Verslas jau daugelį metų kritikuoja valstybines institucijas dėl neefektyvaus nekilnojamojo turto valdymo. Valstybė iki šiol nėra galutinai susisteminusi, kiek objektų valdo, o vienam valdininkui šiuo metu tenka daugiau nei dvigubai daugiau ploto nei vienam privataus sektoriaus darbuotojui.
Tačiau 2021 pradžios valstybinės institucijos bus priverstos peržiūrėti savo administracinės paskirties patalpas, nes už jas teks pradėti mokėti nuomą.
Vietoje panaudos – nuoma
Anot Turto banko generalinio direktoriaus Mindaugo Sinkevičiaus, iki šiol valstybės institucijoms administracinės patalpos būdavo suteikiamos panaudos pagrindu.
„Panauda reiškia, kad valstybei priklausančios patalpos buvo suteikiamos neatlygintinai, o institucijos mokėdavo privalomai tik už jų administravimą (paslaugą) ir pastato nusidėvėjimą“, – 15min sakė jis.
Tačiau praėjusių metų spalio 1 d. įsigaliojo nauja Valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo redakcija. Pastaroji numato, kad centralizuotai valdomas valstybės turtas turi būti valdomas ne panaudos pagrindais, o nuomos. Pasikeitimai įsigalioja nuo 2021 metų sausio 1 dienos.
„Esant nuomos santykiams, institucijos mokės už patalpų naudojimą, į kurį įskaičiuotas administravimas, vertės palaikymo dedamoji, kuri remiasi objekto mokestine verte, ir atnaujinimo dedamoji, jei pastatas yra naujas ar padaryti esminiai remontai“, – 15min aiškino M.Sinkevičius.
Šiuo metu Turto bankas su institucijomis sutartis persirašinėja iš panaudos į nuomos. M.Sinkevičiaus teigimu, iš viso pokyčiai palies apie 140 valstybės institucijų ir apims apie 430 tūkst. kv. m šių institucijų naudojamo ploto.
„Dar kelios dešimtys institucijų iš karto pereis į nuomos santykius, nes jų naudojamas patalpas Turto bankas perima paskutiniuoju centralizacijos etapu, kuris vyksta šiuo metu“, – sakė jis.
Už savo biurus mokės Turto banko „klientės“: ministerijos, joms pavaldžios institucijos, tokios kaip „Sodra“, Valstybinė mokesčių inspekcija, Užimtumo tarnyba ir kitos.
„Ateityje šis skaičius gali didėti, jei kitos valstybės institucijos taps Turto banko klientais“, – kalbėjo jis.
Mokės pagal tai, kur yra NT
M.Sinkevičius įsitikinęs, jog toks sprendimas į valstybės nekilnojamojo turto valdymą įneš ekonominės logikos.
„Valstybės įstaigoms atsiras paskata optimaliau naudoti valstybės biurus, atsisakant dalies patalpų. Taip pat bus surenkama daugiau lėšų valstybės turto priežiūrai“, – kalbėjo jis.
Turto banko vadovo teigimu, pertvarkos esmė yra nuomos mokesčio diferenciacija pagal patalpų būklę ir kur tos patalpos yra.
„Gi ir verslas už nuomą moka skirtingai – Biržuose norint atidaryti parduotuvę reikia mokėti vieną nuomos kainą, o Vilniuje – kitą. Todėl ir ieškojome nuomos formulės, kuri atlieptų bendras nekilnojamojo turto aktualijas. Konkreti suma kiekvienai institucijai už nuomojamas patalpas bus skaičiuojama individualiai“, – sakė jis.
Mokama nuoma susidės iš trijų dedamųjų: fiksuoto administravimo atlygio, vertės palaikymo mokesčio ir atnaujinimo mokesčio. Fiksuotas administravimo atlygis bus mokamas Turto bankui už administravimą, vertės palaikymo mokestis – atsižvelgiant į turto vertę suskaičiuota įmoka, o atnaujinimo – kai institucija yra įsikūrusi naujai pastatytame ar modernizuotame pastate.
