Buvusį pirties, parduotuvės, keleto kambarių ir kavinės kompleksą 1993 metais įsigijo verslininkų Čiapų šeima. Galiausiai prieš krizę 2008 metais, padedama architekto Virginijaus Juozaičio, šeima pasiruošė jį pertvarkyti į viešbutį. Tuomet viešbutyje įrengta 16 numerių. Nors techninį planą rengė architektas, viešbučio interjeru rūpinosi Jolanta Čiapienė.
„Mama į šį viešbutį, jo interjerą ir atmosferą sudėjo visą savo kūrybą ir širdį. Nuo pat pradžių ji nenorėjo jame matyti jokio kičo ar bereikalingos pompastikos. Norėjosi sukurti jaukią namų atmosferą, kurioje tiesiog būtų gera. Tad į jį atvežėme savo antikvarinius baldus, kiek reikėjo, dar suradome papildomai. Sienas papuošėme žinomų dailininkų kūriniais, įrengėme bibliotekėlę“, – pasakojo savininkės sūnus Sigitas Čiapas.
Viešbučiui nebeliko laiko
Anot jo, šeimos verslo nuspręsta atsisakyti, nes tiesiog nebeužtenka pakankamai laiko skirti šiam verslui.
„Žinojome, kad ateis ši diena. Visgi mes, vaikai, sukūrėme savo verslus ir visą laiką skiriame jiems. Mama taip pat įsisukusi į naujus projektus. Tiesiog nebegalime viešbučiui skirti tiek dėmesio, kiek norėtųsi ir jam reikėtų“, – pasakojo S.Čiapas, kuris šiuo metu dirba medijų prodiuseriu, kuria dokumentinius ir komercinius vaizdo klipus.
Dabar verslininkas, kuris šiuo metu valdo viešbutį, parduoda ne tik nekilnojamąjį turtą, veikiantį viešbutį ir restoraną, bet ir visą verslą kartu su prekės ženklu. Konkrečios kainos, už kiek parduodamas apie 600 kv. m ploto pastatas su kavine ir automobilių stovėjimo aikštele, S.Čiapas atskleisti nenorėjo, tačiau, anot jo, visas verslas kartu su pastatais specialistų įvertintas 3,5 mln. eurų.
„Pardavimo kaina priklauso nuo pirkėjo, nes tam tikri dalykai galbūt jam nebus reikalingi. Kodėl kaina yra tokia nemaža? Pavyzdžiui, didžioji dalis baldų yra antikvariniai. Buvo vienas pirkėjas, kuris nenorėjo tų baldų. Į kainą įskaičiuoti kambariai, restoranas, veikiantis verslas ir prekinis ženklas. Galbūt pirkėjui nereikės nei prekinio ženklo, nei baldų, tik plikų sienų. Tai faktas, kad ta kaina yra derybų klausimas. Mes visą tą kapitalą perleistume į kito operatoriaus rankas“, – 15min sakė viešbučio savininkas.
Šiuo metu naktis viešbutyje kainuoja nuo 72 iki 120 eurų su pusryčiais. Paklaustas, kaip įvardytų savo klientus, jų portretą, savininkas sakė, kad visi žmonės jam vienodi, tačiau lokacija padiktuoja, kas renkasi apsistoti Neringoje.
„Pas mus, pagal pragyvenimo lygį, klientai būna vidutinės ir aukštesnės klasės“, – tikino S.Čiapas.
Parduoda pats
Brokeris mato plikas sienas, vietą, supranta kvadrato kainą ir objektą, bet jie nesupranta, kas yra šeimos verslas.
Verslininkas šį viešbutį parduoda pats, be nekilnojamojo turto brokerių, nes šie supranta tik kvadratinius metrus, bet ne tai, ką jis siūlo. Be to, jis įsitikinęs – niekas geriau nepapasakos vietos istorijos nei pats.
„Aš pats parduodu. Su brokeriais bandėme kalbėtis, bet jie nieko apie tai nesupranta. Brokeris mato plikas sienas, vietą, supranta kvadrato kainą ir objektą, bet jie nesupranta, kas yra šeimos verslas. Gal supranta, bet tam reikia laiko. Niekas nepapasakos „Juodojo kalno“ istorijos kaip aš, kuris nuo pat mažens, nuo aštuonerių metų kiekvienus vakarus ten praleido“, – teigė S.Čiapas.
