Turto banko komunikacijos vadovas Tomas Bagdonas 15min informavo, kad šiuo metu į parduodamo turto sąrašą yra įtraukta 11 objektų, esančių Palangoje. Artimiausiu metu bus perimtas dar vienas objektas, esantis Vytauto g. 63 – administracinės paskirties patalpos.
Pajūry – poilsio patalpų gausa
T.Bagdono teigimu, Palangą iš panašių dydžio miestų, kuriuose valstybės turtą valdo Turto bankas, išskiria poilsio patalpų gausa. 4 objektai, skirti parduoti, yra poilsio paskirties.
„Poilsio patalpų gausa yra dėl dviejų priežasčių – Palanga yra kurortinis miestas ir bendra tendencija yra tokia, kad valstybės institucijos ir organizacijos atsisako poilsinės paskirties patalpų kaip nereikalingų valstybės funkcijoms vykdyti. Mūsų duomenys rodo, kad per 2018-ųjų pabaigoje valstybei priklausė apie 67,7 tūkst. kv. m poilsio paskirties patalpų, kurių likutinė vertė sudarė 7,2 mln. eurų. Per metus tokio turto sumažėjo beveik 8 tūkst. kv. metrais“, – aiškino Turto banko atstovas.
Kitos dvi didesnės valstybei priklausančio turto kategorijos Palangoje yra administracinės paskirties ir gyvenamosios paskirties patalpos. Administracinės paskirties patalpas Turto bankas perima kaip centralizuotas valdytojas, o gyvenamųjų patalpų institucijos atsisako kaip nereikalingų valstybės funkcijoms vykdyti.
Iš įdomesnių objektų galima išskirti Šventosios g. 27 esančią vasaros koncertų estradą, taip pat Vytauto g. 170 esantį gydyklos kompleksą – Turto bankas valdo žemę po šiais pastatais.
Tiesa, nė vienas objektas šiuo metu nėra pardavinėjamas, nes neužbaigtas jų turto vertinimas arba nepaskelbtas pakartotinis aukcionas. Tačiau rugsėjį bus skelbiamas Mėtų skersgatvyje esančio, 10 kambarių buto pardavimas. Jo pradinė kaina sieks 146 tūkst. eurų.
„Kiti devyni objektai bus pardavinėjami vėliau, kai bus sutvarkyti dokumentai ir gautas turto vertinimas“, – 15min aiškino T.Bagdonas.
Anot jo, laukiant, kol pastatai bus parduoti, nuspręsta įveiklinti nenaudojamą turtą – buvo paskelbti poilsio paskirties patalpų nuomos konkursai. Tačiau dviem poilsiavietėmis Žvejų ir J.Basanavičiaus gatvėse niekas nesusidomėjo.
„Per nustatytą laikotarpį viešojo aukciono metu nė vienam objektui neatsirado nuomininkų. Šiuo metu vertinamame, kodėl taip atsitiko. Pirminiu vertinimu, išnuomoti poilsiavietes galėjo sutrukdyti arba nuomos kaina, arba nuomos laikotarpis – jie bus peržiūrėti ir labiau priartinti prie rinkos poreikių“, – aiškino T.Bagdonas.
Anot jo, valstybės turto pirkėjų portretas kardinaliai skiriasi didmiesčiuose ir regionuose. Jei regionuose turtą iš valstybės išimtinai perka gyventojai, tai didmiesčiuose nemažą dalį sudaro investuotojai, kurie ieško patrauklių objektų, kad vėliau juos galėtų įveiklinti arba jų pagrindu išvystyti investicinį projektą.
„Tokius skirtumus lemia ir parduodamo turto struktūra, ir laukiama grąža – investuotojai vertina galimą investicijų grąžą. Natūralu, regionuose ją sunkiau užtikrinti ir tai susiję su bendra demografine bei socialine aplinka. Palanga šiuo atveju išsiskiria ir pirkėjų struktūra panašesnė į didmiesčių – tiek gyventojai, tiek investuotojai domisi valstybės parduodamu turtu“, – 15min sakė T.Bagdonas.
Pasigenda sinergijos
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec advisers LT“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Mindaugas Kulbokas pastebi, kad valstybės palikimas pajūryje – nuo sovietinių laikų likusios poilsinės ir poilsiavimo stovyklos. Jos stipriai konkurencinėje aplinkoje pralaimi viskuo – tiek išvaizda, tiek galimybėmis.
„Naujai iškilę ar jau rekonstruoti pajūrio poilsio paskirties objektai gerokai lenkia senuosius poilsiavimo paskirties „monstriukus“ savo efektyvumu, inžinerinėmis sistemomis, estetika, vidaus interjero sprendimais. Aišku, esminis dalykas, kurio nepavyksta panaikinti, yra kvapas. Taip, kvapas iš praeities daugeliu atveju yra tokių poilsinių palydovas“, – įsitikinęs jis.
M.Kulboko teigimu, nors šiuo metu bandoma parduoti arba įveiklinti stipriai nudėvėtą turtą, tam dažnai trukdo pajūryje įprastas veiklos modelis – „uždirbus pajamų sezono metu, jos išleidžiamos pastatų administravimui ne sezono metu“. Būtent sezoniškumui ir turi būti pasiruošę verslininkai, investuojantys arba ieškantys idėjų pajūryje.
