„Inreal“ duomenimis, 2023 metų pradžia Vilniaus pirminėje būsto rinkoje iš esmės niekuo nesiskyrė nuo 2022 metų gruodžio. Sausio mėnesį sostinėje susitarta dėl 106 būstų pardavimo (144 nauji susitarimai, 38 nutraukti susitarimai). Šie skaičiai panašūs į praėjusio mėnesio (atitinkamai: 107, 141, 34) ir apie keturis kartus mažesni nei prieš metus (394, 421, 27).
Nors nedideli pardavimai ir lėtai besipildantis būstų sandėlis vis dar liudija apie NT rinkos žiemos miegą, aktyvesni išlieka prestižinio ir vidutinio segmento pirkėjai.
„Šių metų sausį NT vystytojai pardavė daugiau nei triskart mažiau būstų nei tuo pačiu laikotarpiu pernai, kuomet buvo realizuoti 384 būstai. Tai rodo, kad pirminėje Vilniaus NT rinkoje toliau vyrauja ramybės periodas – pirmasis šių metų mėnuo išskirtiniu pardavimų aktyvumu pastarųjų mėnesių kontekste nepasižymi“, – komentuoja „Realco“ pardavimo direktorius Marijonas Chmieliauskas.
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, kad 2023 metų sausio mėnesį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 182 naujos statybos butai ir užfiksuoti 69 nutraukimai. NT plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų sausio mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 153 būstai ir fiksuoti 43 sutarčių nutraukimai.
„Citus“ išankstiniais duomenimis, Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 151 naujo būsto (butų ir kotedžų). Tai yra 29 proc. daugiau nei pernai gruodį (117 sandorių), bet beveik tris kartus mažiau nei 2022 m. sausį (416).
„Rinkos aktyvumas gana tolygiai mažėja beveik dvejus metus, nuo pokarantininio šuolio. Iki 2021 metų pradžios rinkos aktyvumas sparčiai augo menkstant pandemijos įtakai kasdieniam gyvenimui, tačiau jau tų pačių metų antroje pusėje rinka susibalansavo, o tolesnis jos vėsimas ir aukšta palyginamoji bazė lėmė tai, ką šiandien galime vadinti „dugnu“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Nuosmukį lėmė puokštė priežasčių
Anot T.S.Kvainicko, didžiausias aktyvumo nuosmukis įvyko per paskutinį pusmetį, kai 100 sandorių per mėnesį tapo įprastu rodikliu. Šio rinkos pokyčio priežastys yra jau ne kartą aptartos: pastatyto būsto trūkumas, neapibrėžtumas dėl ateities, palūkanų bei kainų šuolis, ankstesnis rekordinis rinkos aktyvumas.
„Pirkėjų apsipirkimo“ faktoriaus įtaka rinkai palaipsniui mažėja, nes gyventojų skaičius auga, o anksčiau įsigytas investicinis būsto rezervas rinkoje (nuoma ar perpardavimas) yra ribotas.
Būsto kainos, panašu, stabilizavosi. Atskiruose segmentuose yra pastebimos ir nuolaidos. Nors Euribor rodiklis vis dar auga, tačiau tikimasi, kad pikas jau yra arba tuoj bus pasiektas, o išaugus palyginamajai bazei ir susinormalizavus energetikos išteklių kainoms atsiras galimybė vykdyti švelnesnę monetarinę politiką. Kol pirkėjai delsia, nauji pastatai po truputį kyla, pastatyto būsto pasiūla taip pat pamažu didėja. Atsigavus gyventojų perkamajai galiai neapibrėžtumą dėl ateities pakeis pozityvesnės nuotaikos. Tokie pokyčiai galėtų išjudinti ir būsto rinką“, – sako T.S. Kvainickas.
„Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis antrina, kad kol kas ekonomikoje neįvyko fundamentalių pokyčių, kurie būtų sumažinę žmonių pajamas ar grasintų atskiriems sektoriams reikšmingu nuosmukiu, kaip tai buvo prasidėjus pandemijai, 2020 m. Rinkoje pinigų kiekis yra labai didžiulis. Pagrindinis skirtumas, anot jo, greta neapibrėžtumo, prie kurio, kaip rodo Statistikos departamento matuojamas vartotojų pasitikėjimo rodiklis, jau esame įpratę, tuos pinigus sparčiai graužia infliacija, o būsto įperkamumą gniuždo su infliacija kovojančios augančios Euribor palūkanos.
„Būtent būsto paskolų reikšmingas pabrangimas, didžiąja dalimi, stabdo būsto įsigijimo sprendimų priėmimą. O poreikis būstui yra, todėl žmonėms sprendimą nukeliant vėlesniam laikui, galimai tikintis pokyčių būsto rinkoje ar finansavimo sąlygų pagerėjimo, paklausos fronte formuojasi „suspaustos spyruoklės“ efektas. Jei vertinsime, kad Vilniaus pirminės rinkos paklausos talpa sudaro apie 500–600 naujų būstų per mėnesį, tuo tarpu, paskutinius 11 mėn. šis vidurkis krito iki 142, tai nepatenkinta paklausa gali sudaryti 3 500–4 500 vnt.“, – komentuoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Pastatyto būsto kiekis palaipsniui auga
„Inreal“ duomenimis, kiek didesnis vystytojų aktyvumas lėmė, kad per mėnesį būsto pasiūla išaugo 4 proc., nuo 4125 iki 4309 ir yra 18 proc. didesnė nei prieš metus (3645).
