Parduota perpus mažiau nei prieš metus, bet dvigubai daugiau nei prieš mėnesį
„Hanner“ analitikų surinkti duomenys rodo, jog spalį pirminėje Vilniaus NT rinkoje buvo parduoti 257 naujos statybos butai. Pardavimų kiekis didėjo, tačiau yra vystytojų, kurie pradėjo prekybą neturėdami statybos leidimo. Praėjusių metų spalį, pasak „Hanner“, buvo parduoti 452 butai. 2020 metų spalio mėnesį buvo sudarytos 628 preliminarios sutartys.
Kitokia skaičiavimo metodika besiremiančios NT plėtros bendrovės „Realco“ duomenimis, šių metų spalio mėnesį Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 203 būstai, iš kurių 77 – aukštesnės klasės projektuose. Tačiau vis dar sulėtėjusi NT rinka, ekspertų teigimu, nėra pirmoji kregždė laukiantiems kainų kritimo.
„Didžiausias šių metų pardavimų kritimas fiksuotas pastaraisiais mėnesiais, o spalį, galima sakyti, matyti rinkos suaktyvėjimo ir stabilizavimosi ženklų – parduoti 203 būstai, maždaug dvigubai daugiau nei praėjusį mėnesį, kuomet buvo parduota 100“, – komentuoja bendrovės „Realco“ vadovas Julius Dovidonis.
Sukauptų butų skaičius auga, bet nepakankamai sparčiai
Anot J.Dovidonio, pozityviausia šiandienos pirminės Vilniaus NT rinkos tendencija yra toliau naujais projektais besipildantis būstų sandėlis. Tai rodo, kad vystytojai stabdžio nespaudžia, tačiau bene pagrindine kliūtimi proveržiui išlieka ilgi terminai nuo projektinių pasiūlymų iki statybų pradžios.
„Vystomi nauji projektai atskleidžia vystytojų požiūrį, kad rinkos sulėtėjimas yra laikinas reiškinys. Šis ramesnis laikotarpis išnaudojamas pasiruošti atlaikyti ateities pirkėjų bangą“, – akcentuoja ekspertas.
Pirminėje Vilniaus NT rinkoje pirkėjai šiuo metu gali rinktis būstus 115-oje namų. Per spalį į rinką įsiliejo 5 nauji projektai ar jų etapai, kurie rinką papildė kiek daugiau nei 400 būstų.
„Dauguma būstų yra pirminėje statybų stadijoje – tai mažina jų patrauklumą pirkėjų akyse, nes gyventojai vis dar dairosi būstų jau pastatytuose ar paskutinėje statybų stadijoje esančiuose namuose. Viena to priežasčių, kad šiuo metu NT rinkoje aktyviausi tie pirkėjai, kuriems būsto reikia čia ir dabar, jie negali laukti, kol namas bus baigtas statyti“, – aiškina J.Dovidonis.
Skaičiuojama, kad Vilniaus pirminės rinkos sandėlyje šiuo metu yra maždaug 3500 būstų, iš kurių 1793 – nepradėtuose statyti, 983 – statomuose ir 724 – pastatytuose namuose. Būstų sandėlis sparčiau auga dar ir dėl šiuo metu sumažėjusio rinkos aktyvumo. Pasak eksperto, sandėlis pildosi, bet nepakankamai – gerą NT rinkos sveikatą indikuotų tai, jei sandėlyje būtų apie 5 tūkst. būstų.
Bendrovės duomenimis, spalį fiksuoti ir 35 į rinką grąžinti būstai. „Hanner“ skaičiavimais, užfiksuoti 62 preliminarių sutarčių nutraukimai.
Trys priežastys, kodėl kainos nekris
Pasak „Hanner“, nors prekyba stagnuoja, tačiau kainos ir toliau nuosaikiai auga. Vidutinė laisvų butų 1 kv. m. kaina Vilniuje spalio pabaigoje siekė 3 267 eurus. Lyginant su praėjusiu mėnesiu ji ūgtelėjo 2,4 procento. Naujo statybos butų kainų augimas nuo metų pradžios yra artimas Lietuvos metinei infliacijai – 23,6 proc.
