Priminsime, kad praėjusią savaitę Kriminalinės policijos biuras su Valstybine mokesčių bei Darbo inspekcijomis surengė operaciją, atliko „teismo sankcionuotus procesinės prievartos veiksmus“ statybvietėse Vilniuje, įmonėse, namuose ir sulaikė 5 asmenis, siejamus su gyvenvietės „Baltai“ vystymu.
Įtariama, kad jie nuo 2018 m. vystydami NT projektus ir parduodami butus bei namus neapskaitė sandorių, nuslėpė apie 4 mln. Eur, nesumokėjo 1 mln. Eur mokesčių ir dar ne mažiau kaip 450 tūkst. Eur pasisavino.
Į 15min kreipėsi ne vienas nukentėjęs pirkėjas, teigdamas, kad kyla nemažai keblumų dėl gyvenvietės „Baltai“. Čia namus rezervavę žmonės esą laukia ir po 2,5 metus, tačiau galimybės įsikelti į savo namus nesulaukia. Mat, anot šaltinio, toks būstas arba nepastatomas išvis, arba nėra „priduodamas“. Savo konkrečių istorijų pirkėjai nelinkę pasakoti viešai, vildamiesi dar atgauti savo įnašus arba vis dėlto įsikelti į rezervuotus namus.
„Norhouse Construction“ vardu veikiančios skirtingos įmonės plėtoja ne tik „Baltų“ projektą, bet ir 24 būstų daugiabutį „Panauja“ sostinės Naujininkuose bei sublokuotus namus „Bukčių terasos“.
Šaltinio žodžiais, butuose Panevėžio g. 23 jau yra gyvenančių – šie asmenys yra sumokėję už savo būstą, tačiau jo vystytojai teigia, kad tų gyventojų butai šiuo metu užstatyti bankui ir tik juos išpirkus bus galima notariškai sutvarkyti dokumentaciją.
„Ateis laikas, pakomentuosiu, spalvos sutirštintos. Po kiek laiko reikės pranešimą spaudai tikriausiai paskelbt. Dabar nekomentuosiu to, kas šiandien buvo paskelbta“, – 15min aną savaitę teigė su projektu susijusios UAB „Panauja“ vadovas Rokas Radvilavičius.
15min taip pat skelbė, kad finansavimo platforma „Profitus“ nutraukia sutartį su „Baltų“ gyvenvietės plėtotojais.
Tad, ko šiame kontekste tikėtis būstus „Baltų“ gyvenvietėje rezervavusiems pirkėjams?
Daug vilčių įsikelti į namus puoselėti nepataria
Advokatų profesinės bendrijos „NOOR Legal“ advokatė, vyresnioji teisininkė Eglė Subačienė 15min teigė, kad atsižvelgiant į susiklosčiusią situaciją, kai vystytojui keliami įtarimai dėl mokesčių vengimo, o finansavimą teikusi bendrovė „Profitus“ nutraukia finansavimo sutartį su projekto „Baltai“ vystytoju, vilčių, kad pirkėjai galės įsikelti į rezervuotus namus, nereikėtų turėti daug.
„AAA Law“ advokatų kontora, advokatas Edvardas Steckis antrina, kad jeigu dėl pardavėjų veiksmų buvo pradėti ikiteisminiai tyrimai ir nustatyti sukčiavimo požymiai, tikėtina, kad būsimi pirkėjai savo teises gali ginti ir baudžiamosios teisės numatytomis priemonėmis.
Teisininkai paaiškino, ko tikėtis ir kaip galėtų elgtis šioje gyvenvietėje gyventi tikėjęsi būsto pirkėjai.
Svarbios sutartys, ant kurių sudėti parašai
Pirmiausia svarbu išsiaiškinti, kokios sutartys buvo pasirašytos. E.Steckis sako, kad situacijos teisinis vertinimas šiuo atveju priklauso nuo to, kokios rūšies sutartį buvo pasirašę pirkėjai.
„Potencialių pirkėjų teises tokiose situacijose geriausiai apsaugo taip vadinama būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartis, pagal kurią pardavėjas įsipareigoja pastatyti gyvenamąjį namą ar butą ir po to sudaryti su pirkėju šio turto pirkimo–pardavimo sutartį“, – paaiškina advokatas.
Jeigu „Baltų“ gyvenvietės būstų pirkėjai buvo susirašę šią sutartį, advokato aiškinimu, jie laikomi įgijusiais nuosavybės teises į turtą nuo momento, kai sumokėjo visą statybų kainą.