M.Sinkevičius pasakojo, jog anksčiau pastato būklė lėmė mokamą panaudos dydį. Dėl to buvo tokių paradoksų, kai regionuose esančios institucijos mokėdavo kad ir trečdaliu brangiau už patalpas nei Vilniuje esančios.
„Esant panaudos santykiams, mokama mokestį už patalpas lėmė pastato likutinė vertė. Pastatas galėjo būti ir prestižinėje vietoje, pavyzdžiui, sostinės Gedimino prospekte, tačiau senos statybos, naudojimasis juo institucijai kainavo santykinai nedaug.
Esant nuomos santykiams, atsižvelgiama į nekilnojamojo turto vertę. Gi elementari logika sako, kad kokios bebūtų būklės pastatas, turėti biurą Gedimino prospekte yra brangiau nei, tarkime, Prienuose“, – aiškino jis.
-
5 brangiausi ir pigiausi Lietuvos miestai: kur 2 kambarių butai – už automobilio kainą, o kur neužteks šimto tūkstančių?
-
Pandeminiai architektūros metai: dėmesys viešosioms erdvėms ir architektams
-
NT rinkos „linksmieji kalneliai“: plėtotojų isteriją pakeitė euforija, bet iš statybininkų veidų rūškana nedingo
Todėl dabar didžiausia naujovė – valstybinės institucijos už turtą mokės pagal nekilnojamojo turto vertes ir taip bus bandoma atkartoti rinkos tendencijas.
„Pavyzdžiui, Vilniuje naudotis valstybės turtu bus brangiau nei būtų mokama už tokį pat plotą Vilkaviškyje ar Prienuose, kas iki šiol buvo ne visada. Lyginant su nuomos kainomis rinkoje, nuomos kainos institucijoms bus nuo 1,5 iki 5 kartų mažesnės, tačiau jos atkartos rinkos tendencijas, t.y. išlaikys tokias proporcijas kaip rinkoje tarp miestų ir lokacijų“, – įsitikinęs jis.
Tikisi didelių rezultatų
M.Sinkevičius aiškino, jog nelogiška būtų valstybiniam turtui taikyti tuos pačius įkainius, kaip ir privačiam. Teigiama, kad esminis tikslas nėra pelno siekimas, o efektyvesnis valstybės turto valdymas.
Turto banko vadovas pastebi, kad dar neperėjus prie nuomos santykių valstybės institucijos sujudo, nes skaičiuoja, kiek kainuos išlaikyti patalpas. Ypač pastebima, kad sunerimo Vilniaus centrinėje dalyje įsikūrusios įstaigos.
„Mokant panaudos mokestį įstaigai nėra labai didelio skirtumo, kur būti įsikūrus. Atėjus nuomos santykiams, pradedama galvoti, kad gal dalį paslaugų ar funkcijų, pavyzdžiui, archyvus, iškelti į miesto pakraštį ar regionus, taip taupant lėšas. Panašūs procesai turėtų vykdyti ir optimizuojant biurų patalpas, peržiūrint, kiek ploto reikia užtikrinti įstaigos veiklą“, – sakė M.Sinkevičius.
Prognozuojama, kad surenkamų lėšų kiekis turėtų didėti 2,5-3 kartus – nuo maždaug esamų 6 mln. eurų iki 12-14 mln. eurų per metus. Juos ketinama investuoti į tuos pastatus, kurie turi ilgalaikę vertę ir prisideda prie efektyvesnio valstybės turto valdymo. Taip pat – į klientų darbo sąlygų ir patalpų būklės gerinimą.
Taip pat siekiama iki 2030 metų sumažinti valstybės NT biurų portfelį trečdaliu – nuo 579 tūkst. kv. m iki 414 tūkst. kv. metrų. Kartu per dešimtmetį turėtų sumažėti plotas vienam dirbančiajam – nuo 26 kv. m iki 20 kv. metrų. O pardavus turtą, kurio atsisakys valstybės institucijos, ketinama gauti apie 74 mln. eurų.