„Auganti pasiūla ir menkas pirkėjų aktyvumas lemia, kad pastatyto bei baigiamo statyti būsto kiekis palaipsniui auga, ir gyventojams bus lengviau apsispręsti dėl būsto įsigijimo lyginant būsto paskolos bei būsto nuomos sąnaudas“, – teigia T.S. Kvainickas.
Pasak „Citus“, naujų būstų sandėlis sostinėje pasipildė vienu nauju projektu ir dviem naujais jau pradėtų projektų etapais – viso 192 būstais. „Tačiau dėl atliktų pardavimų bendras asortimentas išaugo labai simboliškai – nuo 4 063 vnt. gruodžio pab. Iki 4 139 vnt. sausio pab.; taigi, tik 1,9 proc. Šiek tiek išaugo ekonominio ir prestižinio segmentų pasiūla (atitinkamai, +1,1 ir +4,8 proc.), o vidutinio ir liukso klasės segmentų – susitraukė (-0,4 ir -3,2 proc.)“, – pažymi „Citus“ analitikai.
„Realco“ skaičiuoja, kad Vilniaus pirminės rinkos sandėlyje šiuo metu yra 3658 būstai, iš kurių 1359 – nepradėtuose statyti, 992 – statomuose ir 1307– pastatytuose projektuose. Praėjusių metų sausis, nors pardavimais ir buvo gausesnis, būstų sandėlį turėjo maždaug penktadaliu kuklesnį – 3015 būstų.
„Būstų sandėlis pildosi lėtai, o sausį jo augimas dar labiau sulėtėjo. Dėl neužtikrintumo rinkoje vystytojai šiuo metu mažiau linkę pradėti naujų projektų pardavimus ir statybas“, – tikina M.Chmieliauskas.
M. Chmieliauskas tęsia sakydamas, kad vertinant būsto sandėlio sudėtį ir toliau stebimas prestižinės klasės projektų pasiūlos deficitas.
„Ekonominės klasės projektų, kurių turime gana daug, paklausa stipriai sumažėjo, nes šių klientų perkamoji galia šiuo metu yra labiausiai sumenkusi. Tuo tarpu didžiausias aktyvumas fiksuojamas vidutinės klasės ir prestižiniuose projektuose. Panašu, kad vidutinio segmento pirkėjai prisitaikė prie esamos ekonominės situacijos ir drąsiau dairosi būsto, juos motyvuoja ir stabilizavusios NT kainos. Prestižinio būsto pirkėjų aktyvumas grindžiamas tuo, kad juos mažiausiai paveikė ekonominiai iššūkiai, tačiau šie pirkėjai susiduria su kita problema – prestižinės klasės būsto stygiumi“, – teigia ekspertas.
Būsto kainos augo
Sausio mėnesį fiksuotos kiek aukštesnės būsto kainos, pažymi tiek „Inreal“, tiek „Hanner“. Pastarosios išplatintame pranešime teigiama, kad kainos pastarąjį mėnesį augo nežymiai – 1 proc. arba 41 euru kvadratiniam metrui.
Palyginimui praėjusių metų lapkričio mėnesį butų pardavimo kainos Vilniuje krito tik 0,1 proc. Tuomet „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas pastebėjo, toks pokytis – tai „statistinės paklaidos“, kurios gaunamos kainų pokyčius skaičiuojant pagal skirtingas metodikas. „Turi būti pasikartojimas ne vieną mėnesį, kad vertintume. Ar peraugs į ryškesnį kainų mažėjimą, anksti vertinti. Dabar, žinoma, kainos stabilizuojasi“, – tuomet 15min tvirtino jis.
„Kainų augimas šių metų sausį pagrinde buvo dėl padidėjusios butų su pilna apdaila pasiūlos. Naujos statybos butų kainų augimas nuo 2021 metų balandžio – 62 proc.“, – pažymi „Hanner“.
Didžiausią įtaką ūgtelėjimui, anot „Inreal“, turėjo pardavimų struktūros pokyčiai (parduoti pigesni bei anksčiau rezervuoti būstai).
Fiksuoti vienetiniai kainų pokyčiai ir pasiūloje, bet be aiškaus vektoriaus – kainos koreguojamos pagal vystytojų individualius sprendimus bei sąlygas.
„Inreal“ duomenimis, ekonominės klasės būstas gruodį vidutiniškai kainavo 2627 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2573 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 3716 Eur/kv.m (3613 Eur/kv.m), prestižinės klasės – 4622 Eur/kv.m (4237 Eur/kv.m), loftai – 2452 Eur/kv.m (2475 Eur/kv.m), kotedžai – 1797 Eur/kv.m (1796 Eur/kv.m). Disbalansas rinkoje auga ir toliau. Rinkos balanso rodiklio reikšmė padidėjo nuo 2,06 iki 2,23 (pasiūla ženkliai didesnė už paklausą) ir rodo ryškią pirkėjo rinką, tačiau kainų pokyčiuose tai dar neatspindi.
„Hanner“ duomenimis, iš viso Vilniuje naujos statybos butų parduota už 31 mln. eurų. Vidutinė parduoto buto 1 kv. m. kaina siekė 3323 eurų. Praėjusių metų sausį buvo parduoti 389 butai. 2021 metų sausio mėnesį buvo sudarytos 571 preliminarioji sutartis.
„Hanner“ duomenimis, sausį didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente – 1 403 butai, kurių kainos nuo 2 900 eur/kv. m. iki 3 500 eur/kv. m., o mažiausia – ekonominiame segmente su 1 167 butais, jų kainos siekia iki 2 900 eur/kv. m. Prestižiniame segmente pirkėjams siūlomi 1 192 butai, kurių kaina viršija 3 500 eur/kv. m.
