Pasak banko pranešimo, tolesnį kainų kilimą galėtų pristabdyti didėjanti pasiūla arba spekuliacinės paklausos suvaržymas.
„Būsto rinkos aktyvumas visuose trijuose šalies didmiesčiuose laikėsi arti istorinių aukštumų. Ypatingu aktyvumu pasižymi sostinės būsto rinka, kurioje naujų butų sandorių skaičius pasiekė naują rekordą“, − sako Vytenis Šimkus, vyresnysis „Swedbank“ ekonomistas.
Anot jo, realus rinkos aktyvumas yra net aukštesnis, nei rodo Registrų centro statistika, nes dėl susidariusio naujo būsto trūkumo nemaža dalis butų perkama iš brėžinių ir šie pirkimai statistikoje atsiras tik vėliau.
Pasak V.Šimkaus, aukštam rinkos aktyvumui įtakos turi sparčiai gerėjanti darbo rinkos situacija − visuose trijuose didmiesčiuose per metus atlyginimai augo apie 10 procentų. Be to, vidinė migracija šalies viduje kuria nuolatinę naują paklausą, ir vien Vilnius pastaraisiais metais augdavo po 10 tūkst. gyventojų per metus.
„Vis tik daugėja ženklų, jog rinkos aktyvumą skatina ne tik fundamentalūs veiksniai, bet ir investiciniai ar spekuliaciniai sandoriai. Todėl rimtesnis šio segmento suaktyvėjimas pablogintų būsto pirkėjų sąlygas, ypatingai atsižvelgiant į dabartinę apribotos pasiūlos situaciją“, − pabrėžia V.Šimkus.
„Swedbank“ ekonomistai nurodo, kad kainų augimo tempas pirmąjį šių metų ketvirtį išsirikiavo pagal šalies miestų dydį. Vilniuje kainos augo daugiau nei 11 proc. per metus − tolygiai brango ir senos, ir naujos statybos būstas.
Kaune būstas buvo vidutiniškai 8,7 proc. brangesnis nei prieš metus, ir kainas šiame mieste daugiausia aukštyn kėlė antrinės rinkos segmentas.
Klaipėdoje buvo fiksuota priešinga situacija, nes seni butai brango 4,7 procento, tuo metu naujos statybos būstas brango 16 proc. Vis dėlto pirminė rinka Klaipėdoje sudaro mažą visų sandorių dalį, todėl bendra vidutinė būsto kaina uostamiestyje tepakilo 4 proc.
„Pirmąjį šių metų ketvirtį sparčiau augusios butų kainos šiek tiek sumažino būsto įperkamumą visuose trijuose didmiesčiuose. Kol kas pasikeitimas nežymus, tačiau tęsiantis tokiai tendencijai gyventojų galimybės įsigyti būstą galėtų suprastėti“, – teigia V.Šimkus.
Kita vertus, pasak jo, pastaruosius kelerius metus atlyginimų augimas gerokai lenkė būsto kainas, ir būsto įperkamumas bent kol kas išlieka istorinėse aukštumose.
Pasak „Swedbank“ ekonomistų, analogiška aukšto rinkos aktyvumo tendencija, ypač naujesnio būsto segmente, stebima ir kitų Baltijos šalių sostinėse.
Būsto kainos Rygoje augo 4,7proc., o Taline − 9,2 proc. „Swedbank“ skaičiavimais, būsto įperkamumas išlieka aukščiausias Rygoje, kur dominuoja senos statybos būstas, o Talino gyventojų galimybės įpirkti būstą yra šiek tiek geresnės nei vilniečių.
Nepaisant to, kad būsto įperkamumas išlieka aukštas, „Swedbank“ ekonomistų nuomone, pastaruoju metu stebėtas itin spartus kainų augimas nėra visai natūralus. Galimai didėjančią spekuliacinę paklausą atskleidžia ir „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, kuris parodo, kokią dalį buto kainos sudaro jo nuomos pajamos.
„Šiuo metu vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje siekia 5,6 procento, o Kaune ir Klaipėdoje jis sudaro, atitinkamai, 6,6 ir 6,3 procento. Viena vertus, nuomos pajamingumas išlieka gana aukštame lygyje, ypač lyginant su vidutinėmis paskolų palūkanomis, tačiau pastaruosius dvejus metus jis mažėja“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
Jis atkreipia dėmesį, kad nuomos pajamingumas visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose mažėja ir yra kritęs žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio. Tai reiškia, kad būsto pardavimo kainos pakilo sparčiau nei būsto nuomos kainos.
„Swedbank“ ekonomistų teigimu, dalis spartaus kainų augimo buvo susijusi su laikinu pasiūlos trūkumu, kuomet pandemijos metu buvo pristabdytas naujų objektų vystymas, o paklausa kilo į rekordines aukštumas.
N.Mačiulis sako, kad šiuo metu stebimas didelis išduodamų naujų statybų leidimų šuolis, todėl tikėtina, jog atotrūkis tarp paklausos ir pasiūlos kitais metais turėtų sumažėti.
„Vis tik kai kurios siūlomos spekuliacijas galimai prislopinsiančios priemonės būtų savalaikės, pavyzdžiui, preliminarių pirkimo sutarčių registras. Svarstytinas ir naujas pirkimo sandorio mokestis, ypač kai tai yra ne pirmas sandoris per metus“, − komentuoja N.Mačiulis.
Pasak jo, būsto paklausą ir įperkamumą didino toliau mažėjusios būsto paskolų palūkanos, Lietuvoje ir Estijoje nukritusios iki 2,3 procento, o Latvijoje – iki 2,6 procento.
„Jau daugiau nei dešimtmetį gyvename itin žemų palūkanų aplinkoje, kuri ne tik padidina būsto įperkamumą, bet ir mažina alternatyvių saugių investicijų patrauklumą“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas.
Anot N.Mačiulio, nors kol kas centriniai bankai nežada keisti monetarinės politikos krypties, tačiau įsibėgėjanti infliacija gali juos priversti pakelti palūkanas virš istorinių žemumų anksčiau, nei tikimasi šiuo metu.