„Turėtų mažėti valstybės institucijų koncentracija didmiesčiuose – tiek mažinant biurų plotus, tiek perkeliant dalį funkcijų į regionus. Rajonų centruose susiformuos savotiški valdžios institucijų traukos centrai, kai viename pastate dirbs kelios ar keliolika valstybės institucijų“, – kokių tikisi rezultatų vardijo M.Sinkevičius.
Ekspertai tiki nauda
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Mindaugas Kulbokas aiškino, jog pati idėja įvesti centralizuoto turto naudojimo nuomos mokestį yra ne nauja. Tačiau jis tiki, kad biudžeto lėšomis dotuojama nuoma pagaliau įtvirtina savininko principą, aiškiai įvardija, kas atsakingas už valstybės turto priežiūrą ir panaudojimo efektyvumą.
„Tikėtina, kad institucijos peržiūrės NT panaudojimo racionalumą viešajai funkcijai vykdyti, o centralizuotas turto valdytojas gaus realias galimybes rūpintis naudojamo turto kokybiniais parametrais. Rezultatas, kurio tikimasi iš šių pokyčių, yra panaudojamo turto poreikio mažinimas, tarpinstitucinis bendradarbiavimas ir klasterizavimasis (ypač regionuose) bei efektyvesnis gautų biudžeto lėšų perskirstymas į turto vertės kėlimo parametrus (einamieji ir kapitaliniai remontai). Visa tai turėtų užtikrinti ne tik lėšų sutaupymus, bet ir kelti centralizuoto turto valdytojo kompetencijas“, – įsitikinęs jis.
M.Kulbokas aiškino, jog panašus modelis yra naudojamas Skandinavijos šalyse. 15min prieš porą metų rašė apie Suomijos valstybinio NT administratoriaus „Senate Properties“ (SP) veiklą. SP negauna finansavimo iš biudžeto ir veikia privataus verslo principais – pavyzdžiui, papildomas plėtrai ar investicijoms reikalingas lėšas įmonė skolinasi iš bankų, moka mokesčius. O valstybinės institucijos turi nuomotis patalpas iš šio valstybinio turto administratoriaus.
„Pasiektas rezultatas – išpūstas kvadratinių metrų burbulas iš institucijų“, – dabar 15min komentavo M.Kulbokas.
PLAČIAU SKAITYKITE: Suomija Lietuvai rodo pavyzdį, kaip reikia valdyti valstybinį turtą
Jam antrino ir plėtotojams atstovaujančios Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos prezidentas Mindaugas Statulevičius. Jo nuomone, nuoma grįsti santykiai skatins institucijas įsivertinti, ar tikrai visas jų valdomas turtas joms yra reikalingas.
„Kai moki už šildymą, apsaugą, už ventiliaciją patalpų, taip nevertini, kaip pradedi mokėti už jų nuomą. Tuomet įvertini, kokio tai dydžio kaštai, ypač kai reikia prašyti didesnio biudžeto ir žmonės tuomet susimąsto. Iš verslo ateinanti logika – turi kiek tau reikia“, – aiškino jis.
Be to, M.Statulevičius pastebi, kad pastaruoju metu versle kaip tik vyksta optimizavimo ciklas. Įmonės peržiūri, ar joms tikrai reikia tiek patalpų, ir mažina jų kiekį, keliasi iš energetiškai neefektyvių į naujus pastatus.
„Aišku, valstybinės institucijos dažnai buvo paveldėjusios nekilnojamąjį turtą, dažnai pastatai statyti sovietmečiu, jų energinio naudingumo nelabai pakelsi. Bet čia vienas stiprus žingsnis link to, kad valstybinės institucijos įsivertintų savo turtą“, – kalbėjo jis.
O gal valstybei vertėtų atsisakyti nuosavo turto ir institucijas perkelti į nuomojamus, privačių įmonių biurus? M.Statulevičius mano, jog tai galima būtų padaryti tik iš dalies.
