Raudonas signalas dėl nutrauktų sutarčių
„Inreal“ duomenimis, rugsėjį būsto pirkėjai Vilniuje buvo ypač neaktyvūs. Suminis pardavimų skaičius sostinėje buvo 10 kartų mažesnis nei prieš metus – 45 būstai (109 nauji susitarimai, 64 atšaukti ankstesni susitarimai). Palyginimui, rugpjūtį suminiai pardavimai siekė 84, fiksuota 130 naujų susitarimų ir 46 atšaukimai.
„Įprastomis sąlygomis toks nutrauktų susitarimų skaičius nebūtų itin reikšmingas, tačiau esant ypač mažam rinkos aktyvumui, jį paaiškinti reikėtų. Dešimtyje projektų (arba jų etapų) dėl įvairių priežasčių į pardavimus grįžo 15 būstų. Viename projekte šis skaičius siekė 49. Ne visi vystytojai viešai skelbia, kokios priežastys lemia tokius veiksmus, tačiau rinkos stebėsena kol kas vis dar rodo, kad tokie reiškiniai nėra masiniai. Kita vertus, žvelgiant į suminių pardavimų bei kainų kreives atrodo, tarytum tiek pardavėjai, tiek pirkėjai sulaikė kvapą ir laukia, kas pirmas pasiduos“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Žvelgiant į suminių pardavimų bei kainų kreives atrodo, tarytum tiek pardavėjai, tiek pirkėjai sulaikė kvapą ir laukia, kas pirmas pasiduos, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, jog trečiąjį šių metų ketvirtį Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 248 naujos statybos butai (liepą – 67, rugpjūtį – 81, rugsėjį – 100). Lyginant su ankstesniais metais, pardavimų apimtys sumažėjo 5 kartus. Praėjusių metų III ketvirtį buvo parduoti 1277 butai. 2020 metų liepos-rugsėjo mėnesiais buvo sudarytos 1292 preliminarios sutartys.
Per mėnesį „Inreal“ į stebėjimus įtraukė 282 naujus objektus – tris su puse karto daugiau nei prieš mėnesį (81) ir dviem trečdaliais daugiau nei prieš metus (176). Nauji projektai pasiūlos kiekį padidino iki 3878 būstų – 7 proc. daugiau nei prieš mėnesį (3641) ir 3 proc. daugiau nei prieš metus (3755).
„Hanner“ duomenimis, liepos-rugsėjo mėnesiais Vilniaus rinkai buvo pasiūlyti 735 butai. Vien rugsėjį buvo pradėti 5 projektai ir pasiūlyti 309 butai. Bendra pasiūla spalio pradžioje siekia, remiantis „Hanner“ skaičiavimais, 3306 vnt.
„Toks būsto pasiūlos kiekis lyginant su ikipandeminiu laikotarpiu vis dar išlieka žemesnis nei įprasta, tačiau stagnuojančių pardavimų fone jo formaliai pakanka užtikrinti rinkos poreikius“, – sako T.S.Kvainickas.
Mažiausia pasiūlyta prestižinio būsto, jo kainos mažėjo
„Hanner“ skaičiuoja, kad spalio pradžioje didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente – 1382 butai, kurių kainos nuo 2900 eur/kv. m. iki 3500 eur/kv. m., o mažiausia – prestižiniame segmente su 786 butais, kurių kainos viršija 3500 eur/kv. m. Ekonominiame segmente pirkėjams siūlomi 1138 butai, kurių kaina siekia iki 2900 eur/kv. m.
Vidutinė laisvų butų 1 kv. m. kaina Vilniuje rugsėjo pabaigoje siekė 3191 eurą. Lyginant su praėjusiu mėnesiu ji ūgtelėjo 1,4 procento. Naujo statybos butų kainų augimas nuo metų pradžios yra artimas Lietuvos metinei infliacijai – 21,2 proc. Nuo 2021 metų rugsėjo kainos augo 29,5 proc.
Pasak „Inreal“, kainos Vilniaus pirminėje būsto rinkoje rugsėjį svyravo įvairiomis kryptimis. Ekonominės klasės būstas pabrango nuo 2486 iki 2595 Eur/kv.m.
Kaip teigia T.S.Kvainickas, tam įtakos turėjo naujų projektų kainodara bei besikeičianti pasiūlos struktūra, kuomet yra realizuojami tiek pigesni, tiek jau anksčiau rezervuoti būstai. Vidutinės klasės būsto kaina keitėsi neženkliai – nuo 3409 iki 3504 Eur/kv.m. Prestižinės klasės segmento kainos mažėjo apie 2 proc. – nuo 4349 iki 4264 Eur/kv.m, tačiau šiame segmente tik dalis būstų kainos yra viešai skelbiamos projektų svetainėse. Loftų kainų korekcija irgi buvo į mažesnę pusę – nuo 2277 iki 2175 Eur/kv.m., o kotedžai brango nuo 1693 iki 1743 Eur/kv.m. Naujų tendencijų išskirti kol kas vis dar negalima, koreguojamos pavienių būstų kainos.
