Jeigu perkamo daikto trūkumai pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus vartotojas juos būtų pastebėjęs pirkimo (perdavimo) momentu, tuomet pardavėjas neprivalo garantuoti parduodamo daikto kokybės.
Pardavėjas taip pat gali remtis kitais jo atsakomybę ribojančiais pagrindais, pavyzdžiui, jis nebus laikomas atsakingu už daiktų trūkumus, jeigu įrodys, kad šie trūkumai atsirado po daiktų perdavimo dėl pirkėjo netinkamo naudojimosi daiktu, trečiųjų asmenų kaltės arba nenugalimos jėgos (lot. „force majeure“).
Tačiau paaiškėjus buto ar namo statybos darbų kokybės defektams ir nesant minėtų pardavėjo atsakomybę ribojančių aplinkybių, pardavėjas yra už juos atsakingas.
Savo teises gali ginti keturiais būdais
Vis dėlto praktikoje, net ir teisiniu požiūriu nesudėtingoje situacijoje, kai naujos statybos namas ar butas perkamas iš pardavėjo, kuris yra finansiškai pajėgus vykdyti kokybės garantinius įsipareigojimus, siekiant įgyvendinti savo teisę į tokią garantiją, daroma nemažai klaidų.
Dažnai pasitaiko, kad pirkėjas, nežinodamas savo teisių gynimo bei jų įgyvendinimo būdų, praranda galimybę apginti savo interesus. Įprastai tokiais atvejais vartotojui nepakanka žinių apie galimus savo interesų gynimo būdus, t.y. ko jis gali reikalauti ir kaip tai įgyvendinti. Be to, neretai praleidžiamas ieškinio senaties terminas.
Jeigu įsigytas daiktas neatitinka kokybės reikalavimų, pirkėjas turi teisę pardavėjo reikalauti, kad daiktas būtų pakeistas tinkamos kokybės kitu daiktu, išskyrus atvejus, kai trūkumai yra nedideli arba jie atsirado dėl pirkėjo kaltės, arba antras būdas – prašyti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina, arba siekti, kad pardavėjas neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus, arba atlygintų pirkėjo išlaidas jiems ištaisyti, jei trūkumus įmanoma pašalinti, arba ketvirta – reikalauti iš pardavėjo grąžinti sumokėtą kainą ir atsisakyti sutarties, kai netinkamos kokybės daikto pardavimas yra esminis sutarties pažeidimas.
Pabrėžtina, kad pirkėjas, siekdamas apginti savo pažeistus interesus, gali pasinaudoti tik vienu iš nurodytų teisių gynimo būdų.
Dėl trūkumų – kreiptis nedelsiant ir rekomenduotina raštu
Atsižvelgiant į pasirinktą teisių gynimo būdą, rekomenduojama nedelsiant nuo tam tikrų defektų ir/ar trūkumų paaiškėjimo dienos raštu kreiptis į pardavėją (kartu ir į statytoją ar rangovą, jeigu tokie yra, – aut. past.) ir pretenzijoje konkrečiai nurodyti, kokie defektai ar trūkumai išryškėjo.
Taip pat svarbu pateikti tokius defektus ar trūkumus patvirtinančius įrodymus, pavyzdžiui, fotonuotraukas, ekspertizės išvadas bei nurodyti konkretų terminą trūkumams apžiūrėti, įvertinti ir juos pašalinti (priklauso nuo pasirinkto gynybos būdo, – aut. past.) bei konkretų terminą atsakymui į pateiktą pretenziją pateikti.
Dažnai pasitaikanti klaida – pirkėjas pats savo lėšomis pašalina defektus ir tik po to kreipiasi dėl tokių defektų šalinimo išlaidų atlyginimo. Gavus neigiamą atsakymą, teisiniu keliu ginti savo interesus tampa labai sudėtinga, nes defektai pašalinti, o įrodyti, kad tokie buvo po šių ištaisymo (pavyzdžiui, dažnai taip prarandama galimybė ekspertizei atlikti) tampa neįmanoma.
