės „Resolution“ vadovės Džiugintos Daujotaitės teigimu, rinkdamiesi būstą žmonės daro įvairias klaidas. Viena iš jų – remiasi tik skaičiais – NT vertintojų nuomone ir tuo, kaip bankas traktuoja turto vertę. „Žiūrėti tik į piniginę išraišką nėra gerai, nes dažnu atveju taip įsigyjamas turtas neatitinka asmeninių poreikių. Neapgalvojamos detalės – kaip vaikai keliaus į mokyklą, kaip važiuosime į darbą, kiek laiko tam sugaišime, kiek tai kainuos“, – sako pašnekovė.
Ekspertė mato ir kitą dažnai pasitaikančią, tačiau radikaliai priešingą klaidą, kai perkama vadovaujantis tik emocijomis. Susižavėjus dizaino sprendimais, įrengimais ar vaizdu pro langą, dažnai imama neadekvačiai vertinti turtą ir linkstama už jį permokėti. Likvidumo prasme vėliau analogišką klientą būstui yra sudėtinga surasti.
Ir trečioji Dž.Daujotaitės įvardijama klaida – tai noras daryti sprendimus pačiam, nesiremiant ekspertų patarimais ir konsultacijomis. „Tai panašu kaip bandyti nusistatyti sau ligą susivedus simptomus į Google ir imti gydytis pačiam. Kažkodėl panašiai yra su nekilnojamu turtu. Mes manome, kad patys galime viską žinoti, išsiaiškinti ir nuspręsti“, – stebisi ekspertė.
Jai pritaria ir „Resolution“ NT projektų vadovas Algirdas Navickas. Anot jo, rinkdamiesi būstą žmonės dažnai nepagalvoja apie likvidumą, kuris yra susijęs su ateities procesu. „Likvidumas – tai dviejų labai reikšmingų veiksnių – daugumos paklausos ir vietovės potencialo atitikmuo, kuris dažnai pamirštamas ir vertinant dabartinę situaciją vadovaujamasi emocijomis. „Nepagalvojama apie būsimus sandorius, nes vis dar yra įsigalėjęs mitas, kad turtą įsigyjame 10-15 ar 20 metų. Tačiau patirtis rodo, kad būsto kaita vyksta dažniau“, – sako ekspertas ir renkantis būstą pataria pagalvoti, ką su juo darysite po 5 ar 10 metų.
Kalbant apie vietą, A.Navickas rekomenduoja įsivertinti, kiek ji atitinkas daugumos paklausą ir koks jos potencialas. Tik taip galėsite pamatyti jos perspektyvą lokacijos plėtroje.
Be abejonės, išsamų vertinimą geriausiai gali atlikti nekilnojamo turto (NT) vertintojai, tačiau ir savarankiškai renkantis būstą galima vadovautis šiais „Resolution“ ekspertų rekomenduojamais vertinimo kriterijais, pagrįstais ilgamete patirtimi ir puikiu NT rinkos išmanymu.
1. Kiek būstas atitinka daugumos paklausą?
Šiuo metu rinkoje paklausiausi yra 2 arba 3 kambarių butai. Šeimos renkasi trijų kambarių, o jauni žmonės dažniausiai ieško dviejų kambarių buto. Taip pat pastebima tendencija, kad vis daugiau pirkėjų gali sau leisti įsigyti didesnio ploto butus. Tai reiškia augančią perkamąją galią, kuri NT rinkoje vertinama pirkėjų gebėjimu įpirkti vis didesnio ploto NT vienetą.
2. Būsto erdvės suplanavimas
Racionalus būsto suplanavimas yra toks, kuriame protingai išnaudotas kiekvienas kvadratinis metras, sukuriant daugiau patalpų mažesniame plote. Pavyzdžiui, 2 kambarių bute, kurio plotas yra 32 kv. m, kiekviena vieta ir detalė turėtų būti kruopščiai apgalvota ir esant poreikiui pritaikyta transformuoti. Tokią galimybę sukuria slankiojančios pertvaros, racionalus santechnikos prietaisų ir baldų išdėstymas, nišos sieninėms spintoms, pereinamų erdvių eliminavimas.
Likvidumui įtakos turi ir tai, ar būstas išplanuotas per 1 ar 2 aukštus. Pastarasis variantas yra mažiau patrauklus, nes laiptai užima nemažai erdvės, kambariai dviejų aukštų būstuose dažniausiai yra nestandartinio išplanavimo. Būsto planavimo ypatumai apsprendžia būsimą likvidumą, kuo standartiškesnis buto planavimas, tuo didesnė tikimybė, kad butas atitiks kito pirkėjo poreikius.
3. Langų orientacija pagal pasaulio kryptis
Natūralios šviesos kiekis bute didžiąja dalimi priklauso nuo to, į kurią pasaulio pusę nukreipti langai. Lietuviai labiausiai vertina į vakarus orientuotus butus, nes mūsų regione ilgiausiai šviečia vakarinė saulė. Tiesa, jeigu miegamojo kambario langai yra į vakarus ar pietus, greičiausiai langus teks pridengti naktinėmis užuolaidomis, nes kambarys labai greitai įšils nuo saulės spindulių.
Rytinė pusė yra neutraliausia, nes ryte saulė yra mažiau kaitri, be to, šviečia trumpiau negu vakarinė. Įprastai manoma, kad šiaurės kryptis – mažiausiai vertinama, tačiau pastebima tendencija, kad jei bute yra kelios langų kryptys, lietuvių nebebaugina miegamųjų kambarių šiaurės kryptis.