Augančių kainų traukinys jau nuvažiavo, pirkėjai neskuba
Rinkos balanso rodiklis stabtelėjo ties 1,6 reikšme. Tai reiškia, kad rinkoje susiformavo pirkėjų rinka. Anot T.S. Kvainicko, anksčiau dėl pasiūlos trūkumo galimybių derėtis buvo ypač mažai.
„Pasiūlai augant, galimybė padidinti pardavimo kainas dėl alternatyvų trūkumo yra mažesnė, todėl mažiau patrauklių butų pirkėjai gali bandyti derėtis dėl palankesnės kainos. Kita vertus, rekordiniai rezultatai 2021 metais vystytojus įpareigoja užbaigti pradėtus projektus ir įvykdyti prisiimtus įsipareigojimus, taigi, mažiau dėmesio skiriama sulėtėjusiems pardavimams. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį, kad kainų rėžiai segmentų viduje per pastaruosius kelis mėnesius reikšmingai išaugo“, – atkreipia dėmesį T.S.Kvainickas.
Pasak NT brokerio Tomo Rusako, nors šis laikas ir suprantamas kaip sulėtėjimas ar nuosmukis, tai yra tik natūralus procesas.
„Dabartinėje situacijoje išryškėja dveji žmonių tipai: tai pardavėjai, kurie labai lėtai bei nenoriai supranta, kad augančių kainų traukinys jau išvažiavo, kad kainos geriausiu atveju stabilizavosi, o kai kuriais atvejais teks daryti ir nuolaidas, ir pirkėjai, kurie dėl pasaulinių peripetijų, dėl kylančių energetinių kaštų bei griežtinamos bankų politikos nelabai skuba priimti lemtingo sprendimo pirkti, kas lemia fiksuojama mažesni sandorių skaičių tiek pirminėje, tiek antrineje rinkoje. Tai dažni portretai – ir gan dažni elgesio modeliai, tad aš į juos žiūriu kaip į įprastus“, – teigia ekspertas.
Pasak T.Rusako, tai, ką dabar laikome sulėtėjimu, iš tiesų yra greičiau grįžimas į tas apsukas, kurios mums buvo įprastos iki 2020 metų.
„Daugelis mūsų labai greitai priprato prie to laikotarpio kai sandoriai vyksta akimirksni, kai kainos auga kaip ant mielių – tai ir vyko pastaruosius porą metų. Tačiau reikia suprasti, kad taip vykti negalėjo amžinai ir tai yra visiškai normalu, kad rinkai reikia atsigauti šiek tiek sulėtėjant“, – komentuoja T.Rusakas.
Laukti ar pirkti?
Dažnam, pastaruoju metu galvojančiam apie NT įsigijimą, kyla klausimas: laukti ar pirkti dabar? „Jei žmogus perka turtą siekdamas pagerinti savo buitį, naudos jį asmeniškai – tada, mano nuomone, visiškai nesvarbu kuriuo metu tas turtas bus perkamas. Nesvarbu, ar esam kylančioje rinkoje, stabilioje ar krentančioje – skirtumai tarp turto klasių išlieka panašūs. Realybė paprasta – kai turtas brangsta, tai brangsta viskas, o jeigu pinga, tai analogiškai visos kainos taip pat mažėja“, – sako T.Rusakas.
Vis dėlto, pasak T.Rusako, situacija keičia jei pirkėjas ieško objekto investicijai – idealiu atveju, tokioje situacijoje pirkimo krepšelį turi sudaryti pagrinde tik geri variantai.
„Kalbant apie investicijas, manau būtina atrasti tą viduriuką, kai kantriai lauki ir ieškai sau tinkamo varianto, o jau kai toks variantas atsiranda, būtina akimirksniu priimti sprendimą jį pirkti“, – teigia NT brokeris. Tiesa, pasak eksperto, dažniausiai nutinka taip, kad nepaisant to, kada ir kam – investicijai ar sau – perkamas objektas, visada atrodys, kad tai akimirkai viskas yra labai brangu, o po 6 mėnesių dažniausiai galima įvertinti, kad turtas įsigytas, vis dėlto, už labai gerą kainą.
„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas rinkoje pastebi būsto pirkėjų segmentacija. Jo vertinimu, ekonominiam neapibrėžtumui atsparesnis segmentas aktyviai investuoja į antrą būstą, būstą poilsiui arba nuomai, nes laisvų pinigų kiekis rinkoje – vis dar rekordiškai didelis.
