Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ duomenimis, 2018-aisiais investicinių sandorių vertė siekė 400 mln. eurų, iš kurių 213 mln. eurų teko prekybos, 165 mln. eurų – biurų, 13 mln. eurų – sandėlių segmentams, dar 9 mln. eurų – kitam turtui.
Panašius skaičius pateikia ir „Ober-Haus“. Bendrovė neįvardino tikslių praėjusių metų komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių apimčių, tačiau, jos teigimu, jos pernai viršijo 400 mln. eurų. Iš jų prekybos centrų sandoriai sudarė apie 55 procentus.
Tuo tarpu mažesnės vertės sandorius į statistiką įtraukiančios nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ teigimu, investicinių sandorių apimtys pernai siekė 578 mln. eurų, apie 45 proc. jų sudarė investicijos į prekybos objektus.
Perdėtas rūpestis dėl prekybos centrų
Ekspertai vieningai svarbiausiu metų sandoriu įvardina prekybos centro „Ozas“ pardavimą, kuomet už 124,6 mln. eurų Vokietijos bendrovė „ECE Projektmanagement“ prekybos centrą pardavė Pietų Afrikos Respublikos bendrovei „Nepi Rockastle“. Sandoris, anot specialistų, parodė, kad Baltijos šalių nekilnojamojo turto rinka geba pritraukti didelių tarptautinių investuotojų.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec Advisers LT“ investicinių sandorių grupės vadovė Neringa Rastenytė-Jančiūnienė išskiria ir Panvėžio prekybos centro „Ryo“ pardavimą. Jį už 47 mln. eurų įsigijo Estijos „Eften Capital“ fondas iš kitos Estijos kompanijos „Pontos Baltic“.
Anot N.Rastenytės-Jančiūnienė, prekybos paskirties komercinis turtas yra itin patrauklus visose Baltijos šalyse.
„Pasaulyje sentimentas prekybos centrams pastaruoju metu yra gana neigiamas, vyrauja netikrumas dėl elektroninės prekybos ateities ir įtakos fizinių parduotuvių populiarumui. Visgi aš manau, kad verta išskirti esminį Baltijos šalių skirtumą – čia žmonės drabužiams, avalynei ar pramogoms išleidžia bene mažiausiai Europoje, tačiau vartojimo augimo tempai yra vieni iš sparčiausių. Be to, prekybos centrų koncentracija yra mažesnė, dažnai, ypač nedideliuose miestuose, nuomininkai ir vartotojai turi mažą pasirinkimą“, – sako ji.
N.Rastenytė-Jančiūnienė taip pat išskiria ir biurų komplekso „Park Town“ sandorį, kuriuo už 23 mln. eurų investicijų bendrovė „Dao Family Office“ iš nekilnojamojo turto plėtros įmonės „Darnu group“ įsigijo pirmąjį baigtą statyti biurų pastatą.
„Pirmą kartą galime būti tikri, kad pagaliau turime palyginamą sandorį Helsinkio, Oslo ar Frankfurto centriniuose verslo rajonuose perkantiems fondams. Iki tol jie teigdavo, kad Baltijos šalyse nemato jokio jų kokybės supratimą atitinkančio produkto. „Park Town“ yra tai, ką jie gali vadinti „tinkamu produktu“, tad jo pardavimo kainos lygmuo yra svarbus taškas ateičiai“, – kalba analitikė.
Advokatų kontoros „Sorainen“ partneris Kęstutis Adamonis, kalbėdamas apie prekybinį turtą, taip pat teigia, kad nerimas dėl prekybos centrų ateities neretai būna perdėtas.
„Prekybos centrai turi ir turės prisitaikyti prie elektroninės prekybos keliamų iššūkių, bet net jei ir šiandien palygintume juos su tuo, kokie jie buvo prieš 10 metų, matytume didelių skirtumų, maitinimo ir pramogų segmentų augimą“, – sako jis.
K.Adamonis priduria manantis, kad pernai į Baltijos šalių rinką įžengusi „NEPI Rockastle“ šįmet plės savo portfelį Baltijos šalyse.
„Tikiu, kad 2019-aisiais matysime naujus šio investuotojo žingsnius Baltijos šalyse, nes „NEPI Rockastle“ pasidarė savo namų darbus ir norės įsitvirtinti Baltijos valstybėse“, – kalba jis.
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis atkreipia dėmesį, kad šįmet prekybos segmente dominavo ne tik dideli sandoriai, kaip „Ozas“ ar „Ryo“.
„Rinkoje matėme daugiau smulkesnių objektų sandorių, pavyzdžiui, parduotuvių „Maxima“ ar „Rimi“. Prekybos objektų tikrai daug – tiek pagal sandorių kiekį, tiek pagal investicijų sumą“, – apibendrina analitikas.
Daugiau investicijų regionuose
S.Vagonio teigimu, praėję metai išsiskyrė didesniu sandorių kiekiu regionuose.
„Sandorių geografija šiek tiek tolsta nuo Vilniaus. Mūsų skaičiavimais, pernai sudarytas 21 sandoris. Iš jų 10 buvo ne Vilniuje, taigi pusė objektų parduota kituose miestuose. Tai rodo, kad investuotojai žvalgosi, kur išleisti pinigus ir kad kiti miestai tampa patrauklesni. Kaune parduoti du verslo centrai, užpernai vienas, iki tol – iš viso jokio“, – komentuoja S. Vagonis.
N.Rastenytės-Jančiūnienės manymu, kai kurie sandoriai regionuose nė kiek nenusileido įgyvendintiems sostinėje.