Anot jo, viešbučiu domisi įvairūs ūkio subjektai – tiek juridiniai, tiek privatūs. Daug skambučių jis sulaukė ne tik iš Lietuvos ar Rytų valstybių, bet ir iš Skandinavijos.
„Domisi švedai, ukrainiečiai, rusai, baltarusiai, taip pat ir lietuviai. Tai ir privatūs, ir juridiniai asmenys – investuotojai iš užsienio ir Lietuvos. Neišskirčiau konkrečios kategorijos“, – sakė S.Čiapas.
Pirkėjams emocijos nerūpi
Tarptautinės nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovės „Newsec“ Tyrimų ir analitikos grupės vadovo Mindaugo Kulboko teigimu, perkantieji ne tik nekilnojamąjį turtą, bet ir visą verslą žiūri, kiek objektas per metus generuoja pajamų, todėl vertinti objekto vertę labai sunku. Jei pirkėjo lūkestis, per kokį laiką atsipirks verslas, atitinka, tuomet kaina normali.
„Vertinti verslą nėra paprasta, daug paprasčiau lyginti rinkoje esamus objektus tarpusavyje ir nustatyti vertę. Dažnai pirkėjai, kurie perka verslą, perka jo esamą pinigų srautą arba kitaip generuojamas pajamas tame objekte.
3,5 mln. yra pardavėjų lūkestis, ir aš, kaip pirkėjas, norėčiau įsivertinti savo lūkesčius. Yra visuotinai priimtas kapitalizacijos normos rodiklis (angl. YIELD), kuris nusako, per kiek laiko turėtų atsipirkti investuoti pinigai. Darant įvairias prielaidas, investuotojo požiūriu, šis objektas galėtų atsipirkti per 12,5 metų, tai per metus objektas turi generuoti 280 tūkst. eurų pajamų. Ar jis gražus ir tvarkingas, šie klausimai yra svarbūs, bet antraeiliai dalykai. Sąlyga tokia, jeigu šis objektas per metus generuoja tiek pajamų ir jei tenkina lūkestis, kad objektas atsipirks per tokį laikotarpį, tai tada pirkčiau tokį daiktą. Tada žiūrėčiau, kad perku verslą, kuris generuoja man norimą grąžą“, – 15min sakė M.Kulbokas.
Analitiko nuomone, šiuo atveju pardavėjas objektą parduoda vadovaudamasis emocijomis, kalbėdamas apie vakarus, kuriuos ten praleido, ir mamos įdėtą indėlį. Tačiau pirkėjai, ypač viešbučių versle, pirkdami objektus, vadovaujasi pragmatišku išskaičiavimu: atsipirks ar ne.
„Pardavėjas sako, kad pakalbėjęs su daug kuo nusprendė, kad jie nesupranta, ką pardavinėja. Tačiau yra kita medalio pusė, greičiausiai pardavėjas ieško pirkėjo, kuris nežiūri į šį srautą. Pardavėjai šiandien yra neracionalūs ir vadovaujasi emocijomis.
Jie sako: „Aš sukūriau emociją, man faina ir išleidau daug pinigų tai emocijai sukurti.“ O pirkėjai šiandien yra racionalūs ir sako: „Jeigu investuoju pinigus į verslą, kuris yra viešbutis Juodkrantėje, noriu turėti grąžą.“ Juk retai kas investuoja, kad turėtų gerą daiktą. Jie jau kartą padarė investiciją „kaip sau“, dabar ieško tokio paties, kuris investuotų į nekilnojamąjį turtą vadovaudamasis emocijomis“, – mano M.Kulbokas.
Anot jo, viešbučio pardavimas rinkoje yra įprastas dalykas, tačiau pasikartojo – tokio objekto pirkėjai vadovaujasi ne emocijomis.
„Viešbučių sandorių pavyzdžių yra, bent du Baltijos šalyse dideli viešbučiai yra parduoti: „Hilton“ Taline ir „Comfort Hotel“ Lietuvoje. Pavyzdžių, kad būtų parduodami viešbučiai, yra nemažai, bet tai nėra prekė, kuri perkama spontaniškai ir emociškai“, – teigė M.Kulbokas.