Jeigu pardavėjas vis dėlto vengia įforminti nuosavybės teisės perėjimo dokumentus, pirkėjas, pasak advokato, šiuos faktus gali nustatyti teisme ir priverstine tvarka įgyti nuosavybes teises į tokį turtą. Tiesa, jis pažymi, kad tokia sutartis turi tam tikrus įstatymo nustatytus formos reikalavimus, kurių nesilaikant šios teisinės garantijos pirkėjams vis dėlto netaikomos.
Kur kas keblesnėje situacijoje pirkėjai atsiduria, jei buvo sudarę tik vadinamąsias būsto rezervavimo sutartis.
„Tokiu atveju paprastai pirkėjas negali reikalauti nuosavybės teisės į būstą perleidimo“, – sako E.Steckis.
Jam antrina ir E.Subačienė, aiškindama, kad preliminarioji sutartis yra laikoma organizacine sutartimi, tai reiškia, kad preliminariąja sutartimi pardavėjas įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį ateityje, tačiau įrankių priversti pardavėją perleisti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą nėra.
„Na, išskyrus atvejus, kai pirkėjas yra sumokėjęs apie 80 proc., t. y. didžiąją dalį kainos. Tai leistų tikėtis, jog teismas preliminariąją sutartį pripažins pagrindine sutartimi“, – aiškina E.Subačienė.
Tiesa, pagal Civilinį kodeksą nepastatyto gyvenamojo namo preliminariosios pirkimo – pardavimo sutartys išsiskiria iš kitų preliminariųjų sutarčių tuo, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik reikalaudamas sumokėti netesybas, tačiau taip pat ir reikalaudamas sudaryti pagrindinę pirkimo – pardavimo sutartį.
Galima galvoti apie nuostolių atlyginimą ir baudas
15min rašė, kad, šaltinių teigimu, namai yra nebaigti statyti arba neatliekamos užbaigimo (pridavimo) procedūros. Teisininkų patarimu, šioje situacijoje atsidūrusiems pirkėjams vertėtų pirmiausia galvoti ne kaip įsikelti į rezervuotą būstą, o kaip greičiau iš pardavėjo atgauti avansą ir išsireikalauti sumokėti baudą bei atlyginti patirtus nuostolius.
„Vystytojui siekiant parduoti pastatus, kuriems nėra atliktos užbaigimo procedūros, pirkėjai neturėtų sudaryti tokių sutarčių, nes jiems kiltų nemenkų iššūkių atliekant statybos užbaigimo procedūras“, – sako E.Subačienė.
Pasak E.Subačienės, jei pardavėjas neužbaigia pastatų statybos ir nesudaro pagrindinės sutarties dėl savo kaltės, pirkėjas gali tikėtis atgauti sumokėtą avansą ir reikalauti iš pardavėjo sumokėti sutartyje numatyto dydžio baudą ir patirtus nuostolius.
„Priklausomai nuo faktinių aplinkybių, pirkėjui gali būti priteista ir pirkėjo įsigyto naujo nekilnojamojo turto ir pardavėjo atsisakyto parduoti pastato kainos skirtumo suma, jeigu dėl išaugusių kainų pirkėjas negalėtų įsigyti analogiško turto už tokią pačią kainą“, – teigia E.Subačienė.
Tad turint omenyje šiuos faktus ir tai, kad vystytojui keliami įtarimai dėl mokesčių vengimo, pirkėjai, pasak E.Subačienės, turėtų kaip įmanoma operatyviau išnagrinėti pasirašytos preliminariosios sutarties sąlygas ir imtis aktyvių veiksmų, ginant savo teises.
E.Steckis antrina, kad tai, kokias konkrečias teisines gynybos priemonės pritaikyti yra sprendžiama kiekvienu atveju individualiai.
Tačiau, jis perspėja, kad tais atvejais, kuomet rezervuojamas turtas yra įkeistas tretiesiems asmenims, šie įkeisto turto atžvilgiu visada turės pirmenybės teisę prieš kitus pardavėjo kreditorius, pavyzdžiui, potencialius pirkėjus, sudariusius rezervavimo sutartis.
Draudžiama gyventi ūkinės paskirties pastate
Maža to, buvo skelbta, kad šioje gyvenvietėje ūkinės paskirties pastatai buvo pardavinėjami kaip gyvenamieji namai. Ką tai reiškia čia būstus rezervavusiems gyventojams?