„Pagrindinis klausimas, kaip pajūris gali sekti kito sėkmingo turistinio miesto – Druskininkų – pavyzdžiu? Mano manymu, pajūriui trūksta visa vienijančios idėjos, kuri paskatintų poilsiautojus rinktis pajūrio zoną ištisus metus. Sutinku, jūra, pušys, smėlis, oras, bet ar to pakanka šiuolaikiniam keliautojui, kuris turi 500 km spinduliu tiek pasirinkimų ir galimybių turiningai praleisti laiką? O kur dar 3 valandų atstumo skrydžių įvairovė – Ispanija, Italija, Gruzija, Ukraina, Turkija“, – svarstė pašnekovas.
Tiesa, M.Kulboko nuomone, Palangos nekilnojamasis turtas keliautojų pasirinkimo kontekste nėra visai beviltiškas reikalas. Tačiau jis vis baksnoja į klausimą – kas gali suvienyti visą margumyną ir jį pateikti taip, kad būtų patrauklu ne tik keliautojams, bet ir investuotojams?
„Poilsinių, kuriomis disponuoja valstybė, savivaldos ir valstybės valdomos įmonės pardavimas nėra kažkoks dviračio išradinėjimas. Tai normalus (gal kiek ilgesnis laike) procesas. Čia galėtų gimti vienas esminis patarimas – koordinuotis tarpusavyje pardavimo planus, kad neatsitiktų situacijos pardavimas vardan pardavimo, kai pasiūloma vienu metu daug didelės apimties turto, o investuotojų skaičius lieka ribotas. Natūraliai sudarant konkurenciją pardavimo procese, neatsižvelgiant į paklausą, daroma meškos paslauga, nes investuotojai labiau linkę laukti nei pirkti nedelsiant“, – įsitikinęs jis.
Pasak M.Kulboko, pajūriui reikia kuo daugiau naujų turto nuomos su palydinčia infrastruktūra objektų – SPA, pramogų, konferencijų salių, baseinų ir sveikatinimosi. Jo manymu, statyti būstus, kurie skirti investicijai, irgi galima, tačiau tokio tipo plėtros projektai mažai sukuria sinerginės pridėtinės vertės bendrai kurortinio turizmo sezono laikotarpio išplėtimui.
„Gyvenimas kokybiškuose projektuose su paslaugomis po stogu – tai pajūrio šansas. Viliuosi, kad investuotojai, tokie kaip „Vastint“, kurie paskelbę savo planus atidaryti kurorte „Marriott“ SPA viešbutį, neliks pirmosiomis tarptautinio verslo kregždėmis pajūryje, o bus investuotojų pavyzdys ir šaukliai, kaip reikia tvarkytis trumpo sezoniškumo sąlygomis. Turim ką turim (o turim nemažai), bet išnaudoti nesugebame“, – apgailestauja M.Kulbokas.
„Nei pirmyn, nei atgal“
Aurimo Petriko, nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Klaipėdos biuro vadovo nuomone, nors pastaruoju metu spaudoje ir socialiniuose tinkluose aktyviai publikuojama apie Palangoje parduodamą valstybinį NT, reali situacija ne tokia graži. Jis pastebi, kad Palangos rinkos objektus ketina įsigyti privatus verslas, tačiau dažnai susiduria su tam tikrais sunkumais, trukdžiais, kuriuos tenka spręsti ir teisminiuose procesuose.
„Šiai dienai parduodamas turtas daugumoje atvejų nėra patrauklus, likvidus ar geros būsenos bei išvaizdos. Natūralu, kad jis reikalauja didelio kapitalo, investicijų, kurios neštų grąžą. Taip pat įsigijus šį turtą iš valstybės naujam savininkui nėra užtikrintų garantijų dėl tolimesnio turto vystymo. Parduodami objektai gal ir sukeltų didesnį susidomėjusiųjų dėmesį, tačiau tai, kad tai yra kultūros paveldo teritorija ar žemės sklypas prie perkamo nekilnojamojo turto su visuomenine paskirtimi, kelia labai daug abejonių ir neįvardijamų rizikų“, – aiškina jis.
A.Petriko teigimu, nors tiek investuotojai, tiek pardavėjai išalkę, tačiau įsigijus dažnas plėtotojas susiduria su situacija: „Nei pirmyn, nei atgal“. Anot eksperto, vystyti šiuos objektus nėra lengva dėl valdžios pageidaujamų pokyčių tam tikrose vystymo stadijose, o ir nugriauti šių pastatų negalima, nes tokiu atveju bus nutraukiamos nuomos sutartys.
Anot pašnekovo, gera investicija galėtų būti tokia, kuri generuotų bent 8 proc. metinę nuomos grąžą. O didžiausio investuotojų dėmesio susilaukia tie valstybės parduodami turtai, kurie po kosmetinio remonto su sąlyginai mažomis investicijomis gali objektus pritaikyti tai veiklai, kuriai ir buvo skirta.
„Tačiau tokių objektų nėra daug, nes neišparduotų objektų sąraše užsilaiko patalpos, kurios nėra efektyviai išnaudojamos – kalba eina apie erdvius ir ilgus koridorius, sales, palėpes ir pan. Tai postsovietinio laikotarpio architektūros bruožas atbaidantis šiuolaikinius investuotojus.
Kaip bebūtų, negalime traktuoti, kad Palanga netraukia privataus kapitalo ir investicijų. Susidomėjimas nekilnojamuoju turtu ir jo vystomais projektais Palangoje ir Šventojoje tikrai yra jaučiamas. Manau, kad šį dėmesį artimiausiu metu pajūrio kurortai ne tik išlaikys, bet ir augins“, – įsitikinęs A.Petrikas.
