Pagrindu realistiniams scenarijui „Citus“ analitikai laikė pasaulinių finansinių konsultacijų įmonių „Chatham’s Financials“ ir „The Economy Forecast Agency (EFA)” Euribor prognozes, kurias apjungė ir adaptavo pagal kitus rodiklius. Ir šiame, ir kituose scenarijuose taip pat atsižvelgta į sezoniškumo tendencijas.
Prognozuojama, kad Euribor norma aukščiausią ribą pasieks pačioje šių metų pabaigoje. Vėliau ji turėtų nuosekliai mažėti. Spėjama, kad pagrindinė palūkanų norma pasieks 4,1–4,2 proc. ir bus aukštesnė nei manyta iki šiol. Tačiau kitais metais ji sumažės apie 1 proc. punktu, iki 3,0–3,3 proc. Tokių žemų rodiklių, kurie buvo nuo 2015 m. iki 2022 m. gegužės mėn., kai Euribor kirto nulio atžymą ir visąlaik laikėsi neigiamoje skalės pusėje, bent šį dešimtmetį jokios prognozės nerodo.
Tai reiškia, kad šiais metais pasiūla Vilniaus pirminėje būsto rinkoje turėtų toliau po truputį augti ir jos smarkiau nemažins sulėtėjusi paklausa. Aktyvumas išaugti gali kitų metų pradžioje, kai ims gerėti būsto kreditavimo sąlygos ir įperkamumas. Iki to laiko, prognozuojama, augs ir darbo užmokestis, todėl suaktyvėjus rinkai gali atsirasti daugiau erdvės būsto kainų augimui, nes paklausa pirminėje sostinės rinkoje įsibėgėjus metams turėtų svyruoti tarp 350 ir 450 naujų būstų per mėnesį, o metinis vidurkis – pasiekti 368 būstų ir 75 proc. viršyti prognozuojamą šių metų vidurkį (210).
Dar prieš tris mėnesius buvo prognozuojama, kad Euribor pikas bus mažesnis ir „nutiks“ anksčiau. Tai buvo planuojama šių metų lapkričio–gruodžio mėnesiais, o maksimali 6 mėn. trukmės palūkanų dydžio reikšmė buvo projektuojama 3,71 proc.
Tačiau jau dabar ji yra didesnė – liepą ji vėl kilo ir sudarė apie 3,97 proc.; kilimas prognozuojamas ir toliau. Todėl ir prognozėse pikas nusikėlė dviem mėnesiais į priekį, o jo reikšmė – padidėjo.
Tai rodo, kad scenarijų dar gali būti įvairių, todėl „Citus“ rinkos analitikai suformavo ir pesimistinį variantą. Pagal jį Euribor palūkanų norma bus didesnė nei prognozuojama šiuo metu ir mažės ne taip greitai. Todėl ir paklausa augs lėčiau, o mėnesinis sandorių vidurkis (298) per visus metus kiek daugiau nei 40 proc. viršys šių metų prognozuojamą vidurkį.
Daroma prielaida, kad Europos centrinis bankas, siekdamas suvaldyti infliaciją, jas šiais metais kels sparčiau, o kitais metais dar laikysis konservatyvesnės taktikos ir mažins iš lėto, maždaug dvigubai lėčiau nei pirmojo scenarijaus atveju, stengdamasis, kad infliacija vėl neimtų augti. Kaip ir ankstesniame scenarijuje, prognozuojant galimą paklausos dinamiką, buvo vertinamas ir sezoniškumo poveikis rinkos aktyvumui.
Visgi, yra ir gerų ženklų, kurie rodo, kad ECB gali ryžtis Euribor normą mažinti anksčiau ir sparčiau. Paskutiniai Euro zonos duomenys rodo, kad bendra vidutinė infliacija pasiekė 5,5 proc. ribą. Kadangi bendrijos ekonomikos variklis ėmė lėtėti, o globalių iššūkių grėsmė ir mastas nėra sumažėję, galima laukti ir pozityvesnių scenarijaus eigos variantų.