„Tam tikroms valstybės funkcijoms, kurios yra svarbios, joms reikalingas ypatingas, specifiškai pastatytas nekilnojamasis turtas, jis turėtų ir likti. Saugumo, krašto apsaugos, sveikatos apsaugos ir kiti jautrūs objektai. Visa kita yra tiesiog patalpa, kurioje reikia sėdėti, dirbti, saugoti serverius. Todėl šis turtas galėtų būti perduotas valdyti tiems, kas tuo užsiima geriausiai, o valstybė iš jų nuomotųsi“, – svarstė pašnekovas.
Tiesa, LNTPA vadovas pastebi, kad iki šiol valstybėje gajus įprotis, jog turtas turi priklausyti jai pačiai. Tačiau jis skatina keisti šį nusistatymą.
„Geroji praktika būtų reprezentacinius ir saugumo objektus pasilikti, bet įprastą administracinę erdvę galima puikiausiai nuomotis rinkoje“, – įsitikinęs jis.
Nuoma – tik vienos problemos sprendimas
Ekspertai pabrėžia, kad valstybinių administracinių patalpų nuoma apima tik dalelę valstybės valdomo nekilnojamojo turto. M.Kulbokas atkreipia dėmesį, kad tokio turto yra 10 kartų daugiau.
„Nekilnojamasis turtas ir toliau bus administruojamas po senovei. Likusi ryški problema tarp valstybės ir savivaldybių valdomo turto strategijų. Valstybė turi pasirengusi veiksmų planą ir strategiją, kaip toliau elgtis su turtu, tuo tarpu tik 3 iš 60 savivaldybių turi valdomo turto panaudojimo strategijas“, – tikino jis.
Tuo tarpu M.Statulevičius dar kartą pakartojo savo įsitikinimą, kad ir valstybinis nekilnojamasis turtas turi būti apmokestintas, kaip ir privatus.
„Natūralu, jeigu biurai moka nekilnojamojo turto mokestį už tai, kad naudojasi infrastruktūra, šaligatviais, apšvietimu, kodėl tuomet valstybinės institucijos neturėtų tokiu pačiu principu vadovautis“, – klausė LNTPA prezidentas.
Dar 2019 metais, praėjusioje kadencijoje, dabartinė ekonomikos ir inovacijų ministrė Aušrinė Armonaitė pasiūlė panaikinti valstybės ar savivaldybių valdomam turtui taikomą nekilnojamojo turto (NT) mokesčio lengvatą.
Tačiau dabartinė ministrė pirmininkė Ingrida Šimonytė anuomet aiškino, jog toks mokestis galėtų būti taikomas kaip tam tikra drausminanti priemonė. Esą, gavusios naują mokestį, institucijos prašytų papildomų lėšų. Vietoje naujojo mokesčio ji siūlė tiesiog nedidinti asignavimų, kad įstaigos galėtų laikyti tiek turto, kiek reikia.
Pasak jos, dabar biudžetinėms įstaigoms „neskauda tą turtą turėti“.
„O kad skaudėtų jį turėti, nebūtina įvesti mokestį, užtenka neduoti jo išlaikymui asignavimų“, – 2019 teigė tuometinė Audito komiteto pirmininkė I.Šimonytė.
PLAČIAU SKAITYKITE: Seimo nariai sako, kad valstybės turto apmokestinimas gali paskatinti efektyvesnį valdymą
Iš tiesų, dažna tiek valstybinio turto apmokestinimo, tiek jo nuomos kritika, jog tiesiog iš vienos kišenės pinigai perdedami į kitą. Tačiau M.Statulevičius su ja sutinka tik tuo atveju, jei, kaip jis sako, į klausimą žiūrima iš buhalterinės pusės.
„Tačiau žiūrint ekonomiškai, tai yra didžiulė paskata persižiūrėti savo turtą. Tokia reforma reikštų sumažėjusias skiriamas sumas, nes įstaigos supras, kad joms nereikia tiek turto, ir pasiliks tik tas, kurios reikalingos reprezentacijai“, – įsitikinęs jis.