J.Dovidonis pastebi, kad tarp „Realco“ pirkėjų populiaresni tapo kiek didesni būstai – 3–4 kambarių, o anksčiau dominuodavo 2–3 kambarių būstai. Tai rodo, kad būstai perkami asmeniniam naudojimui.
„Šiuo metu rinkoje dominuoja būsto sau, o ne investicijai ieškantys pirkėjai. Tuo tarpu profesionalūs investuotojai arba savo pinigus nuo infliacijos norintys apsaugoti gyventojai šiandien yra kiek pasyvesni, galimai laukia kainų kritimo. Be to, investuotojus domina baigiami statyti būstai, o dabar dauguma yra dar tik brėžiniuose. Skaičiuojame, kad nepradėtų projektų šiandien yra daugiausiai, tai reiškia, kad turime per 1700 „popierinių“ būstų, kurių daugiausiai yra vidutiniame ir ekonominiame segmentuose“, – įžvalgomis dalijasi „Realco“ vadovas.
„Hanner“ antrina, kad spalio pabaigoje didžiausia pasiūla yra vidutiniame segmente – 1 311 butų, kurių kainos nuo 2 900 Eur/kv. m iki 3 500 Eur/kv. m, o mažiausia – prestižiniame segmente su 1 116 butų, kurių kainos viršija 3 500 Eur/kv. m. Ekonominiame segmente pirkėjams siūlomi 1 011 butų, kurių kaina siekia iki 2 900 Eur/kv. m.
J.Dovidonis priduria, kad NT kainų kritimo prognozės yra nepagrįstos, nes šiemet į neregėtas aukštumas kilę statybinių medžiagų kaštai stabilizavosi, bet nesumažėjo. Negana to, naujai į rinką įsiliejantys būstai yra statomi iš medžiagų, įsigytų aukštomis kainomis. Be to, paklausa ir toliau nepasiveja pasiūlos.
„Prognozuojame, kad pirminė sostinės NT rinka atsigaus artėjant pavasariui. Tai reiškia, kad išaugęs būstų sandėlis greitai bus „suvalgytas“ naujų pirkėjų, mat kasmėnesinis būstų prieaugis, siekiantis apie 200 būstų, yra gerokai per mažas sveikai rinkai“, – tikina J.Dovidonis.
Atėjo nuomininkų laikas
O kas vyksta nuomos rinkoje? NT bendrovės „Capital“ atstovas Ignas Zabarauskas pastebi, kad dabar puikus laikas nuomininkams.
„Ilgai murmėję dėl į dausas kylančių nuomos kainų būstų nuomininkai gali kiek atsikvėpti. Greičiausiai matydamas tokią situaciją (kad nuomos kainos sumažintos – aut. past.) būsto nuomotojas nuomos kainų daugiau pakelti nebeišdrįs“, – sako NT brokeris.
Tiems, kam kyla klausimų, ar nuomos kainos kyla ar krenta, jis duoda iliustratyvų pavyzdį: nagrinėjamas vienas populiariausių rajonų nuomai – Naujamiestis. Plotas ir kambarių skaičius – taip pat populiariausias, 2 kambariai iki 40 kv. m.
„Sakysite, kad krenta tik senų būstų nuomos kaina (dėl energetikos kainų žiemą)? Gerai, tuomet į filtrus įtraukime statybos metus – nuo 2015 metų, tikrų tikriausia nauja statyba. Rezultatas labai paprastas ir lengvai interpretuojamas – 8 konkurentai ir 6 iš jų jau pavargo laukti ir kainas sumažino nuo 3 proc. iki 20 proc. Tiesa, tas kuris kainą sumažino 20 proc., atrodo, kad būstą jau išnuomojo“, – pastebi I.Zabarauskas.
Jo teigimu, panašu, kad rinka grįžta į sveikos pasiūlos ir paklausos vėžes.