Dėl šios priežasties pirmiausia rekomenduojama surinkti reikiamus įrodymus išaiškėjusiems defektams pagrįsti, pareikalauti pašalinti esamus trūkumus raštu ir tik gavus neigiamą atsakymą arba jo negavus, nurodytu terminu imtis defektų šalinimo darbų.
Šalinant statybos darbų defektus savo lėšomis, patartina išsaugoti tokias išlaidas pagrindžiančius dokumentus: defektų šalinimo aktą, sutartį su defektus šalinančiu rangovu, atliktų darbų aktus, sąskaitas ir kitus dokumentus. Bylą teismo proceso metu apsunkina ir tokie atvejai, kai defektus, pavyzdžiui, lauko apdailos nutrupėjimus pirkėjas ištaiso pats savarankiškai, neturėdamas net medžiagų įsigijimą patvirtinančių dokumentų, dėl to tampa sunku įvertinti atliktų darbų vertę.
Garantinis terminas – iki 20 metų
Garantinis daikto kokybės terminas reiškia, kad naujos statybos namas ar butas atitiks kokybės reikalavimus visą garantinio termino laikotarpį.
Svarbu paminėti, kad pirkėjas turi teisę į ne trumpesnius negu LR Statybos įstatyme numatytus garantinius terminus. Statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis kaip penkeri metai, o paslėptų statinio elementų garantinis terminas (pavyzdžiui, konstrukcijų, vamzdynų ir kitų) yra dešimt metų (tyčia paslėptų – 20 metų). Taigi pretenzijas dėl daikto kokybės trūkumų pirkėjas gali reikšti, jeigu defektai ar trūkumai paaiškėja per nurodytą garantijos galiojimo laikotarpį.
Per kokybės garantinį terminą išaiškėjus statybos darbų defektams ir pirkėjui dėl jų pateikus pretenziją, o atsisakius tenkinti jo reikalavimą arba per pirkėjo pretenzijoje nustatytą terminą neatsakius į pretenziją, laikytina, kad nuo to momento pirkėjas sužinojo apie savo teisės pažeidimą. Sutrumpintas 6 mėnesių senaties terminas ieškiniams dėl parduoto daikto trūkumų pradedamas skaičiuoti būtent nuo to laiko.
Ieškinio senaties terminas – tai įstatymo nustatytas laiko tarpas per kurį asmuo, manantis, kad jo teisės pažeistos, turėtų kreiptis į teismą ir tokiu būdu jas ginti.
Ieškiniams dėl parduotų daiktų trūkumų taikomas sutrumpintas – šešių mėnesių – ieškinio senaties terminas. Tai reiškia, kad pirkėjas, pardavėjui atsisakius arba ignoruojant jo pareikštą pretenziją dėl daikto trūkumų ir pirkėjui nesikreipiant į teismą (per šešis mėnesius nuo to momento, kai pardavėjas atsisako tenkinti jo pretenziją, – aut. past.), praleidžia ieškinio senaties terminą dėl daiktų kokybės. Teisininkai pataria į tai atsižvelgti ir šio termino nepraleisti, nes antraip gali būti prarandama galimybė apginti savo interesus teismine tvarka.
Už statybos darbų defektus gali atsakyti ir rangovas
Ne mažiau svarbu apžvelgti ir situacijas pardavėjo bankroto atveju. Kaip tuomet ginti savo teises? Kas gali būti atsakingas už statinio kokybės garantinius įsipareigojimus pardavėjui bankrutavus? Ar tokiu atveju pirkėjas praranda galimybę apginti savo interesus dėl daikto kokybės trūkumų, nustatytų garantiniu laikotarpiu? Atsakymas priklauso nuo to, ar pardavėjas, iš kurio buvo įsigytas nekilnojamas turtas, buvo ir šio objekto statytojas ar rangovas, atlikęs konkrečius statybos darbus objekte.
Kai nupirkto daikto pardavėjas bankrutuoja, tačiau statybos darbus atliko kitas statytojas ar rangovas, galima remtis statybos darbus vykdžiusio asmens (objekto statytojo arba jo pasitelkto rangovo) pareiga užtikrinti, kad pastatytas objektas (statinys) arba atlikti statybos darbai, atitiks kokybės reikalavimus ne trumpiau negu visą įstatyme nustatytą garantinį laikotarpį, t.y. 5, 10 arba 20 metų.
