Verslo teisės advokatų profesinė bendrija „STRATEGUM Dargis ir partneriai“ sureagavo į 15min publikuotą straipsnį „Liko be 70 tūkst. eurų išbrangusio svajonių būsto: rezervuoto kotedžo sutartį atšaukė NT vystytojas“.
Jame rašoma, kad 15min skaitytojai Gretai taip ir nepavyks įsikelti į svajonių kotedžą šalia Vilniaus Pilaitės ir Justiniškių rajonų, kurį „iš brėžinių“ buvo pirkusi iš bendrovės „CITUS“. Rezervuotam būstui pabrangus 70 tūkst. eurų, sutartį nutraukė ne Greta, o įmonė. Pastaroji teigia nekomentuojanti konkrečių atvejų ir teigia, kad nutrūkusios sutartys – nieko neįprasta.
Tačiau prieš kelias dienas teismas išaiškino, kas sudaro ir kaip nustatomi pirkėjo nuostoliai, su juo nutraukus preliminarią sutartį, kai nėra sudaryta pakeičiančioji sutartis.
Pirkėjas, kuriam atstovavo advokatas Vytautas Dargis, pareiškė ieškinį pardavėjui, dėl to, kad šis vengė sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartį, o turtą vėliau pardavė kitam asmeniui už didesnę kainą. Byloje buvo prašoma priteisti žalą, patirtą dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį.
Pirkėjo teigimu, pardavėjui atsisakius sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį pagal preliminarioje sutartyje nustatytas sąlygas, jo nuostoliai pasireiškia pardavėjo gauta nauda, atsiradusia pardavus nekilnojamą turtą trečiajam asmeniui už didesnę kainą, nei buvo sutarta su pirkėju pagal preliminarią sutartį. Todėl pirkėjas prašė priteisti jam kainų skirtumą tarp jo nesudarytos pagrindinės sutarties kainos ir pardavėjo sudarytos sutarties su trečiuoju asmeniu kainos.
Kaip rašoma 15min atsiųstame pranešime, Kauno apygardos teismas sprendimu pirkėjo ieškinį dėl nuostolių atlyginimo atmetė. Teismas nurodė, kad pirkėjas kainų skirtumą turėtų skaičiuoti pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, jeigu jis tokią būtų sudaręs, o ne pagal galimą Patalpų rinkos vertę. Kadangi šiuo atveju pakeičiančioji sutartis nebuvo sudaryta, pirkėjo ieškinys buvo atmestas. Lietuvos apeliacinis teismas nutartimi Kauno apygardos teismo sprendimą paliko nepakeistą.
Lietuvos Aukščiausias Teismas panaikino Lietuvos apeliacinio teismo nutartį ir perdavė bylą nagrinėti iš naujo apeliacinės instancijos teismui. Toks sprendimas motyvuojamas tuo, kad turėtų būti ginamas ir nukentėjusios šalies teisėto lūkesčio interesas – nesąžiningos šalies elgesys, kuriuo kitai šaliai buvo sukurtas pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta. Tokiu atveju nesąžininga šalis privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą.
Trys svarbūs klausimai tokioje situacijoje:
1. Kokių nuostolių galima reikalauti, jeigu pažeidžiamos preliminarios sutarties sąlygos?
Kasacinio teismo praktikoje, sprendžiant dėl preliminariosios sutarties nevykdymo pasekmių, neabejotinai pripažįstama nukentėjusios šalies teisė ginti tikrumo interesą ir reikalauti iš nesąžiningos šalies dalyvavimo ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtų išlaidų, kitaip tariant, derybų išlaidų atlyginimo (pvz., kelionės išlaidų, advokato honoraro, dokumentų parengimo išlaidų ir pan.). Kasacinis teismas išaiškino, kad būtent tokie teisiniai šalių lūkesčiai ginami preliminariosios sutarties atveju. Taip apibrėžiamas ir preliminariosios sutarties sukuriamas teisinis tikrumas, nes šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties ir žino galimų nuostolių atlyginimo ribas.