E.Subačienės paaiškinimu, jeigu preliminariosiomis sutartimis buvo susitarta būtent dėl nepastatyto ūkinės, o ne gyvenamosios paskirties pastatų būsimo pardavimo, mažai tikėtina, kad pirkėjai, reikalaudami sudaryti pagrindinę sutartį, pasiektų norimų rezultatų.
„Teisės aktai numato, kad statinius privaloma naudoti pagal jų tiesioginę paskirtį. Ūkinės paskirties pastatus galima naudoti gyvenimui, tik jei šios paskirties pastate yra suformuotos gyvenamosios patalpos. Vis dėlto tokiu atveju būtina žinoti, kad ūkinė pastato paskirtis turi neigiamos įtakos jo vertei ir likvidumui. Na, o jei gyvenamosios patalpos ūkinės paskirties pastate nėra suformuotos, jame gyventi pagal teisės aktus nėra leidžiama“, – sako E.Subačienė.
Pasak jos, jeigu pirkėjai norėtų pasikeisti negyvenamosios paskirties pastatus į gyvenamąją, susidurtų su nemenkais iššūkiais.
„Norint pakeisti paskirtį, pirkėjams tektų įvertinti teritorijų planavimo dokumentus ir teisines galimybes pertvarkyti pastato patalpas tokiu būdu, kad didžioji dalis jo ploto būtų gyvenamosios paskirties. Jeigu tokia galimybė apskritai būtų, reikėtų atlikti daugybę procedūrų: paskirties keitimo, vykdant paprastojo remonto darbus ar nevykdant jokių statybos darbų, projekto rengimo, statybos užbaigimo, kadastro duomenų bylų atnaujinimo ir šių duomenų keitimo Nekilnojamojo turto registre“, – aiškino E.Subačienė.
Pasak E.Subačienės, svarbu žinoti, kad jei keičiant pastato paskirtį prireikia atlikti kapitalinį remontą, būtina gauti statybas leidžiantį dokumentą. Be to, jeigu pastatas neypatingas (plotas viršija 80 kv. m.), pirkėjai, teisininkės aiškinimu, privalėtų gauti statinio paskirties keitimo leidimą, net jeigu keičiant paskirtį būtų vykdomi tik paprastojo remonto darbai arba darbai apskritai nebūtų atliekami.
E.Steckio teigimu, kad jeigu pastatytas būstas neatitinka su pardavėju sutartų sąlygų, pavyzdžiui, pastato paskirtis skiriasi nuo sutartos sutartyje, pirkėjas turi teisę atsisakyti pirkti tokį būstą ir reikalauti nuostolių atlyginimo.
Tačiau, kaip pažymi advokatas, tiksliam atsakymui pateikti yra būtina išanalizuoti pačias sutartis ir kaip jose buvo apibrėžtas turtas bei jo paskirtis.
„Rekomenduojame pirkėjams visada atidžiai išanalizuoti pasirašomos sutarties sąlygas, ypač tai, ar jis ateityje įsigys gyvenamąjį namą ar tik, pavyzdžiui, ūkinį pastatą. Žinoma, net ir tuo atveju, kai preliminariosios sutarties sąlygos itin nepalankios būsimam pirkėjui, rankų nuleisti neverta. Iš juridinių asmenų perkantys būstą fiziniai asmenys paprastai yra laikomi vartotojais, silpnesniąja sutarties šalimi ir todėl preliminariosios sutarties sąlygos, jų aiškumas ir sąžiningumas galėtų ir turbūt turėtų būti patikrintas Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos“, – sako E.Steckis.
Vis dėlto, sako advokatas, reikia pripažinti, kad praktikoje nemažai atvejų, kai nukentėję būsimi pirkėjai nors ir prisiteisia nuostolių atlyginimą iš pardavėjo, tačiau faktiškai negali atgauti piniginių lėšų dėl pardavėjo nemokumo.
Todėl, anot jo, visais atvejais, kuomet rezervuojamas dar nepastatytas turtas, būsimiems pirkėjams rekomenduojame tikrinti ir pasitikrinti pardavėjo vystomo projekto rizikingumą, t.y. ar pats pardavėjas yra ir ateityje bus mokus, ar jis patikimas, kas yra projekto investuotojai, kiek, kokiomis sąlygomis ir kam yra įkeistas statomas turtas ir pan.