„Pastebime, kad kai kuriuose segmentuose investuotojai atsitraukė dėl augančių paskolų palūkanų ir neaiškios ekonominės situacijos. Tačiau tie žmonės, kurie gali nekilnojamąjį turtą pirkti nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis, neatsisako planų, ypač, jei tai – ne pirmas jų būstas“, – apibendrina „Citus“ investicijų ir analizės vadovas.
Kainos kris tik su viena sąlyga
Pasak T.Rusako, labai didelių pokyčių rinkoje tikėtis per artimiausią pusmetį, o gal ir metus nereikėtų: kainų kritimas gali įvykti tik dėlto, kad pardavėjai neturės daug laiko laukti dėl kitų įsipareigojimų, tad bus linkę šiek tiek mažinti kainas – tačiau tai būtų labiau išimtis nei taisyklė.
„Tikrai nelaukčiau kainų kritimo 10-20 proc. – o jei didesnis kritimas ir bus, tai iki 10 proc. nuo realios rinkos vertės, nes kai kurias atvejais pardavėjai bando parduoti už ženkliai aukštesnę kainą nei tuo metu ji yra rinkoje“, – sako T.Rusakas.
Kalbant apie kitus pokyčius, ekspertas atkreipia dėmesį ir į iššūkių ir pakilimo laikotarpį išgyvenusią nuomos rinką.
„Kaip mes išgyvenom audrą per pastaruosius porą metų pardavimų/pirkimų rinkoje, taip mes pamatėme ir viesulą, šią vasarą praskriejusį per NT nuomos rinką, kuri vos prieš porą metų susidūrė su gan ženklia stagnacija, nulemta pandemijos. O šiais metais jau nuo gegužės mėnesio itin sumažėjo numojamų objektų pasirinkimas ir galėjome stebėti didelį kainų augimą. Vienu metu, bent jau Vilniaus mieste, kur nuolatos būna apie 1500 vnt. objektų nuomai, per visą miestą šis kiekis buvo sumažėjęs iki 450 vnt. Vis dėlto, kaip greit pakilo, taip viskas staigiai grįžo į savas vietas ir mes vėl turim iš ko rinktis. Tiesa, nuomos kainos per šį laikotarpį pakilo apie 20-30 proc., o ilgainiui dėl vėl atsiradusio pasirinkimo, manau, gali šiek tiek pakristi – ir vis dėlto, jos jau liks didesnės nei buvo iki šiol“, – komentuoja T.Rusakas.
Š.Tarutis sako, kad nuo metų pradžios keleriopai išaugusios būsto nuomos kainos didina spaudimą žmonėms įsigyti nuosavą būstą, tačiau išaugęs netikrumas, kritęs vartotojų pasitikėjimo rodiklis, aukštos būsto kainos ir maža pasiūla pirminėje rinkoje šį srautą, tikėtina, nukreipia į nenaujo būsto segmentą.
Tačiau, kaip pastebi Š.Tarutis, nemažas atotrūkis tarp energiškai neefektyvių senos statybos būstų ir energiškai efektyvių naujų būstų, galintis sudaryti iki 50 proc. mėnesinių buto eksploatacijos išlaidų skirtumą ir šiek tiek sumažėjusios naujų būstų kainos ilgainiui turėtų pirkėjus paskatinti grįžti į pirminę rinką.
„Dėl išaugusios nenaujo būsto paklausos, natūralu, kad pakilo ir jo kainos. Kartais nenaujas būstas, nors ir įrengtas, kainuoja tiek pat, kiek naujai pastatytas. Iš kitos pusės, imant paskolą, jos sąlygos bus tokios pačios, kaip ir perkant naują būstą. Nors ekspertais beveik vienbalsiai tvirtina, kad infliacijos pikas – jau praeityje, dabar prasideda sudėtingiausias laikotarpius, kai visi laukia išaugusių šildymo sąskaitų, apie kurias daug kalbama. Po kurio laiko į rinkas turėtų sugrįžti racionalumas ir didesnis optimizmas“, – kalba „Citus“ ekspertas.
Ženklus antrinės – senos statybos – rinkos objektų atsiradimas
Tai pastebi ir T.Rusakas – tikrai ženklus antrinės rinkos objektų atsiradimas visuose gyvenamojo turto klasėse – tiek gyvenamųjų namų, tiek butų rinkose.
Pasak T.Rusako, tokia tendencija suteikia didesnę pasirinkimo laisvę pirkėjams ir taip pat lemia rinkos sulėtėjimą, nes sprendimus galima priimti lėčiau, nepuolant imti bet kurio varianto tik dėl to, kad jis vis dar laisvas.
„Manau, pirminė rinka atkartos antrinę ir apsukos analogiškai suletės kol visi rinkos dalyviai iš lėto apsipras su rinkos pokyčiais – tada vėl tikėtinas rinkos atsigavimas. Mano praktikoje, tokie rinkos suletėjimai užtrunka nuo 1-3 metų“, – teigia ekspertas.