Svarbu pažymėti, kad už garantinio laikotarpio metu išryškėjusių defektų pašalinimą yra atsakingas ir pardavėjas, ir rangovas.
Analizuojant teismų praktiką, galima rasti atvejų, kai nekilnojamo turto pirkėjai, atsiradus šio turto statybos darbų trūkumams, kreipiasi į teismą dėl nuostolių atlyginimo ne iš pardavėjo, bet tiesiogiai iš statybos darbus vykdžiusių rangovų.
Šią situaciją gali padėti iliustruoti pavyzdys, kai vieno šalies daugiabučio namo pirkėjai, įsigiję butus bei įsteigę daugiabučio namo savininkų bendriją, išryškėjus vidaus vamzdynų defektams, kreipėsi į teismą dėl daikto kokybės trūkumų. Gyventojai savo reikalavimus reiškė tiesiogiai rangovui, kuris atliko konkrečius pastato vidaus vandentiekio, vamzdyno ir kitus darbus (butų pardavėjas tuo metu buvo bankrutavusi įmonė, – aut. past.).
Teismas ne tik nagrinėjo bylą, t.y. priėmė pirkėjų ieškinį, tačiau ją išsprendė, nustatydamas, kad šiuo atveju rangovas, įrengęs vandentiekio sistemą, turi pareigą dešimt metų atsakyti už paslėptus defektus statinio konstrukcijoje ir privalo atlyginti butų pirkėjų patirtus nuostolius.
Už kokybę atsako ir pardavėjas, ir rangovas
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas ne kartą yra pažymėjęs, kad statybos veikloje būtina užtikrinti viešojo intereso apsaugą – statybos darbai ir statiniai neturi kelti pavojaus žmonių saugumui, aplinkai. Šie statybos santykių teisinio reglamentavimo ypatumai lemia atitinkamą sutarties laisvės principo statybos rangos sutartiniuose santykiuose ribojimą.
Toks aiškinimas grindžiamas viešojo intereso apsaugos institutu bei rangovo pareiga užtikrinti statybos darbų rezultato kokybę ne trumpesniu nei įstatyme nustatytu garantiniu terminu. Rangovas, atlikęs tam tikrus statybos darbus, turi vykdyti savo garantinius įsipareigojimus, nepaisant to, kad pretenziją dėl jų kokybės ir/ar tinkamumo pateikia ne tiesioginis jų užsakovas (šiuo atveju darbų rezultato naudotojas – pirkėjas, – aut. past.).
Taigi, galima daryti išvadą, kad naujos statybos namo ar buto pirkėjai gali reikšti reikalavimus tiesiogiai statytojui (statybos darbų užsakovui) arba tiesiogiai darbus vykdžiusiam ar vykdžiusiems rangovams dėl statybos darbų kokybės trūkumų.
Kai bankroto byla iškeliama rangovui ir/ar statytojui, tačiau daiktas yra pirktas iš kito veikiančio subjekto – pardavėjo – nepaisant to, kad šis neturi galimybės išreikalauti iš statybos darbus vykdžiusių asmenų darbų kokybės trūkumų ištaisymo, pardavėjas yra atsakingas už daikto kokybę pirkėjo atžvilgiu. Tai reiškia, kad pardavėjas yra atsakingas už statybos darbų defektų pašalinimą ar tokių išlaidų atlyginimą pirkėjui ir tokiu atveju.
Pagrindinė problema kyla tada, kai naujos statybos buto ar namo pardavėjas, kuris kartu yra ir jo statytojas, ir rangovas (atlikęs statybos darbus – aut. past.), garantinio termino laikotarpiu bankrutuoja. Tokiu atveju, išaiškėjus statybos darbų defektams, pirkėjui nėra į ką kreiptis dėl reikalavimo ištaisyti atsiradusius trūkumus.
Straipsnis parengtas remiantis Advokatų profesinės bendrijos „STRATEGUM Dargis ir partneriai“ teisininkės Giedrės Kačinskienės konsultacija (specializacijos sritys: statybų ranga, verslo sutartys, viešieji pirkimai).