4. Vaizdas pro langus
Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis. Geriausiai vertinami vaizdai – parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai yra orientuoti į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Įprastai toks malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5-10 proc. buto kainos.
5. Pastato, kuriame perkama būstas, kokybė
NT likvidumas didžiąja dalimi susijęs ir su pasirinkto objekto statybos metais bei naudojamų medžiagų ir inžinerinių sprendimų kokybe.
Naujos statybos ar renovuotame daugiabutyje esantis butas bus patrauklesnis pasirinkimas už gyvenimą senos statybos name. Būsto likvidumą augina ir vidaus apdaila, liftai, stovėjimo aikštelė automobiliui, sandėliukai gyventojams, vidinis kiemas.
Būsto likvidumą augina ir įdiegtos inžinerinės sistemos – gyventojai teigiamai vertina centralizuotą šildymo sistemą su individualia apskaita. Taip pat dabar vis labiau populiarėja grindinis šildymas, nes taip sutaupoma radiatorių užimama erdvė. Ne mažiau svarbu atkreipti dėmesį ir į vėdinimo sistemą – rekuperacinė sistema yra geriau vertinama nei natūrali. Rekuperatoriai užtikrina, kad šiluma nebus išleidžiama į orą vėdinant patalpas šaltuoju metų laiku.
6. Pastato aplinka ir kaimynystė
NT ekspertai pastebi, kad būsto ieškančioms šeimoms svarbu tiek pati buto kokybė, tiek šalia jo esanti aplinka bei žaliosios erdvės. Vienas iš pagrindinių prioritetų šeimai yra galimybė turėti kiemą, kuriame būtų užtikrintas saugumas. Dar jos domisi, ar norint praleisti laisvalaikį gamtoje reikės ieškoti žaliųjų zonų, ar pavyks patogiai jas pasiekti pėsčiomis ar dviračiu. Tuo tarpu šeimų dar nesukūrusiems žmonėms svarbu, kad namų aplinka būtų rami, estetiška, jie vengia gyventi šalia triukšmingų vietų.
Likvidumą taip pat augina aplink konkretų būstą sukurta infrastruktūra ir jį supanti aplinka. Vieta, kurią galima lengvai pasiekti automobiliu ir visuomeniniu transportu, kur netoliese yra prekybos centras, darželis ir mokykla, sporto zonos, sulauks didesnio susidomėjimo. Net ir tokios detalės, kaip stovėjimo vieta svečių automobiliui ar netoli esantis parkas daro būstą patrauklų gyventi, taigi ir pakelia jo vertę.
7. Vieta
Vienas svarbiausių likvidumo požymių – tai būsto lokacija. Didžiuosiuose šalies miestuose: Vilniuje, Kaune ar Klaipėdoje būstas bus kur kas likvidesnis už esantį nedideliame miestelyje. Tai atspindi ir didelis būsto kainų skirtumas tarp didmiesčių ir regionų. Kadangi miestuose sukuriama daugiausia ekonominės vertės, pritraukiama daugiausia investicijų ir yra daug gerai apmokamų darbo vietų, čia būsto vertė išlieka aukštesnė.
Būsto vertė skirtingose miesto vietose taip pat skiriasi. NT centrinėje miesto dalyje visada yra paklausesnis už būstą miegamajame rajone ar miesto pakraštyje. Investicija į NT miesto centre yra laikoma viena saugiausių, nes čia esančių objektų paklausa visada išlieka aukšta.
8. Vietovės potencialas
Renkantis butą reikėtų atkreipti dėmesį ir į vietos vystymo potencialą, nuo kurio didžiąją dalimi priklausys ir ten jau esančių pastatų likvidumas. Dabar 5 metų perspektyvoje nemažai vystymo projektų numatoma Šnipiškėse, Paupyje, Naujininkuose.
Labai gerai vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Naujamiesčio rajono transformacija Vilniuje. 2000 m. šis rajonas garsėjo apleistomis gamyklomis, o buto kainos buvo depresiškai žemos ir nesiekė net 800 Eur už kv.m. Dabar Vilniaus miesto kontekste tai viena paklausiausių vietų gyventi. Buto kaina Naujamiesčio senos statybos daugiabutyje jau siekia 1200 Eur už kv.m, o naujos statybos bute (tik su daline apdaila) prasideda nuo 1650 Eur už kv.m.
9. Kainos tvarumo indeksas
Svarbu pažymėti, kad likvidus būstas dar nereiškia, kad už jį galite mokėti ar prašyti sumos, kuri būtų žymiai didesnė negu rinkoje vyraujančios vidutinės kainos. Tačiau kuo būstas turės daugiau aukščiau išvardintų likvidumo požymių, tuo būsite tikresni, kad jo vertė atitiks NT rinkos augimą. Prireikus būstą parduoti, už jį galėsite tikėtis ne mažesnės nei tuo metu rinkoje vyraujanti kaina.
Konkretaus būsto rinkos kainą galima įvertinti tvarumo indeksu, kuris šiemet pasiūlytas ir Lietuvos rinkoje. Indeksas pirkėjui pradinėje įsigijimo stadijoje iškart leidžia įsivertinti kainą ir, jei ji yra tvari, tai padidina tikimybę, kad to būsto vertė ateityje augs.
Ar Jus sudominusio būsto kaina yra „protinga“, taip pat gali padėti įvertinti šiemet Lietuvoje pirmą kartą pristatytas „Resolution“ tvarumo indeksas. – visą informaciją rasite www.resolution.lt.