2. Ar galima reikalauti prarastos galimybės piniginės vertės?
Lietuvos Aukščiausias Teismas yra ne kartą konstatavęs, kad ikisutartinių prievolių pažeidimo atvejais gali būti sprendžiama ne tik dėl tiesioginių išlaidų, bet ir dėl prarastos galimybės piniginės vertės, pagrįstos realiomis, įrodytomis, neišvengiamomis atlyginimo priteisimo nukentėjusiai sutarties šaliai. Sprendžiant dėl nukentėjusios šalies teisės reikalauti piniginio atlyginimo už prarastą galimybę, esminę reikšmę turėtų šalies, atsisakančios sudaryti pagrindinę sutartį, veiksmai sąžiningumo požiūriu: jei derybas be pakankamo pagrindo nutraukusi šalis savo elgesiu sukūrė kitai šaliai pagrįstą pasitikėjimą ir įsitikinimą, kad sutartis tikrai bus sudaryta, tai ji, kaip nesąžininga šalis, privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą – ne tik derybų metu turėtas išlaidas, bet ir prarastos galimybės piniginę vertę.
3. Ar galima reikalauti nesąžiningos šalies gautos naudos priteisimo nukentėjusiai šaliai?
Kasacinio teismo praktika nedetalizuoja, kokiais konkrečiai atvejais galėtų būti ginamas nukentėjusios šalies lūkesčio interesas, tačiau nurodo bendrą taisyklę, kai nukentėjusi šalis galėtų reikalauti ginti ne tik tikrumo, bet ir lūkesčio interesą. Tai nesąžiningos šalies elgesys, kuriuo kitai šaliai buvo sukurtas pagrįstas pasitikėjimas ir įsitikinimas, kad sutartis tikrai bus sudaryta. Tokiu atveju nesąžininga šalis privalėtų atlyginti kitai šaliai nuostolius už pagrįsto pasitikėjimo sugriovimą.
Teisėjų kolegija, atsižvelgdama į aptariamoje byloje nustatytas aplinkybes (nesąžiningą pardavėjo elgesį, preliminariąja sutartimi užfiksuotus toli pažengusius sutartinius santykius), padarė išvadą, kad pirkėjas turi teisę į pagrindinės sutarties įvykdymo saugomo lūkesčio intereso gynimą, t. y. teisę į nuostolių sumą, kuri apskaičiuojama nesąžiningos šalies naudos gavimu.
Lietuvos Aukščiausias Teismas konstatavo, kad taikant civilinę atsakomybę tokioje situacijoje priteisiami atlyginti nuostoliai, kurie apskaičiuojami pagal šalies gautą naudą. Jie vadinami restituciniais nuostoliais. Restituciniais jie vadinami todėl, kad juos priteisiant neteisėtai nesąžiningos šalies gauta nauda perduodama nukentėjusiai šaliai. Šiuo atveju tai, ką gavo pardavėjas, pardavęs turtą didesne kaina – perduodama nukentėjusiai šaliai, t. y. pirkėjui.
Teismas nurodė, kad restitucinių nuostolių taisyklė tam tikrais atvejais gali būti naudojama kaip lūkesčio intereso pažeidimu sukeliamų nuostolių apskaičiavimo metodas. Tokiu atveju priteistini nuostoliai neturi peržengti kompensacinės sutartinės atsakomybės ginamos ribos.
Nagrinėjamoje byloje pirkėjas savo nuostolius grindė tuo, kad pardavėjas, užuot pardavęs jam pagal preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą nekilnojamąjį turtą, jį pardavė kitam trečiajam asmeniui už didesnę kainą, todėl pirkėjas siekė apginti savo neįgyvendintą tinkamos sutarties sudarymu saugomą lūkestį.
Lietuvos Aukščiausiasis teismas nagrinėjamoje situacijoje nurodė, kad akivaizdu, kad pardavėjui pardavus nekilnojamą turtą trečiajam asmeniui už didesnę kainą, pirkėjas neteko bent jau tokios vertės turto. Kadangi pirkėjas už tokios vertės turtą būtų sumokėjęs preliminariojoje sutartyje nustatytą kainą, tai jo reikalaujami atlyginti nuostoliai laikytini pagrįstai tikėtinais. Todėl teismas padarė išvadą, kad pirkėjo nuostolių apskaičiavimas naudojant restitucinių nuostolių metodą, laikytinas pagrįstu, t. y. pagrindžiančiu pirkėjo praradimus.