„Verslo centras „Arka“ Kaune – sandorio dydis, pastato ir nuomininkų kokybė, galų gale kaina – jokių kompromisų tam, jog turtas ne sostinėje. Jau minėtas „Ryo“, taipogi dar pernai susitarta dėl didelės „Maxima“ parduotuvės pardavimo Palangoje“, – teigia ji.
Nepaisant to, kad pernai komercinio turto sandorių apimtys Lietuvoje buvo rekordinės, N.Rastenytė-Jančiūnienė teigia, jog jos galėjo būti dar didesnės – to tikėtis leido itin aktyvi rinka, tačiau vasarą sugriežtėjusi bankų politika, jos teigimu, „padidino žirkles tarp pardavėjų lūkesčių ir pirkėjų galimybių“.
„Svarbus aspektas yra ir menkas vietos fondų aktyvumas. Mūsų fondai maži, naujų kuriasi nedaug, o pajėgumai dažnai yra vos kelių milijonų ribose. Manau, kad, kol vietos fondai patys nepasieks bent 1 mlrd. investicijų nekilnojamojo turto srityje kasmet, tol Baltijos šalys išliks tarptautinių investuotojų geografijos užribyje“, – priduria analitikė.
„Colliers International Advisors“ vyresnioji konsultantė Giedrė Kulakovienė be paminėtų tendencijų įvardina sumažėjusį objektų pajamingumą ir alternatyvių turto klasių paieškas.
„2018-aisiais ir toliau mažėjo objektų pajamingumas dėl ribotos pasiūlos ypač aukščiausios klasės nekilnojamojo turto segmente. Taip pat pernai vis daugiau investuotojų gręžėsi į alternatyvias klases, siekdami gauti maksimalų pajamingumą. Ši tendencija 2019-aisiais dar labiau sustiprės“, – sako ji.
Investicinius sandorius gali stabdyti bankų politika
Anot G.Kulakovienės, dėl griežtėjančios bankų finansavimo politikos šįmet sandorių kiekis ir apimtys gali būti mažesni.
„Didėjantis atotrūkis tarp pirkėjų ir pardavėjų lūkesčių ilgins sandorių sudarymo laikotarpį, o tai taip pat turės įtakos sandorių apimtims. Investuotojai vis aktyviau ieškos alternatyvių galimybių norėdami gauti didesnius pajamingumus, kadangi tradicinis nekilnojamasis turtas išlaikys žemesnį pajamingumą ir bus patrauklesnis tiems, kurie ieškos mažesnės rizikos objektų su užtikrintu pinigų srautu net esant tam tikriems rinkos svyravimas“, – prognozuoja G. Kulakovienė.
N.Rastenytės-Jančiūnienės nuomone, šįmet griežtėjantis bankų finansavimas gali į rinką įnešti daugiau neužtikrintumo.
„Pernai pradėti keli dideli sandoriai, kurie, tikėtina, šiemet bus baigti, tačiau, jei bankų nuotaikos išliks tokios, kokias matome šiandien, o pardavėjai nekoreguos kainos lūkesčių, sandorių apimčiai didėti priežasčių nėra. Milijardas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje, kartu paėmus, būtų geras rezultatas“, – svarsto ji.
S.Vagonis, kalbėdamas apie perspektyvas šiems metams, akcentuoja palankų metą parduoti turtą.
„Vertės kilimo potencialas po truputį senka: savininkai, kurie nori parduoti turtą už maksimalią kainą, vargu, ar gali tikėtis, kad šie metai bus kur kas geresni negu praėję. Pernai, lyginant su 2017-aisiais, turto vertė keitėsi menkai, nuomos kainos per daug neaugo, pajamingumo pokyčiai irgi jau ne tokie kaip anksčiau. Abu rodikliai yra daugiau mažiau stabilūs ir pardavėjams tikėtis pozityvių pokyčių, kad pajamingumas bus mažesnis ar nuomos kainos didesnės, būtų sunku. Gal tai vienas iš veiksnių, kad tie, kurie nesvarstė parduoti turto, svarstys. Gal 2019-ieji bus lengvesnių derybų metai“, – svarsto S.Vagonis.
Jo teigimu, kitąmet rinkoje tikėtina išvysti daugiau nestandartinių objektų, pavyzdžiui, viešbučių ar bendradarbystės erdvių, investicinių sandorių.
„Prieš 3-4 metus pasaulyje investuotojai buvo konservatyvesni, jų beveik nedomino netradicinės turto rūšys, tokios kaip bendradarbystės erdvės, studentų būstas ar senjorų namai, o dabar jie mielai žvalgosi į tokius mažiau standartinius objektus. Lietuvoje tokio turto, deja, nėra, bet kiti metai galbūt bus turto pardavėjų ir vystytojų požiūrio pasikeitimo metai, galvojant apie nebūtinai tradicinių objektų kūrimą“, – teigia analitikas.
Tuo tarpu K.Adamonis mano, kad ir šįmet tikėtina sulaukti dar vieno rekordo. Anot jo, nors skolinimo sąlygas sugriežtinę bankai ir riboja rinkos likvidumą, jų politika gali lemti pirkėjų ir pardavėjų kainos lūkesčių korekciją į pirkėjų pusę.
„Manau, kad 2019-ieji tikrai bus aktyvesni nei praėjusieji. Tikiuosi, kad objektų pelningumo lūkestis pasistums į pirkėjų pusę, nes geras laikas parduoti, koks dar yra dabar, nesitęsia amžinai. Tikiu, kad dėmesys išliks prekybos segmente, nes jis ilgą laiką nebuvo labai aktyvus “, – prognozuoja K.Aadamonis.
Anot jo, šįmet tikėtina išvysti daugiau investicinių logistikos objektų sandorių, taip pat – viešbučių ir infrastruktūros objektų, kaip parkavimo aikštelės.
