Vienu metu pasirodantys pranešimai apie visai neaugančią Lietuvos NT rinką ir smarkiai šoktelėjusius kai kurių projektų vystytojų pardavimus atrodo keistai.
Kaip gali taip smarkiai augti poros įmonių pardavimai, kai Lietuvos NT rinkoje – štilis?
Vilnius neatspindi Lietuvos tendencijų
„Hanner“ Lietuvoje ir užsienio šalyse pardavė 499 naujus butus. Palyginus su 2014 m., kai gyventojai įsigijo 360 būstų, parduotų butų skaičius išaugo 40 proc.
„Eika“ pernai pardavė 384 naujos statybos butus Vilniuje. Lyginant su 2014 metais, įmonės naujų butų pardavimai išaugo net 37 proc.
Vilniuje, Registrų centro duomenimis, pernai išleista 49,2 proc. visų būstui skirtų lėšų. Taigi daugiau nei 0,6 mlrd. eurų.
Nors visa Lietuvos rinka smuko procentu, Vilniaus NT pardavimai augo. „Eikos“ skaičiavimais, apie 20 proc. Turint omenyje šį skaičių, nei „Hanner“, nei „Eikos“ pardavimai neatrodo kaip anomalija.
Be to, Registrų centras skaičiuoja ir pirminę, ir antrinę būsto rinką – tai yra ir naujų butų, ir seno būsto pardavimus, tuo metu „Eikos“ ir „Hanner“ statistika byloja tik apie pirminę būsto rinką, taigi naujų butų pardavimus.
„Mūsų duomenimis, Vilniaus pirminio būsto rinka auga apie 20 proc. „Eika“ augo 37 proc. – tiesiog greičiau nei rinka“, – 15min sakė „Eikos“ plėtros direktorius Martynas Žibūda.
Be to, Registrų centro skaičiavimus NT ekspertai vadina žvilgčiojimu į galinio vaizdo veidrodėlį. Mat statistika atspindi tik įvykusius sandorius, o NT vystytojai skaičiavimus atlieka kiek kitaip.
„Nekilnojamojo turto vystytojai kaip sandorius kartais fiksuoja ir preliminarias sutartis – jei tokia sutartis sudaryta, jie mano, kad tai jau yra pardavimas. Tai dėl to ir yra tas išsiskyrimas. Galutinė sutartis kartais gali būti sudaroma ir po metų, ir po pusantrų, bet tas butas jau skaičiuojamas kaip rezervuotas, parduotas.
Registrų centras tokių išankstinių duomenų nemato. O įmonės rezervacijas įtraukia į statistiką kaip parduotą butą, o Registrų centras pamato tik tada, kai yra sudaromas galutinis sandoris. Tie duomenys dėl to kartais prasilenkia“, – 15min sakė Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos direktorius Mindaugas Statulevičius.
Popierinė pasiūla
Iš viso pernai pardavimo sandoriais perleista beveik 30 tūkst. butų – 8 proc. mažiau nei 2014 metais. Nauji butai, skaičiuojant ir rezervuotus butus, sudaro daugiau nei 10 proc. visų sandorių.
M.Žibūda sakė, kad ne tik „Eikai“, bet ir visai pirminei NT rinkai būdinga, kad butai parduodami dar nepastatyti. Jis tai vadina popierine paklausa.
„Iš 3,5 tūkst. Vilniuje parduotų butų trečdalis buvo nupirkta baigtuose pastatuose, kiti du trečdaliai – tuose namuose, kurių statybos yra tik pradėtos, arba iš brėžinių, galima sakyti, iš interneto.
Tai rodo, kad ta pasiūla stabilizavosi, ji yra daugiau popierinė – ne plytos, ne butai, o brėžiniai. Tai yra gana sveikas, tvarus požymis, kad jokio burbulo nepastebime, nematome, kad jis formuotųsi“, – kalbėjo „Eikos“ atstovas.
Nemažai NT ekspertų prognozavo, kad 2014 metai bus itin aktyvūs dėl nuo 2015 metų pasikeisiančios valiutos, o vėliau būsto paklausa nuslūgs. Tačiau taip nenutiko.
„Kalbant apie pirkėją, tai 2014 metais jis daugiau pirko galvodamas, kas bus po euro įvedimo ir kas bus su kainomis. Ne vienas pirko dėl to, kad bijojo kainų augimo po euro įvedimo. 2015 metais, aš manau, tai tipinis pirkėjas greičiausiai pirko todėl, kad jis jaučia spaudimą ką nors daryti su santaupomis, kurias turi. Pinigai, kurie guli sąskaitoje, nieko žmogui neduoda, nes palūkanos labai mažos“, – aiškino M.Žibūda.
„Eikos“ butų pirkėjai dažniausiai būstą pirko už savus, o ne skolintus pinigus, aiškino jis.
Kas laukia šiemet?
M.Žibūda sako, kad šiemet Lietuvoje nebus tokių rinką sukrėsti galinčių veiksnių, kaip, pavyzdžiui, euro įvedimas, todėl rinka stabilizuosis.
„Nematome įvykių, kurie galėtų išbalansuoti NT rinką. Jeigu tokia pati bus stabili paklausa. Pardavimų dydis turėtų būti keliais procentais mažesnis nei 2015 metais. Pasiūla ypač praėjusių metų pabaigoje nustojo augusi. Tai reiškia, kad nupirkdavo tiek pat, kiek vystytojai pasiūlydavo rinkai. Bus šuoliukas su pasiūla, bet į metų pabaigą ji turėtų būti netoli esamo lygio“, – kalbėjo jis.
M.Statulevičius taip pat prognozuoja tvarią rinkos plėtrą.
„2014 metais buvo šuolis, nes 2012–2013 metai buvo pasyvesni, tas matėsi augimas. Natūralu, kad rinka pamažu prisisotina. Vilnius yra aktyviausia NT rinka Lietuvoje. Natūralu, kad tie skaičiai negali tokia geometrine progresija augti, vis tiek turi būti tvarumas“, – sakė jis.
Kainos taip pat turėtų išlikti stabilios – nors augantys atlyginimai darys spaudimą NT kainoms, jos neaugs dėl didelės konkurencijos.
„Rinka pasiekė lygį, kai parduodamų butų per metus yra apie 4 tūkst. tokiam lygmenyje ir laikosi. Rinka turbūt atėjo į tvaraus augimo stadiją, nėra šuoliško, greito, nepamatuoto augimo, yra nuoseklus augimas. Turbūt panašios nuotaikos ir šiemet mūsų laukia“, – pridūrė M.Statulevičius.
Pasak jo, kainos taip pat turėtų išlikti stabilios – nors augantys atlyginimai darys spaudimą NT kainoms, jos neaugs dėl didelės konkurencijos.
„Didėja konkurencija, vien Vilniuje šiuo metu yra daugiau nei 100 projektų, kuriuose galima rinktis butus. Taigi tikrai nėra labai svarių priežasčių toms kainoms kilti. (…) Ta kaina dėl statybos sąnaudų šiek tiek kils, bet konkurencija viską išlygins, nekalbėsime apie didelius skaičius šiemet“, – aiškino ekspertas.