Suvaldžius infliaciją ir pasitinkant ateities ekonominius iššūkius, kurie reikalaus gero ekonomikų pasirengimo, apatinio ciklo fazės ECB užtęsti nenorės ir palūkanas ims mažinti sparčiau, taip siekdamas santūriai skatinti vartojimą.
Remiantis optimistiniu scenarijumi, Vilniaus pirminė būsto rinka atsigaus dar šių metų gale, o kitais metais artės link 500 sandorių per mėnesį. Vidutiniškai, pagal tokį scenarijų, kitąmet prognozuojama apie 415 naujų būstų pardavimų – bene dvigubai daugiau nei šių metų prognozė.
Ko laukti ir ko tikėtis būsto ieškantiems žmonėms?
Matant, kad net ir didžiausią kompetenciją bei patirtį rinkos tyrimuose ir prognozėse turintys analitikos centrai, turi koreguoti savo sudarytus ateities ekonominės raidos scenarijus, prognozuoti reikia atsargiai. Tačiau egzistuoja tam tikros fundamentalios prielaidos, leidžiančios modeliuoti bent preliminarias galimas kryptis.
„Neatsitiktinai, savo analizę vadiname scenarijais, o ne prognozėmis. Prognozė, tam tikra prasme, labiau įpareigoja, o mes suprantame, kad tokiu būdu darome įtaką pasirinkimams ir sprendimams. Todėl, nors ir neabejojame, kad, bent jau remiantis šiandien turimais duomenimis ir darytinomis įžvalgomis, rinka atsigaus ir paklausa ims augti, jog tai yra labiau laiko nei paties fakto klausimas, suprantame, kad situacija gali pasikeisti net ir rytoj, – sako „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis. – Prieš trejus metus, su pandeminės rinkos scenarijais pataikėme ganėtinai tiksliai ir net buvome per santūrūs paklausos atžvilgiu, tačiau tuometinis augimas sukėlė ir nemažai iššūkių rinkai, nors daug ko ir išmokė“.
Eksperto teigimu, šiandien rinka yra stabili, o paklausa – auganti. Pardavėjai taip pat stengiasi rinkai pasiūlyti patrauklius pasiūlymus, nes pasiūla auga, todėl konkurencija didėja. Tad pirkėjai šiandien turi labai geras sąlygas rinktis būstą, ypač, jei svarstomas dar statomas projektas, kuriame notarinis sandoris bus sudaromas po 1–2 metų, kada Euribor palūkanos turėtų būti mažesnės nei šiandien, darbo užmokestis, prognozuojama, išaugęs, taigi, ir mėnesinė finansinė našta – lengvesnė.
Bankai taip pat ieško sprendimų, kaip pagerinti būsto kreditavimo sąlygas ir padaryti jį labiau prieinamą. Todėl verta ieškoti žemesnių bankų maržų ir naujoms paskoloms, ir turimų refinansavimui.
Kiekvienas eigos variantas turės skirtingos įtakos ir pasiūlai. Šiuo metu plėtotojai rinką papildo mažesnėmis ir smulkesnėmis būsto „injekcijomis“. Jei įsigyvendins pesimistinis ar net realistinis scenarijai, žymesnių situacijos pasikeitimų, tikėtina, nepamatysime, – mano „Citus“ investicijų ir analizės vadovas. Optimistinio scenarijaus atveju, rinkos aruodas turėtų pildytis šiek tiek sparčiau.
Praėjusiais metais fiksuotas maždaug 17 proc. vidutinės pasiūloje esančių naujų būstų kainų augimas. Šiais metais kaina, vertinant kasmėnesinį pokytį, per pusę metų augo apie 3 proc. Vadovaujantis realistiniu scenarijumi, kitąmet galima tikėtis 4–6 proc. augimo; jei įsigyvendins pesimistinis scenarijus, kainos išliks stabilios, nors 2–4 proc. augimas, greičiausiai bus; jei viskas pakryptų optimistine linkme, metinis kainų augimas 2024 m. gali viršyti 10 proc. ribą.
